首创置业：亮丽中报的背后

来源: [观点网] 时间: 2008-09-03 21:56

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　　首创置业大幅调低了其年内全国项目的开、竣工面积。且其全年销售面积将由80万平方米减少至41万平方米。

　　8月4日，首创置业公布了今年亮丽的半年报：上半年营业额24.79亿元，较去年同期增加601%。然而首创却同时表示，将今年全年销售面积目标由年初的80万平方米，减少至41万平方米，降幅达到48.75%。

　　>>进入相关专题：2008房地产上市公司中报透析　

　　计划销售面积降一半

　　首创置业在其今年的半年报中指出：“中国的房地产市场已进入高位调整期，价滞量缩成为当前行业的标准样式。”目前房地产成交量、销售面积萎缩现象严重，下半年房地产市场依然不太乐观。因此在其中报发布会上，首创大幅调低了其年内全国项目的开、竣工面积。董事长刘晓光表示，动工面积由150万平方米，将降低60%至60万平方米；而竣工面积亦由142万平方米减少26.76%，至104万平方米。至于2009年竣工面积，将由约200万平方米，大幅减至88万平方米。另外，首创方面还表示，今年全年销售面积将由年初目标的80万平方米，减少48.75%至41万平方米。

　　不仅如此，首创置业在其中报中还表示，下半年将适时调整销售策略。因为在其看来，中国的房地产市场短期仍将继续整固，客户的观望心理难以迅速改变。鉴于此，推进国际城产品和拓宽融资渠道是下半年的重点。“借此契机，不断提升产品的性能价格配比，不断贴近用家的需求，不断提高集团各产品品牌的影响力，以争取更大市场份额。”首创方面表示。

　　据了解，今年7月，首创置业在沈阳、天津、成都、西安、无锡五座中心城市同步开启的“首创国际城”，作为首创置业国际化的旗舰品牌，共计有300多万平方米的规划面积。

　　下半年，首创置业将继续推进A股发行工作，全面启动公司债券发行工作，同时寻求其它融资创新模式。对于业界关注的回归A股时间表，首创置业董事长刘晓光曾表示，他期望最快可以于今年下半年挂牌。然而近年以来，近30家地产开发企业正在A股排队，首创置业的回归或许也需要一段时间。

首创置业

　　在首创置业亮丽中报的背后，却是其为解决资金困境，不得不发行公司债，甚至转让项目股权。同时大幅调低今年的开、竣工面积及全年销售目标。

　　资金压力

　　根据首创置业的半年报，其签约销售面积约为13万平方米，较去年同期32.6万平方米下降60%。签约销售总额约为人民币17.33亿元，较去年同期33.2亿元，下降48%。

　　中报显示，营业额上升主要是由于公司开发的北京缘溪堂项目、北京A-Z Town项目、天津宝翠花都项目等项目销售入住状况良好，营业额较2007年上半年大幅上升。

　　2007年是首创置业极速扩张的一年，据其去年的年报显示，去年一年新增土地储备共560万平方米。去年的预售款纳入今年的结算，才让首创置业今年的中报看上去十分的亮丽。对此，潘石屹也曾表示，真正值得关注的应是今年的预售额，而不是体现在报表中的最终销售额，后者完全是一个财务上的技术问题，前者才能真实反应一个公司的生存状态。

　　首创今年的中报亦显示，截止2008年6月30日，集团之现金和短期银行存款达到人民币近20.67亿元；银行贷款为人民币63.27元，其中短期银行贷款为人民币13.22元，长期银行贷款为人民币50.05元，银行借款的主要用途是满足本集团的房地产开发项目的资金需求。

　　受房地产成交量下滑及信贷紧缩政策影响，土地储备丰富的首创置业今年上半年似乎也遇到困难。为解决资金困境，其不得不发行公司债，甚至转让项目股权，以合作开发的方式来开发去年拿到的地块。

　　7月22日，首创置业发布公告称公司拟发行不超过18亿元公司债，用于偿还银行贷款和补充流动资金，公司债期限不超过10年。首创置业董事会秘书胡卫民则表示，发公司债将优化公司的负债结构。

　　紧接着，首创置业又递交了回归A股上市的申请，拟发行14亿股，融资额高达近百亿元。所融资金将用于近十个地产项目的开发，其中便包括与RZP合作的多个项目。

　　8月20日，首创置业又转让天津三家项目公司的部分股权，根据发布的关联交易公告，称其与公司股东Reco Ziyang Pte Ltd共同出资，在重庆成立一家合资公司，并向合资公司转让位于天津的三家项目公司的部分股权。在每个项目上，首创置业的获利总额都不超过5000元人民币。通过出让股权合作开发的方式降低资金链条的压力的用意显而易见。

　　对此，有分析人士表示，“从前，内地地产公司即使选择高息贷款也不愿放弃低价取得的土地。因为后者利润更大。如今，地产商不得不采取转让项目股权的方式融资。”

　　另外，首创置业还退出了苏州阳澄湖项目及太原长风项目开发。其公告的解释为：退出项目概因政府更改规划，当地政府已退还土地款。