乔志杰先生在昨天下午的2008博鳌房地产论坛草原行过程当中担任了草原精英对话的嘉宾主持。可以说乔志杰先生在嘉宾主持的过程当中妙语连珠，给我们提出了很多的嘉宾问题。今天上午他作为嘉宾又会给大家带来怎样的新观点？新理论呢？有请乔志杰先生。请大家响起热情的掌声。

 　　乔志杰：未来房企的金融建设是核心建设

　　我想讲的第三句话是未来房地产企业的金融建设是核心建设，金融能力将成为房地产企业的核心竞争力。什么是金融建设？那就是说你自己作为房地产企业是不是拥有完整的金融战略，有没有非常强大的金融团队，是不是建立了国际国内的银行金融资源，融资技术水平是不是非常高，包括您是不是搭建资金平台。我认为这些的完善都应该成为在座各位房地产企业真正要思考的问题。你们在做地产的时候有钱可以意味着有钱。不是说我要有钱的话我也怎样。没钱你可能会面临失去一切。有很优秀的设计和规划能力，有非常优秀的市场能力，但是没有钱建。所以说既然它是最重要的，是不是应该加大企业的金融体系建设？这是我要呼吁的。也就是说当一个企业金融出现问题，如果因为钱而形成了瓶颈的话，我可以肯定地告诉大家和任何都没有关系，只和你自己有关系，和你的筹资能力有关系。还很重要的是和你的使用有关系。有哪一个企业是没有钱而出现问题？有哪个企业是因为从来都没有借到钱而出问题？实际上有时候资金的合理调配和使用也使企业出现问题。你们想想，如果曾经不犯错误，比如去年不买那块地，或者少买一块地，哪一个项目控制一下，您今天会苦苦关注银行什么时候送口吗？实际上企业家们回头看看自己，检查一下自己。就像我昨天说的买不起房子的时候检查一下自己为什么买不起。

 　　陈淮：土地是风险最小的资产

　　今天上午的总题目叫做区域经济与城市文化的问题。我们就从区域经济这个角度跟大家交流一些信息。大家知道从2000年开始进行了西部大开发，涉及包括内蒙古在内的十二个省区。在过去七年里面，内蒙古的增长速度在西部十二省区里面是名列前茅的。的确可喜可贺。04年提出了中部崛起，加上原来东部率先实现现代化。现在我们明确地和大家讨论一个问题，媒体也许注意到，也许注意不那么充分的问题，中国区域经济战略在“十一五”规划的中后期，以及在此后一段时间其重心已经收缩到城市和城市群。四大版块的区域战略仍然继续。在“十一五”规划中西部大开发的几个任务是完善基础设施、改善环境、发展教育。我们知道在一个不太长的时间内，比如八到十年的周期内，让这么广袤的地区，基础相对薄弱、生态脆弱的地方实现较快发展，特别是迈上较大台阶，应该说难度比较大。但是我们建设好一些经济增长集、一些城市群，则是可能和必要的。

　　饶及人：07年房地产的浮华换来08的沉思和09年的健康

　　2007年房地产的浮华换来2008年房地产的沉思和2009年的健康发展。没有打过滚的，那里是英雄。房地产开发是一个分工非常细、非常烦琐的行业，有开发商、营建商、包工商、木工、电工、水工、建筑师、材料供应商、物业管理，这些专业人员都是各有训练，各有分工。不是每个人想发财都有资格进入房地产开发行业。

　　有很多人忘了政治带动经济，所以很多开发商忘记了中国是有特色的社会主义国家，中国绝不是资本主义。虽然目前中央政府接受了房地产的双轨制度，但是往往计划经济地位高于市场经济。中国老百姓的无产阶级革命斗地主是最核心的游戏，这是一种思维方式。过去的房地产暴利太多造成中国老百姓仇富的心态，非常厌倦官商勾结，加上开发商的形象太差，所以政府要加大打击开发商。任何人在中国做事情都是一样，当胡总书记提出住房、就业，我认为中国房地产的暴利时代基本结束了。

　　我认为还是有机会的。开发商应该往高端的阶段去走，否则没有办法发展。双轨制度下甚至要做低档的房子，这是一种趋势。呼和浩特其实很有发展，因为呼和浩特有很多很好的城市形象，我们在呼和浩特做的伊斯兰风情街、义乌广场等等项目，它们的改变都很大。化腐朽为神奇，我们怎么在这个时候以最小的代价做好最大的产品。

　　高志：呼和浩特未来的竞争与变化

　　我想借此机会谈谈未来呼和浩特建筑设计的发展。第一，呼和浩特房地产价格长期来看会上涨。最近有一个说法是呼和浩特最近的房屋销量有些停滞。但是我们从有关方面了解到从今年4月份开始涨幅还在继续。第一个根本原因就是呼和浩特的还没有开始真正的房地产的激烈竞争。我听打一些呼和浩特的开发商跟我交流，现在大家都像惊弓之鸟、草木皆兵。我觉得大可不必，呼和浩特的日子够好过了。所以我觉得真正的竞争还没有开始；第二，呼和浩特目前的销售模式、产品价值、营销卖点等方面大致相同，还没有出现质的突破。这说明竞争马上就要激烈了。现在没有新鲜的，目前呼和浩特做的建筑和盈利模式都差不多。这是我们下一步的担心；第三，大开发商还没有大量涌入。我们在广州、上海、深圳，像威海和沈阳跟呼和浩特差不多，都是三线城市，我们开会的时候都是万科、保利等大开发商。可是呼和浩特还是以当地开发商为主，我觉得这是一个难得的历史机会，呼和浩特的开发商要赶紧努力；第四，炒房现象还不太严重。因为在呼和浩特做工程，我们也做了市场调查。跟其他城市相比，特别是跟比较发达的省会城市相比，呼和浩特现在房子卖得比较好有一个很重要的原因，由于呼和浩特房子早期发展比较慢，有一些欠债，尤其是在市政设施上，最近两年政府下了很大投入。06年、07年投了两百多亿，绿化率大幅度提高，环境的改善带动了房地产的发展。但是从本质来讲，呼和浩特买房、炒房的现象还不是很严重。目前呼和浩特市政基础设施不够完善，配置较好的土地比例在降低，所以土地成本还在持续上升。昨天薄市长也提到今年土地指标都用完了，现在还在争取。所以呼和浩特的开发商朋友不要担心，我认为呼和浩特还有五到八年的好日子，开发商们还是要继续投资；第五，城市人口大幅度增加。我们了解到一些数字呼和浩特每年要增加15万人。根据国际标准每增加一个人，需要建筑面积100平米，15万人就需要1500万平米。按照我们现在调查的数据来看是30平米左右，15万人就是450万平米。就这样一个数字，每年增加的就需要450万平米，这个要求是刚性的。还有就是全国的物价在上涨，昨天潘石屹讲如果国民经济增长率低于8%，房地产就不赚钱了。主要是因为GDP每年涨7-8%，降6-7%，如果GDP涨8%的话，可以与物价上涨抵消，所以要在10%左右房地产才会有较大发展。这样的话房价还是会涨；第六，房地产产品兼有投资的属性。刚才饶及人先生提到人们都是买涨不买跌，这种心理也促使房价不会有滑落。这就是我这两天研究的结果，也就是呼和浩特的房价短期内不会出现大的起落。

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