供应大增推高销量金九成色不如往年

　　本月提要：

　　1、供应大增推高销量：标杆房企本月新增供应量为年内最高，推高销量至256万m2，环比增10%

　　2、一线城市销量再降：标杆房企在一线城市的比重继续下降，京穗最为明显

　　3、融资新特点：绿城本月与平安信托签订框架协议，有望获150亿资金合作

　　4、购地再创高峰：本月新增土地31幅，购地金额465亿，环比增40%

　　9月，十家标杆房企销量为256万平方米，环比上月增加了10%，但较今年的销售高峰4，5，6三个月相比未能体现出往昔“金九”的魅力。而8大主要城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州)本月一手住宅成交量环比降17%，标杆房企表现仍好于大市。

　　9月是传统销售旺季，本月十大房企推盘速度也有所增加，新增供应量157万平方米，环比上月增加43%，推盘量达年内最高，也在一定程度上打消了市场对后继供应不足的顾虑。本月推盘量较大的开发商有中海、万科、雅居乐；推盘项目主要集中在佛山、上海和成都。

　　9月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达620万平方米，环比上月下降14%，下降幅度有所放缓。

　　十家标杆房企中，本月销量增加的有7家，其中，招商、保利、绿城销售面积环比增幅最大，分别达47%，27%，26%。而3家销量下降的房企：复地，金地，富力，降幅分别为24%，16%，2%。

　　新房源的推出是本月销量增加的主要因素：

　　招商本月销量主要来自天津项目钻石山。

　　保利热销项目有新推盘项目上海保利叶都，天津上河雅颂。

　　绿城本月热销项目有杭州丽江公寓，长沙桂花城，合肥玉兰公寓。其中的杭州丽江公寓本月有大量新房源推出。

　　前期热销项目未能延续、新推盘源不足，是3房企销量减少的共同原因：

　　复地在上海推出新项目富顿苑，但销售平平。本月销量仍然主要来自前期推出的上海帕缇欧香，及西安优尚国际项目。

　　金地尽管新房源充足，但销售主力上海格林世界及金地九珑璧的销售速度未及上月。

　　富力由于8月有物业被整体收购，导致销量大增，而本月销量未有大幅波动。

　　一线城市继续回落销量分布集中度提高

　　9月，十家上市房企的销量主要来自：武汉、无锡、上海、广州、成都。五市成交占标杆房企总销量的56%，与8月相比，销售相对集中。此外，四大一线城市(京沪穗深)本月销量占比为23%(8月时为28%)，比重继续下降。其中，深圳降幅最为明显。

　　成交结构影响本月均价小幅下降

　　本月，十大标杆房企成交均价为10715元/平方米，环比下降2%。均价虽有下降，但从在售楼盘的报价来看，开发商尚未开始大幅的主动降价。以广州为例，楼盘的优惠折扣较少，促销活动也不多，个别项目仍有涨价；成都的大部分楼盘也仍在频频涨价。

　　楼市自回暖以来，价格持续上升。当前各地楼价均处于历史高位。高企的价格成为影响自住需求的主要因素。

　　复地，金地，绿城，招商四房企成交价均价环比有所下跌。

　　其中绿城下降幅度高达30%，主因是销售产品结构的影响：8月豪宅供应较大，热销项目位于上海、杭州；而9月豪宅供应较少，热销项目主要来自长沙，合肥等地。

　　本月均价涨幅最明显的房企为华润，其北京的高端项目西堤红山本月销量良好，而热销项目宁波卡纳湖谷，合肥幸福里均价也有所上调。

　　标杆房企本月涨价项目约占全部在售项目数的34%(8月为32%)，降价项目约占14%(8月为10%)。对比之前的几个月，降价项目延续增加的趋势，而涨价项目则继续减少。

　　新保险法推行促成房企融资新特点

　　伴随《新保险法》正式施行临近，保险公司的资金将可用于“投资不动产”。近期房企融资已呈现出与金融机构合作的新特点。

　　9月10日，平安信托宣布与绿城集团签署合作投资战略框架协议。平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。

　　9月28日，万科集团副总裁肖楠于南京中心大酒店正式与南京交通集团签署战略合作协议。

　　9月15日，华润置地与三家银行分别订立三份贷款总额为19亿港元的融资协议，为期三年。

　　本月绿城获批农业银行100亿授信额度。而中海得母公司帮助，将与中国建筑及其子公司共同开发中海此前竞得的上海长风地块。

　　九月拿地三十余幅楼面地价普遍较高

　　房企与金融机构的合作已成为在常见的股权融资及发债融资外的又一选择。此外，近期合作开发的案例也有所增加，一定程度上可降低开发商的风险。

　　本月标杆房企拿地合计达31幅，购地金额跃至465亿，环比增加近40%。

　　其中万科本月公告新增9地块，绿城新增土地8块。万科，绿城，今年以来获各类融资(包括两家企业各获得的银行授信额度，万科预计增发A股的收入，及绿城与平安信托合作协议中所注资金)分别达612亿，470亿。

　　近几月，一线城市一旦有土地推出即遭开发商竞相争夺，导致地王频频出现。

　　后市预测：量平价稳土地市场热度不减

　　9月，伴随供应量大幅增加，标杆房企销量有所增加，但与往年“金九银十”的局面相比，仍略显逊色。在部分城市，一路高企的房价逐渐超过自主需求的承担能力，抑制了这部分需求，由此引起的观望情绪将继续影响中低端住宅的销量。另一方面，标杆房企近期融资渠道仍然顺畅，购地、兼并等举动活跃，显示政策方向尚未转变，市场环境依然有利于开发行业。因此，综合两方面影响，预计下月标杆房企成交量可保持平稳。

　　本月房价有所下跌，主要受一线城市销量减少的影响，而非房企的主动降价。由于二季度以来市场的繁荣，目前大部分房企已接近完成今年销售目标。由于融资市场持续畅旺，房企资金充裕，仍可高价拍地。加之库存量处于低位，因而房企策略上并不急于出货，尤其是大型房企主动降价的可能性不大，十月房价仍可保持平稳。

　　本月，标杆房企在土地市场的成交继续攀高，一方面得益于融资助力，一方面也与政府所推地块的质量有关。一线城市的土地或二三线城市的黄金地块一旦出现必然引来房企竞相追逐，因此未来土地市场的热度主要取决于土地的供应。

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