45亿港元加码一线商业上实城开“搭伙”南丰同台唱戏

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-09-26 22:46

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在多次表态将加大一线城市经营性物业的投资力度后，上实城开此次将上海世贸商城纳入版图也可谓是有了实质性的举措。

　　观点网 在与中新地产的整合即将告一段落之际，上实城开加码一线城市商业物业的策略也愈发明晰。

　　9月25日，上实城开公告称，其间接全资附属公司AWI斥资5.79亿美元(合约45.2亿港元)收购上海世贸商城100%间接权益。尔后，其与南丰国际成立合营，一起重新改造、管理及经营上述物业。

　　为此，上实城开与南丰发展有限公司于9月26日在香港就收购事项举行新闻发布会，上实城开主席兼执行董事倪建达与南丰集团行政总裁梁锦松均出席现场。

　　据倪建达现场介绍，之所以选择收购世贸商城这个项目主要是看到项目的前景比较好，尽管现在该项目的收益是同类型物业中偏低的，每年大约仅有三亿元左右收入，但预计未来会达到每年五亿元的收入。

　　此外，倪建达还透露，双方本约定在该项目上五五开，但南丰出于鼓励上海本土企业的目的，把控股权让给了上实城开。至于未来的分工方面，双方将各自发挥所长。

　　45亿港元加码一线

　　资料显示，上实城开此次收购的上海世贸商城项目于1999年开业，是中国首个永久性国际贸易商城，项目总建筑面积超28万平方米，是亚洲此类型最大的商贸城，并由常年展贸中心、上海世贸展馆、上海世贸大厦构成。其中上海世贸大厦总建筑面积约4.2万平方米，楼高30层，有多层商业办公空间供机构及领事馆使用。

　　于收购完成后，上实城开与南丰就成立合资公司及认购事项订立合资协议。根据合资协议，南丰以49美元按面值认购商城的49%权益，余下51%权益由上实城市开发继续持有。

　　此次收购亦包含南丰集团向上实城开提供约3.61亿美元的贷款，以拨支收购事项的初步付款。而作为贷款安排中的一部分，上实城开已向南丰集团交付一笔6.6亿元的按金。

　　值得注意的是，在多次表态将加大一线城市经营性物业的投资力度后，上实城开此次将上海世贸商城纳入版图也可谓是有了实质性的举措。

　　此前，倪建达便表示，上实城开在解决了收购中新地产的遗留问题后，上实城开将全面退出四线城市，选择性退出三线城市，把重心集中在一二线城市，并逐步加大商业物业的持有比例。

　　据了解，整合中新地产后，上实城开的项目主要分布在上海、北京、天津、重庆、成都、长沙、等一、二线城市。并且，其目前在上海最重要的两个储备项目莘庄地铁上盖项目和城开中心项目也均为商业项目。

　　携手南丰同台唱戏

　　此番，携手南丰，上实城开亦有自己的一番考量。据倪建达透露，此前两家公司的分工是约定50%对50%，但考虑到上实城开是上海的本土企业，南丰集团便将控股权让渡出来。

　　“但我们的管理是平衡的，发挥各自优势。比如说，南丰专业的商业运营团队将更多地承担该项目的商业运营部分，而上实城开则将在协调未来改造和物业管理方面做出专业贡献。”倪建达称。

　　在其看来，此次上实城开与南丰的合作是基于双方共同的企业价值取向及对未来大陆经济的信心。

　　因此，倪建达表示，在共同的价值判断和市场判断下，上实城开和南丰今后也可以在其他项目上展开深度合作。

　　“从这个角度来说，今天的签约只是未来合作的一个开始。我们原来和政府签订的一系列城市改造和工业区转型发展的项目，只要南丰觉得可以投资，我们都将对其开放。如果南丰不投资这些项目，我们也会请教南丰如何把这些项目做好。”倪建达表示。

　　并且，其进一步称，上实城开和南丰的合作不是因为世贸商城，而是因为双方团队有相同的理念，南丰的专业人才都是上实城开以后可以借助的重要资源和力量。

　　作为合作一方，南丰的此举也备受瞩目，甚至于外界将其视作南丰在为上市铺路。不过，梁锦松直言，南丰目前没有上市的计划。其称，因为无论从估值还是从融资方面来看，现在都不是在香港上市的最好时机，而且南丰也没有资金方面的压力，不需要从资本市场获取资金。

　　此外，梁锦松表示，南丰对内地发展有信心，也会增加对内地的投入，但增加的幅度和规模要看具体的项目。

　　“因为我们在地产发展方面的投资是全方位的，只要是有前景的地段和好的运营理念，我们就会考虑投资这个项目，但具体来说，我们还是希望能够在好的地方与好的伙伴合作。”

　　以下是上海实业城市开发集团有限公司新闻发布会的现场问答实录：

　　现场提问：关于世贸商城这个项目，您能否更为详细地介绍一下？预计并购的投资额是多少？投资回报如何？双方承担的角色是怎样的？

　　倪建达：世贸商城是上海特别重要的持有型物业，该项目落成已快20年，并一直处于运营状态。自昨晚我们与南丰签约成为世贸商城的股东后，今天就已经开始盈利。

　　上海世贸商城位于虹桥地区沿路北侧，占地达4万多平方米，是一个单体建筑量很大的建筑群。其主要功能是办公、商业、会展，现在地上部分面积约25万平方米，地下部分3万平方米。而地上部分，办公占4万多平方米，展览占20万平方米左右，且其中约有4万平方米是短展，剩余的长展部分用于厂商陈列展示商品或开展商业活动。

　　目前世贸商城的租金收入相对较低，所以我们委托南丰的专业团队，包括我们自己的专业团队来提升它的客户质量及结构，以让其回归到一个正常的租金收益水平。虹桥区域目前正常租金收益水平是每天5.5元，而世贸商城的现有水平则维持在3元左右，所以它只要回归正常水平就能赚钱。

　　凭借南丰的债务判断和优秀团队，搭配上海城开对政府和上海市场的判断，我们定能将该项目从现在的不正常做成正常，而其第二次的“不正常”就是超越周边其它的项目。

　　此外，关于两家公司的分工，原先的约定是50%对50%，但考虑到我们是上海的本土企业，南丰集团便把控股权让给了我们，但我们的管理是平衡的，发挥各自优势。比如说，南丰专业的商业运营团队将更多地承担该项目的商业运营部分，而上实城开则将在协调未来改造和物业管理方面做出专业贡献。

　　世贸商城未来的运营都是以市场导向为原则的，所以南丰管得多一点，并且我们更乐于看到南丰的专业在这个项目上体现；而我们管得多一点，是因为南丰更乐于看到我们和当地政府的交流，以充分发挥物业本身的品质和优势。

　　现场提问：梁先生刚也提到会继续在内地发展，能否讲一下南丰未来的发展策略？这次合作是不是在为南丰上市做部署？

　　梁锦松：我们和上实城开的合作是强强联手，上实城开作为上海市政府的国有企业，具有很多外资所没有的专长。世贸商城今后的运作是以上实城开为主，我们乐意为其提供协助。

　　谁能够做好，我们就为其提供力量和协助，相信这个项目以后肯定能为双方及上海市政府带来很多靓丽业绩。

　　至于此举是不是在为南丰上市铺路呢，我可以这样说，南丰目前没有上市的计划。因为无论从估值还是从融资方面来看，现在都不是在香港上市的最好时机，而且南丰也没有资金方面的压力，不需要从资本市场获取资金。

　　现场提问：目前上海的商业地产项目较多，且近几年发展也较迅速，您个人觉得上海的商业地产是不是已经有点供大于求？最近万达宣布要成立万达电商，你们这个项目会不会有O2O的部署？

　　倪建达：上海持有型物业的确非常多，也面临经营上的压力。一年前，我已经讲过商业地产的竞争会远远大过住宅类的竞争，而在这样环境下，我们和南丰选择收购世贸商城，是因为该项目是一个处在特别成熟地段、特别重要的城市建筑。而在一些不成熟的地段、不成熟的城市做一些超常规模的商业地产持有物业风险则很大。以前做地产的人都有一句话，做地产是地段、地段，还是地段。从这个角度上来说，我们这个项目拥有得天独厚、无可比拟的优势。

　　现在国内的传统商业都遭遇了电商巨大挑战，前几天阿里巴巴上市，马云迅速成为中国首富，这表明电商方兴未艾，而传统商业该如何与电商竞争。电商需要更多的空间来给这些电商公司提供平台，而我们投资的这个项目正为这些企业提供了一个非常好的平台。此外，世贸商城不是一个传统商业，它本身就带有商业展示和直销的功能，而我们要做的则是把传统展示与现在电商做一个结合。

　　目前，我还没法回答有没有做O2O的打算。一段时间后，在我们明确了该物业未来发展计划时，我们还会有机会和媒体报告。9月26号正式收购后，我们很清楚世茂商城的未来很好，因为它现在很不正常，到正常就非常好了，待我们进入到第二个不正常阶段那它一定是超级的好。

　　现场提问：请问梁先生，日前李嘉诚在内地抛售了很多地产业务，而您为什么比较看好国内地产和经济？

　　梁锦松：南丰看好中国市场，特别是房地产市场，是因为地产是一个短期买卖的行业，而我们看到的是这个地方市场中长线的机会。我个人对中国的前景是非常看好的，从宏观因素来看，中国的城镇化还是在一直往前走，现在中国城镇化人口大概占全国人口的50%左右，如果按其他发达地区的经济体来看，一般的城镇化人口都超过75%，所以中国至少还有十几二十年城镇化的过程。

　　而城镇化对经济发展的推动作用非常大，特别是城镇化居民的开支方式和农村有明显的不一样，所以城镇化是一个驱动经济的过程。

　　第二，中国政府的政策是到位的，我非常支持政府现在反贪政策和措施。贪腐会扭曲自由市场，我个人非常认同自由市场对经济的作用，特别是在资源分配方面。如果一个自由市场因贪腐而影响其自由竞争运作，这对经济发展是不好的，所以我个人非常支持中央政府现在的反贪措施。

　　另外，上海是内地最国际化的金融中心和商贸中心，所以只要中国经济在往前走，上海的前景就非常好。特别是在知识经济时代，知识人才聚集的地方，其前景就是非常好的，尤其是房地产市场前景。所以全球的金融中心房地产价格一般都是往上走的，也是能够最快调整的。

　　从短期来看，面对上海目前供过于求的现状，我们肯定会有压力；但是从中长线投资者的角度来讲，这些压力可能就是这些投资者入市最好的时机。

　　现场提问：在这个项目之后，南丰和上实城开还会不会有类似的合作？目前上实城开对中新地产的整合进展如何？未来，上实城开持有型物业占比达到多少？

　　倪建达：上实城开与南丰的合作，是基于双方共同的企业价值取向，均对未来大陆经济有信心，我们有共同价值评判体系来收购这样一个项目。共同的价值判断和市场判断，也就意味着我们今后关注到的市场信息是共享的，我们可以在其他项目上展开深度合作，从这个角度来说，今天的签约只是未来合作的一个开始。

　　上海是中国大陆最具商业文化的一个城市，上实城开已在这座城市耕耘多年，我们有更多的渠道了解市场的变化，有更多的信息能够汇聚一些资源。所以，未来有没有机会和南丰在上海扩大投资，增加收购的项目，我认为答案是肯定的。我们原来和政府签订的一系列城市改造和工业区转型发展的项目，只要南丰觉得可以投资，我们都将对其开放。

　　如果南丰不投资这些项目，我们也会请教南丰如何把这些项目做好。所以我们和南丰的合作不是因为世贸商城，而是因为双方团队有相同的理念，南丰聚集的顶尖专业人才，是上实城开以后可以借助的重要资源和力量。

　　对中新地产的整合已有四年，也差不多完成了，现在正处于发展的重要节点上。在这个特别重要的节点上，我们找到了南丰的这个特别重要的合作伙伴，这是我们一个新发展历程的开始。

　　另外，我们认为中国的房地产并不是非常悲观，按城市来区分，今后的商业地产，包括持有型物业及住宅地产，均处于分化阶段，我们持续看好未来十年一线城市的发展。但是，对于四、五线城市，不管是住宅还是持有性物业，我个人持相对谨慎的态度。未来，南丰和上实城开都会更多关注一线城市重要地段和重要的项目，这是我们的投资选择。

　　现场提问：目前，有市场观点认为中国现有商业太多，除去上海外，你们对其他一线城市有什么看法？未来南丰会上海外的其他内地城市布局吗？

　　梁锦松：中国一些地方的商业地产已出现供过于求的现象，还有电商冲击的问题。地产是一个非常讲具体条件的行业，至少需考虑两方面，第一个是地点，地产就是地段，不同地段的项目不同，就算隔一条街可能都不一样。第二个是盈利的理念和执行的水平。

　　我觉得，与上实城开的合作可以将这两个方面合起来，可以从地点、运营理念等方面与其他竞争对手区分开来。南丰对内地发展有信心，也会增加对内地的投入，当然增加的幅度、规模都要看具体的项目。

　　现场提问：倪总刚提到要把世贸商城从一个正常的阶段变成第二个不正常的阶段，是不是意味着营业额翻一番？你们有没有业绩目标？现在商城的营业额是多少？你们想做到什么水平？

　　倪建达：前面我已提到，这个项目现在的收益在当地同类型物业中是偏低的，而且偏低的幅度还比较大，现在差不多每年有3亿左右的收入。该项目未来三年左右的时间，收入应该会超过5亿元。

　　当然，我们也有一个比较激励的方案，现在有点不正常，做到正常差不多就5亿了，如果再提升挖掘它的商业价值，充分结合南丰的专业团队和上实专业团队，其收入应该会超过7亿元，这是我们收购这个项目的基本判断。

　　现场提问：我想问一下梁先生，南丰目前在内地的定位如何的？南丰目前在内地有多少规模的楼面正在运行的？未来南丰在内地发展方面是会继续和内地发展商合作，还是考虑自建？这次交易是上实先收购南丰再贷款，为什么这样？南丰是不是考虑在贷款期结束后退出？

　　梁锦松：南丰对各个项目的判断都不一样，但是在这个项目上我们打算和上实城开长期合作和持有，并不打算在融资之后退出。当然，如果明天有一个人愿意出100倍的价格跟我们买，我们可能会卖了它。

　　至于融资，是因为买卖双方有点复杂，银行贷款的程序比南丰融资时间短，而且我们没有融资压力，所以作为短期的过渡安排，南丰安排的贷款比一般银行贷款多。

　　南丰在内地有一些地产项目，因为我们在地产发展方面的投资是全方位的，只要是有前景的地段和好的运营理念，我们就会考虑投资这个项目，但具体来说，我们还是希望能够在好的地方与好的伙伴合作。

　　现场提问：今年下半年上实城开的买地预算是怎样的？会不会投资上海以外的一线城市？

　　倪建达：我们每年都会有一定比例的预算，买地、买项目和公司我们都会有。但这个计划其实是一个一个动态的计划，上实城开一方面会把三四线城市的项目卖掉，因为我们并不看好三四线以下的城市。但卖掉的同时我们会收购一些一线城市的项目，所以这是个动态的计划。如果我们有机会，特别是像上海这样的城市，就算没有年初安排预算，我们也会增加预算，这些机会我们一定会抓住的。

　　上海以外的一线城市我们本身就有项目，像北京、深圳我们都有，但是不会作为我们投资一线城市的重点，上实城开投资的重点还是会在上海。