2009年中国楼市必将面临“去库存化”的转折，在降低银行风险及优化发展商自身现金流的基础上实现扩大内需的目标将是2009年的主旋律。

　　正如金融体系的“高杠杆”孕育出的“高风险”一样，国内住宅市场在过去几年里积累的“高库存”也同样会对未来的良性发展产生羁绊。鉴于住宅产业对于银行体系的高依存度及其对宏观经济增长的可观贡献，预计2009年中国楼市必将面临“去库存化”的转折，在降低银行风险及优化发展商自身现金流的基础上实现扩大内需的目标将是2009年的主旋律。因此，2009年必将是竭尽全力消化库存的一年。

DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管  蒋尚礼

　　库存量急待消化

　　2008年是不同凡响的一年，长达五年GDP“两位数”高速增长的中国经济在外需恶化、出口萎缩的今天，正寻求整体经济的转型，期望实现经济增长的“软着陆”。同样，对于经历了十年市场化发展历程的国内住宅产业来说，2008年的意义也是深远的。

　　一级土地市场库存“主动性积压”。1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，“主动性积压”严重。

　　二级住宅市场库存“被动性积压”。2007年为了抑制日趋严重的囤积土地、捂盘惜售及不断涌现的投机行为，政府在规范土地市场的同时，出台了第二套房贷政策，加之随之而来的股市财富效应的破灭致使人们支付能力下降，对于未来房价走势产生不同的预期，市场资金持续回流银行，成交萎缩。进入2008年，全国商品住宅市场首现价量齐跌，预计全年成交量萎缩程度将接近两成。成交量的下滑难以支撑房价高位运行，2008年三季度全国商品住宅价格同比与环比双双回落，预计全年的下跌幅度将达到1%。2008年全国十大城市成交量同比下滑46%，萎缩程度远远高于全国平均水平。相对于高峰期的快速增长，各主要城市商品住宅价格均已趋于理性回落，整体回落幅度达到13%(见表1、表2)。

表1 全国十大城市商品住宅成交量走势图

表2  全国十大城市商品住宅销售价格走势图

　　与此同时，受到奥运会的影响，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目选择在2008年入市，但购房需求的持币观望，致使各主要城市商品住宅市场纷纷滞销。如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来大约10-12个月的时间才能基本消化出清(见表3)。

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