大量新项目的入市，会给现有的写字楼市场带来压力，为避免应对激烈的市场租赁环境，开发商可能会决定推迟项目入市时间。

　　观点网 陈小丽 历经半年之久，备受关注的CBD东扩方案终于在上周五出炉。分析人士表示，随着CBD东扩方案的实行，一直表现疲软的CBD区域写字楼市场格局将会发生根本性的变化。

　　方案落定

　　10月16日，备受瞩目的CBD东扩区规划方案正式对外公布，美国SOM建筑师事务所设计的1号方案最终夺得桂冠。该方案提出，要在CBD东扩区建三座公园，并修建一条从机场途经CBD至北京南站的快速轻轨，另外还要修建三条内部有轨电车，形成一个环状，连接CBD区域各写字楼。

　　“美国SOM公司的方案并非最后实施方案，接下来，朝阳区和北京CBD管委会将对这些所有获奖及参评方案进行综合、优化和完善，形成最终的CBD东扩区可实施规划方案，并报请北京市政府及相关部门批准后进入实施。”北京市朝阳区人民政府区长程连元在接受媒体采访是表示。

　　早在1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》中就提出了北京要建设商务中心区的设想。北京商务中心区规划4平方公里,区域内聚集了银泰、京广中心、国贸中心、财富中心、央视新址等地标性建筑,以及众多跨国公司总部。

　　到了2006年后，北京朝阳区政府就委托了专业的地产调研公司对CBD功能性做了专题研究。两年调研后得出结论是，CBD应该择机东扩。2008年上半年，朝阳区政府正式向北京市政府提交了东扩的构想，此消息一出，便引来了市场对于这一区域的无限遐想。

　　2009年5月，北京朝阳区CBD东扩方案规划审批获准，CBD核心区将东扩约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环，建成后将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务等产业，与此同时,由朝阳北路向北到农展南路增加了占地面积为3.97平方公里的规划控制区，作为未来CBD的产业功能补充并预留发展空间。

　　据悉，目前CBD的范围是建国门外大街以北、东大桥路以东、西大望路以西、朝阳路以南。按照规划,北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区的基础设施建设，预计6到8年建成。

　　“这是首次围绕低碳模式理念进行规划，CBD东扩区建成后将成为全球首个低碳排放商务区，方案中多数标志性建筑高度将在100米到300米之间，其中有方案提出的最高地标建筑是高达668米的‘时光之眼’”，CBD管委会如是称，但该方案最终没有被通过。

　　写字楼变局

　　“供应量过大是北京写字楼市场近期出现的一个重要问题，随着CBD的东扩，2009年到2010年新CBD地区预计将有26.7万平方米新供应入市，这些大量的供应，再加上2008年入市但尚未达到50%入住率的一些项目，将会严重影响下半年该区域的写字楼市场，”有分析报告指出，“扩区后将规划新建楼宇300万平米，预计可拉动社会投资700多亿元，新增就业岗位10万个，而现有CBD的写字楼就已达到500万平方米，这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌。”

　　尽管目前北京CBD写字楼空置率达30%，但有分析人士亦认为，随着中国和全球经济开始走向复苏以及北京产业规划的完善，CBD东扩计划将在一定程度上带动区域内写字楼市场的回暖复苏。

　　研究机构的最新数据显示，CBD区域的租金过去12个月最高跌了13%，而上个季度较之前只降了3%左右，如今CBD内甲级写字楼的租金水平已经显现出了止跌企稳的趋势。

　　“CBD的东扩是北京CBD的二次创业。截至目前，入驻北京CBD的企业和机构超过15000家，其中金融机构已经达到229家，占全市60%以上，金融机构的数量也将随着CBD东扩逐步增多”，有分析认为，北京CBD东扩的第一步主要集中于产业投资，将极大地推动包括写字楼在内的商业和投资类物业发展，加之CBD东扩推出对辖区企业的税收优惠扶持政策，在利好政策的驱动下大大增加写字楼的吸引力。

　　大量新项目的入市，会给现有的写字楼市场带来压力，为避免应对激烈的市场租赁环境，开发商可能会决定推迟项目入市时间。分析报告称，“预计在2009年下半年至2010年，受不断攀升的空置率的影响，北京市尤其是CBD的甲级写字楼的吸纳量很难回升到06年和07年的高水平，未来2到3年的回升势头将会呈缓慢趋势，但2011年之后，随着供需格局的变化，北京CBD甲级写字楼市场的吸纳量会有小幅回升”。

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