（六）价格走势预测

　　预测：

　　◆ 2008年4季度成交价格为：3577-3766元平方米。

　　说明：

　　◆ 2007年全年成交均价为3352元平方米；2007年三季度成交均价为3316元平方米；2007年四季度成交均价为3857元每平方米。2008年一季度成交均价为4110元平方米；二季度成交均价为4150元平方米；三季度均价为3999.7元平方米。三季度价格相比于二季度价格下跌幅度为3.6%，9月价格相比于7月下跌1.8%，相对于8月下跌5.2%。

　　◆ 我们对形式判断为今年四季度的价格回落将加速，一是缺少标杆项目做支撑，高端项目大幅度减少，其次是新开标杆项目价格大幅度走低，比如中海国际社区以4400元的均价（建筑面积约3750元每平方米）的价格开盘销售，那么整体楼市价格势必将大幅度降低。而龙头寺核心板块价格大幅度杀低，必将影响到整个楼市价格的急剧下挫。

　　◆ 我们对价格的预测基准主要基于两个方面，一是我们对价值判断的依据，二是市场走势。我们认为，去年三季度数据更接近市场真实情况（去年三季度的数据基本反映了去年5、6、7月成交状况，统计数据我们理解为滞后1.5个月左右）。在这种情况下，我们将参照去年成交价格与今年成交价格进行加权平均定价，同时结合市场走势的具体情况给予预测。我们对去年三季度给予0.3的权数，对去年四季度给予0.2的权数，对今年三季度给予0.5的权数，同时给予整个市场负0.05左右的摆动幅度。因此我们的预测价格为3577-3766元平方米。

　　（七）宏观政策的预测

　　在中央政府旗帜鲜明救市的情况下，重庆市政府救市的反映反而不太强烈，这和以前重庆市积极推行房地产产业发展的政策相比较而言，有比较大的差异。而全国地方政府大规模救市行为，对于重庆市是否有影响，我们尚不得而知。

　　在今年救市浪潮中，武汉市政府无疑是非常成功的，武汉经济一体化以后，郊区价格直线上涨，几乎翻番，在这种弱势行情下，应该说取得了最好的救市效果，虽然中心城区价格在持续走低，但是城市圈内的价格出现了结构性异动，因此稳定了整个武汉市的房地产行业。

　　从这个角度来看，我们认为重庆市政府在刺激交易方面具有不排除大规模给予市场直接费用援助的可能性（降低各种交易费用，减免开发商的税负等），但是更大可能还是在于争取第三区政策，给予市场更强烈的信心。

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