（二）土地市场放量预测

、

　　预测：

　　◆ 四季度土地建筑规模放量在：125-165万方这个区域内。

　　◆ 四季度土地出让楼面价格在：850-993元每平方米这个范围内。

　　说明：

　　◆ 预测方法采用加权平均方法再加上系数调整。我们对允许土地放量的平均数取自本年度2、3季度的数据进行处理，同时给予了正负向0.15的权数来进行市场结构修正;而土地楼面价格，我们依据的是今年1-9月的加权平均数;对于调整系数，基于我们对整个行业的预期判断，同时结合土地市场出让的土地结构不同，我们给予了向上0.05的系数，向下0.1的系数做范围圈定。

　　（三）批准预售量预测

　　补充数据：2008年1-6月规划数据管理

　　1、2008年1-6月居住方案审查面积为：1556万平方米。

　　2、2008年1-6月【工程许可证】居住用地面积为：1168万平方米。

　　3、2008年1-6月建设规划用地审批面积为：1250万平方米。

　　4、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与方案审查面积的差额为609万平方米，预售许可证面积占方案审查面积的60.8%。

　　5、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与工程许可证差额为221万平方米，预售许可证占工程许可证面积的81%。

　　6、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与规划建设用地审批面积差额为303万平方米，预售许可证占批准建设用地许可面积的75.76%。

　　7、2007年年度核发选址意见书面积为：1603万平方米;2007年年度建设工程规划许可证（居住）批准面积为：3148万平方米。

　　预测：

　　◆ 四季度批准预售许可证的最终放量为：700-770万方之间。

　　说明：

　　◆ 趋势预测：扣除2月异动变量，1-9月平均放量为186万平方米，鉴于今年1-6月预售许可只占方案审查的60%，我们将调整4季度的系数放量的月平均系数，我们设定系正偏差为0.1-0.2之间。因此四季度放量为：610-670万方之间。

　　◆ 因果关系预测：鉴于07年批准的选址意见书数量相对较少，而批准的建设工程规划许可证面积相对比较大，从一般概率而言，07年批准的建设工程许可证会在07、08年完全投放市场。而今年1-9月放量并不充分，因此我们认为在10-12月会有补充加速放量的情况出现。因为规划数据滞后的不可获得性，我们只能采取调整系数关系来修正我们的预测数量。按照07年与08年上半年总的工程许可证放量面积为4316万平方米，因此存在大量的放量剩余，但由于经济形式的预期悲观，放量过程会有所调整。鉴于此，我们给予四季度放量预测是在趋势预测的情况下给予0.15的正向系数校正。

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