以北京、广州、深圳、上海四大一线城市为例，由于自2007年10月较早的步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存，预计未来库存消化的时间为6-7个月左右。而成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市由于调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。

　　“硬着陆”风险

　　纵观经济发展，1998年至2008年近十多年间中国共经历了两次“通货紧缩”，分别是由1997-1998年的亚洲金融危机和2000-2001年科技网络股泡沫破灭，两次国际经济形势的恶化所致，但2003年席卷全国的SARS却未能将国内经济拉入“通缩低谷”，可见，在以出口为导向的模式驱动下，中国经济的发展方向与国际形势的变化息息相关。因此，爆发于2007年的次贷危机及其随后造成的环球金融海啸必将导致中国再一次面临“通货紧缩”的考验。

　　众所周知，近些年来出口、投资、消费已成为拉动中国经济高歌猛进的三驾马车，但在即将到来的2009年，持续恶化的全球经济以及萎缩的海外订单，对于外部依存度近七成、占经济总量约40%的出口将产生沉重打击，并将进一步侵蚀以海外市场为主的国内加工制造业。同时，国内市场对于宏观经济进一步恶化的预期致使银行业对房地产市场未来发展不乐观，调低对其信贷支持力度已成业内共识，预计2008年全年对于房地产业的信贷规模将首次出现负增长，占投资比例超过两成、以高负债驱动的房地产投资在2009年将呈现一定幅度的下滑。在出口与投资两驾马车双双无力支持经济高速发展的情况下，经济出现“硬着陆”风险较大。

　　库存消化与“保八战役”

　　从“双防”到“一保一控”再到“保增长、促内需、调结构”，经济形势的变化已经促使宏观调控发生方向性转变，对后市预期的不乐观使资金不断回流银行，市场流动性显著不足。2008年11月货币供应量M2增速已下滑至2005年6月以来的新低，居民储蓄存款已创造出26.9%的近年来最高增速，消费需求不断压抑，GDP增速要保持8%并不容易。

　　回顾2003年至2004年的信贷紧缩，银行对于房地产业信贷规模的下滑导致了未来一至两年内投资增速的放缓，从而一方面制约供应量增长，另一方面降低投资及其带动的相关需求对于整体经济增长的贡献。但受益于当时较好的预售情况，定金及预售款占到了开发资金总量的近40%，购房需求的坚挺，较好的稳定了房价，因而这一影响并不明显。然而，始于2006年4月的信贷紧缩，特别是2007年9月第二套房贷政策出台后，首付比例及贷款利率双双提高，整体市场陷入滞销状态，期间虽然商品住宅的开工量和竣工量增速均有所下降，但整体成交低迷，定金及预售款仅占到了开发资金总量的不到三成，需求的萎缩程度明显超出供应量的下滑。因此，在需求持续压抑且库存积压日益严重的矛盾冲击下，房价有继续下行的风险，预期未来资产价值的下跌将进一步抑制未来开发投资的释放，加速相关行业需求的萎缩。“正反馈机制”循环作用将进一步深层次恶化宏观经济。

　　为了防止经济“硬着陆”的打击，2009年政府应当竭尽全力帮助房地产行业消化趋于严重的市场库存，稳定房价至合理水平。改善预售环境以达到吸引更多被压抑的刚性需求及改善性需求入市，在实现扩大内需、消化市场库存的基础上稳定经济平稳增长将成为调控主旋律。因此，原有的信贷紧缩政策已经不适于流动性短缺的现状。

　　宏观政策放宽助推楼市发展

　　2008年9月央行结束了长达二年四个月之久的信贷紧缩，在短短的3个月时间就将存贷款利率恢复到信贷紧缩前2002-2003年的水平，在降低购房成本的同时，以期不断向市场释放流动性。预计2009年利率水平仍有近81个基点的下调空间。但随着货币政策调控空间的不断缩窄，购房需求的利率弹性也将逐步降低。为了较好的消化现有库存，以“中央财政支持地方，地方政府财政补贴”的方式加大对各地方低收入家庭货币补贴促其消化市场存量住宅，将具有较好的政策指导意义。同样，根据各地市场供需现状、银行抵御风险能力，放宽第二套房贷、土地出让金缴纳时限等限制条件，将执行力度下放于地方政府，由地方政府制定具体细则，将有利于预售条件的改善，从而吸引刚性需求入市、鼓励改善性需求释放，稳定住宅市场发展。至于政府未来花大力气兴建的保障性住房对于一、二、三线城市的影响将各不相同，对部分二、三线城市来讲，经济适用房对商品住房的替代效性较为明显，将抑制市场库存的消化。因此，预计未来更多的二、三线城市会将经济适用房建设与廉租房建设并轨，减少经济适用房对于市场库存的冲击。

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