海南正在成为中国唯一的高端房地产的集中市场，中国各地，甚至全世界大量的富人将把资金投到这里。

　　年前去了一趟海南，才发现海南已经成了一个热门话题，同我谈到海南的每一个人，都为海南房价的疯狂而惊讶。

　　而且每一个人都深感怀疑，问我：这是不是泡沫？还举出许多数据。

　　在我的印象中，海南确实是个长期被边缘化、被人遗忘的地方，偶尔被媒体关注的，只有近年来一个临海小镇上兴起的博鳌亚洲论坛。没料到这个偏僻落后的省份，突然之间开始制造一种让人疯狂的财富神话。2004年下半年，海南房价开始上涨，但基本温和，到2009年，全国各地都在高喊房价虚高的时候，海南房价却异军突起，迅速飙升。2009年下半年仅仅三四个月时间，八九千元一个平方米的房价就翻了一倍多，据说分布在从海口到三亚的东线各个海景楼盘，均价已超过2万元一平方米，通常每套房（包括别墅）总价在一两百万元到一两千万元之间。有朋友告诉我，陵水县香水湾1号一幢殷商时期建筑风格的别墅要卖近 6000万元。全国各地开发商和投资客逐利而至，整个海南岛如火如荼，成了人们暴富的天堂。

　　有人在三亚买房半小时每平米赚2000元，教师都炒成了亿万富翁。无数的富翁正在那片热带海滩边，被批量制造出来。

　　这确实有些疯狂。500多家房地产商从内地涌来抢地，从海口到三亚近600公里的黄金海岸线上，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是，据说，沿东海岸向内纵深一公里的地块，已经被瓜分殆尽了。而三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块，12月15日竟拍出了1500万元一亩的天价！

　　疯狂到了如此程度，我相信，所有人（甚至包括局内人）都会质疑：这是不是新一轮的房地产泡沫？它破灭的那一天会不会很快就来临？人们会找出很多论据，上面这些数字就是。它正常吗，从常理来说，它是不正常，因为价格已经远远悖离了房地产价值本身，开发商们是在揣摩购买者的心理价位在确定价格。

　　更是有许多人拿海南与迪拜危机相比，甚至央视的报道也对海南深感忧虑。

　　我没有参与到这一轮炒作中，更与推手无关（据公开资料批露，该轮上涨的推手是海南政府。从这里面，可以看到一些非常有意思的东西），但是我愿意来把这个市场的成因厘清。

　　我认为，海南的房价是正常的，而且它必须是高价。

　　为什么？这里面有一个严密的逻辑关系。

　　首先，海南是中国民众唯一可正常往返的热带海岛，其热带海岸旅游资源在全中国独一无二，四季只有春夏气候，其旅游资源价值与夏威夷、巴厘岛不相上下。在这种具有高度稀缺性的地方做房地产，必然与休闲度假相结合，价格必然定位于针对富人的高端市场。

　　随着2004年前后旅游热在全国兴起，海南政府也开始将“国际旅游岛”作为海南战略目标，政府当推手，借势将旅游房地产做大做热，推向高端，全力吸引全中国的富人抱着钱来买房。

　　这样做的背后，还有一个更深层次的原因。上个世纪90年代初，海南房地产曾经疯狂过一次，两万多家房地产公司从银行贷款炒批文，泡沫破灭之后，一片萧条，银行形成300多亿元的坏账，导致海南经济十多年一蹶不振。这一次，海南政府肯定、而且必须想得非常清楚，为了避免再次出现泡沫破裂，让海南经济真正站起来，这一轮卖房就不能支持买房者从银行按揭。因为担心人们承受不了风险，一有风吹草动，靠借贷支撑起来的房地产市场，就得玩完。

　　那么，什么样的人抗风险能力强，可以一次性付款的的人？答案非常清楚，是富人！而什么样的方法能吸引富人而又能将需按揭才买房的人拦在门槛之外？那就是迅速推高房价，只让富人买得起。这样，银行几乎不承担风险，不破坏金融秩序，又不影响民生，房价随你怎么涨，政府也只会视为正常的市场行为。

　　于是我们看到，海南买房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款的富人。许多楼盘，图纸刚出来，还没有预售许可证，就开始被疯抢。这样旺盛的需求，无疑是刚性的。因此开发商的风险基本没有。

　　显然，这符合“物以稀为贵”的常理。这里想说明的是，开发商卖的其实不是房子，房子全国各地都一样，你为什么要到海南来买？所有富人来买的，其实是全中国唯一的热带海景。沙滩就那么几个，它能不贵吗？更何况，这时的中国，巨富的人已经不计其数……

　　这样，海南政府全力以赴当推手，大量资金高速进入，人流和消费剧增，海南经济不快速发展都不行。

　　这才是海南正确的选择，符合“科学发展观”，过去曾定位于工业，显然不符合实际。现在，海南正在成为中国唯一的高端房地产的集中市场，中国各地，甚至全世界大量的富人将把资金投到这里。

　　海南是一个很特殊的省份，它唯一的比较优势就是旅游资源。在中国发展到今天的时候，海南旅游资源卓绝非凡的全局性重大作用，就会充分显现出来。这怎么讲？这要和中国经济全局联系起来看。过去中国经济的亮点以外向型加工业为主，没法做工业的海南就冒不了头。2008年全球金融危机一来，中国经济转向内需拉动，但对内需可起到重要贡献的第三产业（除房地产外）还很差，处于很初级的阶段。怎样才能让中国的第三产业升级，拉动内需全局？国家自然会想到得天独厚的海南。

　　于是在2010年开年之初，国务院公布批准将海南建成 “国际旅游岛”，同意建成同香港一样的自由贸易区，免关税、免签证、放航权，吸引国外金融业进入，并破天荒地批准试水博彩业，这意味着海南又将具有澳门那样的诱惑，这是一个出乎所有人预料的、前所未有的大事件。这样，海南将成为中国旅游休闲服务娱乐中最开放、最发达、最集中的地区，无疑国内外的富人将云集于此。

　　特殊的海南将实现特殊的跳跃式发展。我们可以想象出海南的未来。我们可以想象出作为龙头的海南，怎样带动全中国的旅游娱乐业升级发展。看看与海南相似的夏威夷，其整套海景房的价格折算之后在四五百万元人民币到一两千万人民币之间，巴厘岛的别墅大约在一两百万元人民币到一千多万人民币之间。海南的房价正在与这样的国际接轨。

　　因此那些心存“买房者是否存在击鼓传花式的‘博傻游戏’？最后接手的人倒霉？”的疑虑者可以想到，只要海南在迅速发展，只要中国经济不断向前，只要你坚持投资而不是过分的投机炒作，海南的房价只能让实践来证明它是不是泡沫。因为海南不是北京，不是上海，并不是每一个中国人都必须去海南买房子。

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