主持人：

　　2009年，中国房地产出现重大转折点的一年，从07年下半年底西安房价升至历史高位开始，至08年楼市持续一年多的观望调整，再到09上半年西安楼市量升价稳，作为区域城市的西安的房地产行业与企业应如何抓住这次调整的契机？接下来我们就进入城市观点论坛西安圆桌对话环节。

　　这次圆桌对话的主题就是：全球复苏与中国调控下的西安房地产业的发展。参与本次西安圆桌对话的嘉宾，他们是：

　　建设部政策研究中心副主任秦虹女士

　　瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬先生

　　西安市房地产行业协会秘书长李荣忠先生

　　陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟先生

　　西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅先生

　　佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理严邦平先生

　　绿地集团西北房地产事业部董事长陈军先生

　　金地集团西安公司董事长胡弘先生

　　中海地产西安公司董事、助理总经理金定华先生

　　北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊先生

　　陕西丹尼尔企业集团董事长王国庆先生

　　陕西省建秦房地产开发有限公司总经理曹维强先生

　　陕西新开房地产开发有限公司总经理王小平先生

　　西安西格玛房地产开发有限公司董事长鬲仲远先生

　　合富辉煌房地产(陕西)公司总经理梁家祥先生

　　陕西玛雅房屋中介有限公司总经理李耘女士

　　美国MG2建筑设计公司中国区总经理张仁仁

　　下面我介绍一下本次圆桌对话的主持人是：西安晚报房产事业部主任于长胜先生；加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

　　深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军先生。

　　现在我们就把话筒交给园桌讨论的主持人，他们将为我们奉献精彩的60分钟。有请于主任、高先生。在今天的现场他们将会我们奉献精彩的60分钟的对话，下面我们把现场交给圆桌对话的主持人。

　　于长胜：

　　下面我把话筒交给陕西丹尼尔集团董事长王国庆先生，王国庆先生代表我们房产界们有话想说，下面有请王国庆先生。

　　王国庆：

　　刚才无意中听主持人说了一句话，西安房地产开发16年了，我想西安丹尼尔房地产开发公司成立了17年了，我并不是以此为荣，恰恰相反，我们德高望重的同时，我们发现，它比年轻人多糟蹋了几年的粮食。

　　我谈三句话，一是困惑，二是建议，三是观点。什么困惑呢？我们发现无论中央的政策如何出台、无论我们学者怎样呼吁，直到今天仍然无法摆脱一个尴尬的处境，也就是我的惶惑。这就是富人们越来越难买到好房子，穷人们越来越难买到他们买得起的居住的房子。从中央到地方短短三年时间，忽而宏观调控，收紧银根地根，忽而使大兴土木救市形势，至少说明了一条，决策不科学。在目前的情况下我们应该怎么办呢？首先一个重要的问题，我们必须转变思想，这种思想要求我们共和国的决策者要理性决策，购房者要明智购房。其实我们发现一个问题，我们在科学发展观建立的同时，我们有些东西不太科学，比如90平方米的开发限制了一些合理户型的出台，在节约中国当今首先要节约土地，它造成了人力、物力、土地的巨大浪费，同时我们还有一个意识形态的调整。美国是消费拉动经济，我们是投入拉动经济，或者是兼而有之。可是我们会发现，当你看到一个有钱的人，购买了一个豪宅的时候，你是期盼羡慕还是冷漠，或者仇视？所以这种情况下是一个心态，我们怎样拉动经济的发展。我们知道国家用的最大的气力，数玩一的资金，其实究竟是饮鸩解渴，解决了经济的问题，或者是跨时代的大跃进，由于大家知道原因，我不多做解释，让历史见证或回答。我说的建议是什么？要科学用市场的规律进行决策，首先是房地产的价格，有一位记者问了房地产的价值，实际上他问的是开发的成本，价格只受一个关系，供求关系影响。有人提出这样的说法，说中国的房价问国务院，地方的房价问市政府，我们不能说这句话就是真理，但是它说明一条，房产的价格、政府的决策举足轻重。比如就在我们西安，如果今年面世一千万商品房，其中70%是我们旧城改造，那会大大影响房地产开发，就求关系在同一时刻发生了巨大的变化。我们现在招商引资是有钱就来，还是梯度开发、合理开发呢？这些都需要政府决策。同时我们开发商现在有一种社会的责任，所以我想我们的建议要尊重科学、尊重市场，一方面我们西安的房价看到了，狼来了，大量的外地投资商到西安，是好事，拉动了西安经济总量的增长，提升了开发的规模和层次，但是也遇到一个问题，并不是所有的开发项目都能够心想事成，都能赚到钱的，我们要审查它的资力，有没有开发商的能力，要不然就是一场灾难。

　　最后我谈一点观点，我们现在是初级阶段，我认为在中国初级阶段没有结束的时候，房地产永远是龙头产业。我们会发现，我们有无数的人有购买房子的热情，也有很多人有购买房子的实力，我们还有很多地没有地没有尽其力，闲置在那儿的土地，问题是我们如何制定我们的政策，怎样确定我们开发的思路，确定城市建设的科学发展规划，这是最最重要的。我前一项才到台湾回来，当然大家都出去过，我们发现很多其他国家，的当然台湾是另类，发达国家房地产业就没有发展的潜力，该开发的都开发完了，可是我们西安有巨大的开发潜力。只是说开发的规模、潜力和你市场能承受的规模，老百姓能承受的价格、规模，中间是有差距的。所以我想这一点要求我们政府要科学决策，开发商要理性开发，购房者要理智，规则也很简单，当房租超过工资收入1/3支付的时候就不科学，当你月供超过或者达到你月收入很高程度的时候也不科学，但是我们不能改变现在这种盲从的心理，但是我们不希望为他们买单，作为开发商而言，我们也不希望更多的购房者因为有一套房子而给他从此套上人生苦难的枷锁，生活从此不再美好。这是我的一点忠告和建议，谢谢大家！

　　于长胜：

　　在座的嘉宾有没有对王总提出的问题有回应的？

　　高志：

　　我来说一点，感谢王总刚才的慷慨致辞，我也很受教育。我特别想沿着陶总讲的谈三条对咱们西安房地产的建议。

　　因为我在西安做过项目，我对西安还是挺有感情的，也有切身的体会。我讲三句话，刚才王总提出这么多问题，我认为最核心的问题是观念转变和文化问题。西安有很多好的古建筑，而且在中国的大城市里还算保护的不错，但是我感觉现在在西安做的项目普遍都存在一个共同的现象，叫做“还是在做建筑业”，说的不一定对。我特别同意刚才陶总谈的观点，刚才陶总讲的一个问题，房地产究竟是什么东西，房地产本身就是金融的一个产品，是金融的一种延续，而一个城市房地产做得好不好，在很大程度上是你是否用金融学的观点和用金融学的想法，甚至用金融学的手段去做房地产，而不是用一个制造业的手段在盖房子，我觉得这是根本问题，包括地价、包括税收，税收表面是手段问题，其实是观念问题。其实在这种观念下你怎样合理的解决问题。刚才您讲有关的房价讲了两条，说一个好的有钱人买不到好房；生活比较困难的人，想买房子更买不到，为什么会出现这种情况？我觉得不是我盖的房子的问题，不是建筑业的问题，是我们房地产业跟金融业我们没有处理好关系。我在西安跟很多开发商聊过，因为西安现在大规模的盖房子还是用制造业制造房子的办法。

　　第二个观点，一般的城市建设讲两个概念，一个是以市场竞争，我们要把城市建设好，还要看你的市场是不是做活了，你的市场火了，你自然这个房子就火了。西安的效应是什么呢？西安是历史名城旅游城市，第二是工业重镇、军工城市；第三是文化城市。西安这个城市比较特别，我觉得西安不是一个卫星城，一个北京、一个西安，全国保存这么久的历史文化的城市，我觉得除了北京就是西安，现在在有一些指标上人为的规定40%、50%，这不是人为规定的，就是因为人为的因素导致最后盖的房子不好，而且还没人住，我说的不一定对，三种建议谢谢。

　　陶冬：

　　我是外行，第一个外行，因为我是搞经济的，不是搞房地产，第二个外行，西安对于我来讲，对于北京、上海来讲，我不熟悉。

　　第一，观点上我很赞成，西安这座城市是一个极其独特的城市，它的文化底蕴、它的历史旋律、它在中国人的心中的地位，在世界人民心中的地位，它在历史场合中间所起的作用，我们可以在介绍西安书的理念，可以在旅游的杂志里面见到，但是在房地产里面见不到。但是我们也不要一概而论，房子就是房子，第一条就是居住，但是如果少了这些东西，实际上是缺憾，换句话说如果我们在海边上以往无尽的蓝天下见到一个房子没有窗户，这就是非常大的一个遗憾，这是我的第一个看法。

　　第二，政府就是在房地产这个问题上，更多的是就房地产来看房地产，换句话说是拉动经济，而没有从更多程度上全盘考虑，如何把房地产和整个城市的开发连在一起，我认为西安能够通过这个把自己城市再上一个档次，还是有一定的差距。我就不多说了，时间应该留给在座的各位嘉宾，谢谢。

　　于长胜：

　　刚才几位嘉宾都谈到了西安特殊的历史文化问题，我们也想听听金地、中海这样的一些企业，在曲江非常特别的地方，这样一个历史文化非常浓厚的地方做开发，如何把房地产开发和西安的文脉保护做到和谐发展的，请教一下金地的胡总和中海的金总谈一下。

　　胡弘：

　　首先感谢观点让我能有这个机会来参与这个论坛。就像张总说的，老把我们当做狼来了是不对的，实际上我们跟西安的开发商关系都非常好，也从他们身上学习到了更多的东西，我觉得应该是共同提高、共同进步、共同发展的关系，这也比较符合我们党中央提出来的和谐社会。

　　第二，问到我们怎么样和城市发展和房地产开发过程当中，怎么样保护我们的遗迹。实际上我们在西安05年下半年的时候，我们开了一个调查，做了半年多对西安城市的研究之后，我们今日西安做了房地产，所以我们应该说对西安整个城市的历史、文化、人文观念等等，做了一个非常详细的分析。我记得当时这个报告有300多页，分析了西安的市场的行为、心态和观念。所以我正式成立了西安公司以后，我记得我们在长安路二环那个地方树了一个广告牌，当时我们征求了许多人的意见，到底这个广告牌做什么，最后我们选了一个“你好，西安我们来了”，最后我们选择了“西安您好！”，也就是说金地进入西安，应该说对西安这座城市是怀着敬畏、尊重的。刚才于主任说到了在曲江，曲江有丰富的文化内涵和历史意义，实际上我们在做所有的项目的时候得到了政府还有普通的消费者对我们的建设也好、创新也好，还有建筑的这种结构也好，都得到了非常好的认同。我们也本着尊重文化、尊重历史、尊重我们消费观念，像我们第一楼盘上林苑完全做的是唐式的现代建筑，第二个是一个中式建筑，第三个楼盘也是结合着西安的曲江池，也是结合它的历史形态和它的这种过去的文化遗产做出来的建筑形态。我就说这么多。

　　金定华：

　　可能有一些理念是我们要坚持的东西，对于西安来讲我们坚持了三点，第一点就是充分的尊重西安的本土文化，刚才有朋友讲到了，在中国除了北京就是西安，13朝古都，几千年的文化，我们必须要尊重，实际上在我们的项目里面，从我们的风格，像中海华庭等基本上都采用了新古典风格，像大唐芙蓉园北面的项目，实际上我们从屋顶的造型、外面的颜色都对曲江的色系是有一定的继承的，我们都对西安做了一些深入的研究，这个是最重要的，我们要尊重当地的文化、当地的背景。

　　第二，我们要向同行学习。因为早几年我在外地的时候，西安有几家非常著名的开发商企业，今天我认为它也是我们值得学习的榜样。第二点就是向本地的开发商学习。

　　第三，我们要不断了解消费者，不管是我们作为企业还是作为开发商都必须要深入持续做的工作，西安的陕北人比较多，我们要了解一下陕北人的住房需求等等，这我是我们一直在琢磨了解这些消费者。

　　只要我们能够做好这三点，我想我们有一个目标，希望三年五年以后大家说到中海，不要再说中海是外来的就可以了。

　　于长胜：

　　郑处长，很多嘉宾都提出了西安市政府的建议，包括我们的城市规划和政策方面。您作为今天在座的政府官员，您这方面有没有要说的？

　　郑世骅：

　　非常高兴和大家一起交流，首先观点三年之后再次来到西安表示热烈欢迎，我们有这样的机会能和各界、各地从事房地产，以及关注房地产的这些一些专家、教授、学者，以及实物工作者进行交流，这对提升西安房地产的综合品质，特别是观念问题，我想会起到很大作用。

　　前面听了几位专家和老总的意见，我想从两个方面考虑。从房地产本身来说，我们都在谈论到底它的趋势是什么，如果关起门从行业自身来说的话，我们说房地产它是一个上升的趋势，这个是不言而喻，这是由我们经济的增长、我们土地的有限，以及我们人口众多，改善性需求、刚性需求这样一个情况所体现的。所以在这些方面来说，去让开发商公布它的开发成本也好，是没有多大意义的，开发商应该承担社会道义，但是它不可能站在道义的制高点上，也没有这个义务，它要追求利润最大化，这是对于企业来说理所应当的，我们作为社会公众应当理解，也是社会允许。

　　刚才孟晓苏先生也提到了政府招牌挂太高了房价，我认为这个观点是不正确的。为什么？因为招拍挂也好，协议供地也好，它只是一个方式，结果是出让。大家知道90年代开始，土地供应采取了出让的方式，以前全部是计划经济划拨土地，随着土地供应的发展显示出里面的一些弊端和问题，今天专家在讲的时候也列出了腐败的查处的一些官员，这里面多数都是和土地供应房地产有关，这就不能不引起政府部门的思考，怎么样解决这些问题。所以摘牌挂这是一个供地方式，我们对土地供应，我们在座的开发商也是一样，我们是从市场上公平公正的取得为好，还是我们暗箱操作为好？当然招牌挂可能已经取得了竞争，有竞争的情况下当然是价高者得，有这样一种也可能是缺陷，因为价高未必质有，但是它也是一种进步。如果招牌挂，即便是零挂地，我们在座的开发商，我们西安的房价，会不会因为它是零地价的时候，我们会不会2000的供应呢，不可能。所以大家不要把房价过高上涨，都推给招牌挂，我认为这都是一种推卸责任。前期我也有一个观点，在金融危机情况下，我们全民各界应该励精图治所以度过危机，不要因为形势有所好转，我们就把这个转变转化为自己的利润，这也是对经济的一种打压，对人民信心的消耗。另外从安居角度来说，从我们国情来说，我们13亿人口，还要保护18亿亩耕地，我们这样的任务非常艰巨，在这种情况下政府必须要担负起安居的责任，按照我们现在房地产发展政策来说的话，可以说还没有找到一个真正可以一劳永逸解决百姓安居的途径，虽然我们90年代末开始了安居工程，随后开始的经济适用房，现在又提出了廉租房，但是这些都在探索当中，因为在实践当中也出现了问题，有记者也谈到了就是官员的腐败。从这点来说，政府要担负的责任，下一步考虑就是减轻房地产它作为投资的这样一个作用，要拉动消费使人们能买得起房子，促进消费，这个可以，但是把住宅作为一种投资行为，这个不符合中国国情。所以拿安居来说，政府的责任与我们现在房地产发展确实在政策上、制度上还有相当大的距离。

　　通过今天的探讨，我们也希望其他的专家从开发商的角度也来思考这个问题。当然从西安来说，我们真诚的欢迎来自全国的特别是东南沿海、北京这样一些有实力的，改革开放之星的企业来入驻西安，这是对西安品牌的造就，也是对品质的提升，我旁边的是绿地的老总，他们也对提升西安的品牌起了很重要的作用。所以从政府部门来说，我们就是体现服务、做好服务，从服务当中为西安的建设发展做好努力。我就说这么多，谢谢。

　　于长胜：

　　郑处长提高的问题，西安因为特殊的一些原因，大家知道房价水平跟全国很多城市是没法比的，应该是相对比较低的水平，而且增长速度幅度也不大。在这种情况之下，作为开发企业如何把产品做好、品质做好，这个是不是相互矛盾，这个问题我想对于消费者来说、对于媒体舆论来说大家都很关注这个问题，这个问题请绿地的陈军先生说说。

　　陈军：

　　房地产的成本和房价的关系实际上没有太大的意义，更重要的我觉得是要关心什么样的产品，我们政府体制如何来解决我们的困难问题。我觉得这是两个方向，一个方向房地产企业本身就是准金融的行业，房地产开发商有一个很大的社会责任，就是要做好产品，我刚刚讲的社会责任，就是如何把消费者最需求的，最有消费欲望的产品带来。比如说我们在做产品研究的时候我们投入相当大，你的开关的高度，你们床头柜的插座的高度，这都是我们生活质量的体现。我们如果价格会高的话，是不是因为我们在抬高房价，其实就我们的角度来讲，实际上我把产品的研究对它生活和居住方式的研究深入了，所以有这样的产品就有这样的价值。另外一个方向就是政府的事情，美国一共3亿人口，加拿大就几千万人口，但在中国，要保持这样的耕地，土地资源又这么少，我们有这么多的人员要城市化，伴随着城市化进程，很多人要进入到城市，这是一个大的刚性需求，一类就是市场化结构，一类就是政府来考虑合理的计划完全。现在上海市委市政府提出，要加大经济适用房的投放比例，同时提高享受经济适用房的标准线，原来我的收入可能是一年两万块钱，我现在是三万四万，这就是政府应该调控的东西，这样的话对我们的社会也是一个帮助。

　　现在在西安，我觉得西安的发展比较好，首先西安作为关中天水经济带的核心城市，我觉得它未来得发展空间比较大，本身西安就是西北地区的核心城市，现在关中天水经济带概念的提出，将来西安会有非常好的发展前景。同时西安的航空高速公路以及高速铁路在西安的汇集，为西安未来的辐射进一步加强，同时加强它和各大城市的连接，使得区域的枢纽作用进一步加大，同时西安的科教力量比较雄厚，有大量的科技人才可以为它的科技产业发展奠定基础。西安的高新技术产业都是非常有基础的，同时西安正在着力打造文化产业，这样为未来西安向特大城市迈进打下坚实的基础，我相信它这个能力增强以后，我想西安未来城市的发展一定会保持非常良好的态势。谢谢大家。

　　于长胜：

　　郑处长，很多嘉宾都提出了西安市政府的建议，包括我们的城市规划和政策方面。您作为今天在座的政府官员，您这方面有没有要说的？

　　郑世骅：

　　非常高兴和大家一起交流，首先观点三年之后再次来到西安表示热烈欢迎，我们有这样的机会能和各界、各地从事房地产，以及关注房地产的这些一些专家、教授、学者，以及实物工作者进行交流，这对提升西安房地产的综合品质，特别是观念问题，我想会起到很大作用。

　　前面听了几位专家和老总的意见，我想从两个方面考虑。从房地产本身来说，我们都在谈论到底它的趋势是什么，如果关起门从行业自身来说的话，我们说房地产它是一个上升的趋势，这个是不言而喻，这是由我们经济的增长、我们土地的有限，以及我们人口众多，改善性需求、刚性需求这样一个情况所体现的。所以在这些方面来说，去让开发商公布它的开发成本也好，是没有多大意义的，开发商应该承担社会道义，但是它不可能站在道义的制高点上，也没有这个义务，它要追求利润最大化，这是对于企业来说理所应当的，我们作为社会公众应当理解，也是社会允许。

　　刚才孟晓苏先生也提到了政府招牌挂太高了房价，我认为这个观点是不正确的。为什么？因为招拍挂也好，协议供地也好，它只是一个方式，结果是出让。大家知道90年代开始，土地供应采取了出让的方式，以前全部是计划经济划拨土地，随着土地供应的发展显示出里面的一些弊端和问题，今天专家在讲的时候也列出了腐败的查处的一些官员，这里面多数都是和土地供应房地产有关，这就不能不引起政府部门的思考，怎么样解决这些问题。所以摘牌挂这是一个供地方式，我们对土地供应，我们在座的开发商也是一样，我们是从市场上公平公正的取得为好，还是我们暗箱操作为好？当然招牌挂可能已经取得了竞争，有竞争的情况下当然是价高者得，有这样一种也可能是缺陷，因为价高未必质有，但是它也是一种进步。如果招牌挂，即便是零挂地，我们在座的开发商，我们西安的房价，会不会因为它是零地价的时候，我们会不会2000的供应呢，不可能。所以大家不要把房价过高上涨，都推给招牌挂，我认为这都是一种推卸责任。前期我也有一个观点，在金融危机情况下，我们全民各界应该励精图治所以度过危机，不要因为形势有所好转，我们就把这个转变转化为自己的利润，这也是对经济的一种打压，对人民信心的消耗。另外从安居角度来说，从我们国情来说，我们13亿人口，还要保护18亿亩耕地，我们这样的任务非常艰巨，在这种情况下政府必须要担负起安居的责任，按照我们现在房地产发展政策来说的话，可以说还没有找到一个真正可以一劳永逸解决百姓安居的途径，虽然我们90年代末开始了安居工程，随后开始的经济适用房，现在又提出了廉租房，但是这些都在探索当中，因为在实践当中也出现了问题，有记者也谈到了就是官员的腐败。从这点来说，政府要担负的责任，下一步考虑就是减轻房地产它作为投资的这样一个作用，要拉动消费使人们能买得起房子，促进消费，这个可以，但是把住宅作为一种投资行为，这个不符合中国国情。所以拿安居来说，政府的责任与我们现在房地产发展确实在政策上、制度上还有相当大的距离。

　　通过今天的探讨，我们也希望其他的专家从开发商的角度也来思考这个问题。当然从西安来说，我们真诚的欢迎来自全国的特别是东南沿海、北京这样一些有实力的，改革开放之星的企业来入驻西安，这是对西安品牌的造就，也是对品质的提升，我旁边的是绿地的老总，他们也对提升西安的品牌起了很重要的作用。所以从政府部门来说，我们就是体现服务、做好服务，从服务当中为西安的建设发展做好努力。我就说这么多，谢谢。

　　于长胜：

　　郑市长提高的问题，西安因为特殊的一些原因，大家知道房价水平跟全国很多城市是没法比的，应该是相对比较低的水平，而且增长速度幅度也不大。在这种情况之下，作为开发企业如何把产品做好、品质做好，这个是不是相互矛盾，这个问题我想对于消费者来说、对于媒体舆论来说大家都很关注这个问题，这个问题请绿地的陈军先生说说。

　　陈军：

　　房地产的成本和房价的关系实际上没有太大的意义，更重要的我觉得是要关心什么样的产品，我们政府体制如何来解决我们的困难问题。我觉得这是两个方向，一个方向房地产企业本身就是准金融的行业，房地产开发商有一个很大的社会责任，就是要做好产品，我刚刚讲的社会责任，就是如何把消费者最需求的，最有消费欲望的产品带来。比如说我们在做产品研究的时候我们投入相当大，你的开关的高度，你们床头柜的插座的高度，这都是我们生活质量的体现。我们如果价格会高的话，是不是因为我们在抬高房价，其实就我们的角度来讲，实际上我把产品的研究对它生活和居住方式的研究深入了，所以有这样的产品就有这样的价值。另外一个方向就是政府的事情，美国一共3亿人口，加拿大就几千万人口，但在中国，要保持这样的耕地，土地资源又这么少，我们有这么多的人员要城市化，伴随着城市化进程，很多人要进入到城市，这是一个大的刚性需求，一类就是市场化结构，一类就是政府来考虑合理的计划完全。现在上海市委市政府提出，要加大经济适用房的投放比例，同时提高享受经济适用房的标准线，原来我的收入可能是一年两万块钱，我现在是三万四万，这就是政府应该调控的东西，这样的话对我们的社会也是一个帮助。

　　现在在西安，我觉得西安的发展比较好，首先西安作为关中天水经济带的核心城市，我觉得它未来得发展空间比较大，本身西安就是西北地区的核心城市，现在关中天水经济带概念的提出，将来西安会有非常好的发展前景。同时西安的航空高速公路以及高速铁路在西安的汇集，为西安未来的辐射进一步加强，同时加强它和各大城市的连接，使得区域的枢纽作用进一步加大，同时西安的科教力量比较雄厚，有大量的科技人才可以为它的科技产业发展奠定基础。西安的高新技术产业都是非常有基础的，同时西安正在着力打造文化产业，这样为未来西安向特大城市迈进打下坚实的基础，我相信它这个能力增强以后，我想西安未来城市的发展一定会保持非常良好的态势。谢谢大家。

　　严邦平：

　　非常感谢观点给我这样一个机会，我们这个企业是做卫浴跟瓷砖的，整个卫浴空间，以及家中所用到的客厅、厨房、阳台，包括厨房所用到的瓷砖产品，我们是物品供应商。相对于房地产企业或者开发商来讲是一个普通的消费者，跟在座的媒体记者和普通的消费者一样，刚才王总说，有钱的人买不到好房子，钱少的人买不到适合他消费的房子，我觉得这个问题，相对于像我们这种企业的情况来讲，我觉得有一个非常大的问题，可能我们的政府跟我们的开发商还没有把你最基本的思路和出发点放在客户的需求上，你这个市场的客户需求，有高端的需求、有低端的需求，按道理，你开发的房屋类型可能有适合不同类型的需求，有些企业可以开发高端的楼盘，有些企业可以开发经济型的楼盘。这里可能带来的问题，可能我们政府在规划这块的时候，政府关注市场可能少，一般性的竞争性的，政府完全放开了，企业你只能满足最终的消费者的需求，你也不需要提政府，政府不会干涉你，所以这样企业经营完全自主，房地产企业，政府有很多的条条框框，比如90平米以下的占多少比例，100平米以上的占多少比例等等。

　　另外，需求很多，你的产品常处于卖方市场，不像卫浴等等一样是属于买方市场，要讨好消费者才有生存的空间，而西安的这种情况，经常是房子不够卖，只要你价格一降下来就抢光，这种情况造成的结果就是房价必然上涨，因为地产商有这样的市场和需求，涨价了还有人买。整个的房地产业依然会是一个龙头产业，这个我非常赞同，我国庆期间在意大利，就看到两三台塔吊，几乎不像我们这样到处都是工地，现在我们国内的一个形势就是走到全国各地都是塔吊，这种现象在国外非常非少，几乎看不到，我们住的酒店后面，去年去的时候，后面那个房子还有很多，今天空空荡荡没有人住。另外他们过了这个发展期，人口在下降，早期祖辈他们购置的房子房产足够多，子女不需要重新买新的房子，因为已经有的足够大的房子够他们居住了，所以这样的发展空间，可能我们中国就处于这样一个城市化发展的进程，以及整个农村的城镇化发展进程，我看中国跟西方的发达国家相比的话，只有我们是这样的，全国到处都是工地，到处都是大的楼盘。

　　我们别说在西安这一个非常有深厚历史文化背景的城市做房地产开发，一个是城市的保护，对文物的保护，然后就是你城市的规划方面，我觉得作为我们房地产开发类企业，你既有西安的这种本身的文化城市的特色，然后又要满足现代生活的需求，满足老百姓、满足消费者现代文化的需求。就像卫浴一样，西安有很多卫浴文化有非常优秀的历史，我们西安的华清池就是非常著名的，是杨贵妃和唐玄宗的时候，那时候整个的卫浴文化，应该在西安有非常深厚的历史。现在在整个建材的物品应用方面作为我们企业来讲，有一个呼吁，或者说有一个希望，希望我们在座的所有的开发商能够支持，比如说像我们现在的卫浴产品它的款式、它的质量跟国际上其他的品牌我们一点都不逊色，而我们的价值只有他们的1/3，而有一些消费者选择的时候，就会选择国际的品牌，我希望我们作为国内的企业，我们也希望通过我们开发商把我们的产品介绍给消费者，然后让消费者认识我们的产品，通过我们开发商，使我们的建材物品类的企业、实体经济也能够很好的运转、很好的发展，这样的话能够培养一大批的消费者，这样整个实体经济上去了，整个国民的消费能力也就上去了，而且能够买得起房子。所以我在这里向广大的地产商发出这样的呼吁，谢谢大家。

　　于长胜：

　　贺老师，我们都拜读过您的文章，不知道您对房地产产业有什么看法。

　　贺承军：

　　各位好，首先我认为西安这座城市的文化魅力用不着我说，但是西安的文物保护方面跟我们建筑是相关的，文物保护西安做得好不好，不好，我们在全国的文物保护评价并不高。有一个例子，深圳搞了华侨城搞民俗村，很多人都说不好，没什么品位、没什么文化，但是市场还很成功，但是西安我不能这么说，跟深圳不一样，所以是有差别的。从建筑的角度、从城市的发展角度，怎么样把西安的文化品位打造出来，西安的文化是怎么传达的？用仪式、用符号。我们的安塞腰鼓、我们的秦腔，我们要为它买单，我们西安的城市发展要重视这个问题。

　　第一个问题，西安本土的开发商他们怎么诠释，我希望有一个很好的学习。

　　另外一个问题也是所有房地产的问题，就是土地问题，关于土地招牌挂的问题，我认为这是一部分，中国的土地并不自由，如果我们在一个城市里拿出无数块大大小小的土地来造房子，这个是被政府垄断的。另外，西安大的发展趋势就是扩大内需，扩大内需的情况下是不是一定从沿海转向内地，我想不那么简单，西安要成为支撑中国西部的中心城市，它本身的文化是一个符号，一定要成为我们转化为吸引力的一场更大的城市盛典。

　　王国庆：

　　现在我只是想谈一下我的心得。我今天突然发现世界上再没有一种商品比房地产更能够包容和容纳文化的符号，西安市是一个古城，西安是一个古城，遗憾的是我们没有决策权。应该说每一个城市都有它的核心竞争力，它的文化在很大程度上是通过我们的地名、我们的街名、我们的建筑来显现的。都知道盛唐西安，请问盛唐西安的建筑什么样子，停留在教科书上，我们历史的图案当中，可是今天我完全赞同我们西安城市的形势，但是你做不成、你不鼓励、不支持，如果我们大家认同我们探讨的观点，我就反请我们建设部的朋友们，还有我们研究室的朋友们，能够向中央国务院反映一下民意，这也是探讨科学发展的一个决策。

　　我们在西安的每一个城中村都会发现一个问题，都有一个很响亮的名字，但是随着城市拆迁，有的永久的存在在我们的记忆当中，有的半继承的留了下来，也就是说我们在房地产开发的时候要更多的注重它的内涵。我刚才讲的狼来了实际上是带引号的，毕竟不一样，带来了一些新的理念，这是值得我们本地企业学习的。通俗地讲，你开发这些地方不要把它糟蹋了，那是遗臭万年的事。所以我想文化的符号、文化的作用、文化的内涵在西安房地产开发过程当中，现在或者将来都有着非常重要的意义，只是我们只是说说而已，希望能够有可能通过什么样的渠道上到最高的决策当局，让最高的当局为我们西安描绘更加美丽的明天。

　　张仁仁：

　　刚才听了各位嘉宾的讲话很有启发，记得几十年前我们说过一句话，苏联的今天是我们中国的明天，现在是美国的今天就是中国的明天，也不一定。但是美国在房地产开发方面有很多东西值得我们借鉴，作为一个建筑设计公司，我想从设计的角度对房地产开发谈一点我个人的想法。在一个世界非常时尚的IT公司集中在这样一个城市，它现在设计的理念是什么，实际上我觉得美国已经走过了这一步，从吸引人的眼球造出了一些奇特的东西，又返归到了一个人，实际上房地产开发这样一个理念是对人们一种生活方式的一种满足和对这种生活方式的一种提升。

　　我刚才讲浮躁的感觉，我们从一个房地产楼盘的名称都知道，到处是什么“帝”、什么“豪”，我觉得这是一个比较浮躁的心态。一个有钱人可以豪情满怀、充满激情的演讲，但是我想谈回到家，他不希望24小时都是“豪”。我们如何在设计上去体现出这样一种平和，体现出这样一种生活的理念，包括刚才讲的生活方式的提升，实际上美国对居住也好、城市的建设也好，他们还非常重视如何来促进这个社区的发展，如何使人在这个地方并不是一个孤立的住在一个社区的动物，而是他可以非常方便和整个社区来进行交流，和社区进行交流以后就代表很多商业地产的好处，因为他交流很方便，他在这里不再浮躁，他可以很安静的到商店里面非常悠闲的坐下来喝杯咖啡，这实际上也是间接的商业效应。所以西安是一个古城，有这样优秀的传统文化，也有悠久的人类生活的方式，我们怎么样在房地产开发过程当中，解除这种浮躁的状态，使人回归到一种非常舒适的生活当中，也就是满足他们的生活方式，不断提升他们的生活方式。这里我多讲一个就是提升，我为什么讲提升，大家到美国住宅去参观，大家都发现美国的厨房，是做成一个岛一样的形状，把烧饭都放在外面，为什么？这是女性地位提高的象征，我们是不是也可以这样创新，为什么是女性地位提高的象征？我们中国的厨房把门关掉，是因为油烟，家庭主妇在烧饭的时候，跟她老老公跟她孩子是隔绝，她整个烹饪的过程是身在水深火热的格局当中。而西方按的家庭主妇她在做饭的过程中可以看到她的孩子、她的老公，这是一种生活方式的引导，在开发的时候我们就可以有这样一种理念。所以我从建筑设计这样一个角度来讲我们房地产开发的理念，避免包括我们大城市走过的弯路，可以有后发优势，我就说这么多。

　　李耘：

　　主持人好、大家好、嘉宾好，我非常感谢观点还有晚报还有商会给我这样一个机会，二手房中介能到这个论坛来跟大家交流，虽然我们不是单纯的房地产行业，确切来讲是房地产信息中介的行业，但是我想这种改变西安的房地产行业在进一步发展。我是从零售业转到这个行业来的，在这个行业很短，才5年的时间，但是我有两个切身的感受，第一个感受，政策特别多，政策变化特别快；第二个感受，大家不会很多研究或者追究到底我们出什么样的产品，我们怎么样管理他们，我们提供什么样的服务和结果给消费者，好像一直在追求产品的成本价格。我很赞同成本的观念，到底LV的包是多少钱，我以前是做化妆品行业的，比如你买的化妆品100块钱，里面包装就占50%左右，其实狼来了不是坏事是好事，大家都认混血的都是智商最高，最好的。我觉得二手房应该是房地产行业最好的一个价值表，为什么讲它是最好的价值表呢？其实我们真正的价格不应该是由成本决定，是应该由供求关系，是应该由产品的差异和品质，以及这个企业的服务来决定的。我举个例子，比如西安高新一中附近的房子，大概是90年代初中期建设的，现在已经卖到五千多了，谁来追究它的成本，为什么它的成本要卖这么高，因为高新一中的升学率非常高，大家都要买这儿附近的房子。我赞同王总的观念，其实我们可以把更多的经历放在，我的企业可以定位在哪个人群，我为哪个人群消费者建设产品。所以我觉得这个行业真的要好好的发展，真的要下功夫去研究，我们为什么样的人群设计产品，然后满足他的需要去建设适合这个消费类群的人群的产品，这是我站在二手市场我想看的。

　　所以我觉得西安的机会特别多，第一是竞争激烈，第二，西安的文化底蕴比较深，消费者是很理性的，不是你拉着我怎么走就怎么走。所以你可以看到西安这么多年房产的价格并没有发生很实质性的变化，它都很稳步的增长。其次，我们前半段落在别人的后头了，这样反而可以吸收别人的经验和教训，让我们后半段房产的品质做得更好。谢谢大家。

　　于长胜：

　　因为时间关系我们就不让嘉宾发言了。

　　主持人：

　　谢谢各位嘉宾的精彩讨论！今天来自全国各地暨西安本地的房地产行业内的朋友们在这里为我们奉献了一场的精彩盛会。

　　亲爱的朋友们，我们今天的城市观点论坛西安行划上了圆满的记号。但我们相信，通过我们所有人的共同努力，我们确信房地产行业将会有一个更好的未来。

　　再一次感谢今天参加我们西安行论坛各位来宾和各位朋友，谢谢大家！

　　接下来请今天参与演讲、对话及讨论的嘉宾上台合影！

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