中报透析：万通“傍大款、争先进”

来源: [观点网] 时间: 2008-09-04 22:21

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　　“公司达到了在驾驶过程中一脚踩油门、一脚踩刹车，既向前展望、又不忘看后视镜的自如、安全的境界。”

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　　在经过一系列的股权改革后，万通地产迎来了高速发展时期。今年信贷紧缩，市场调整之际，大多数房地产企业面临生存危机，但是万通地产却显得从容不迫，显著的业绩甚至使它成为A股上市房企中最具成长性的公司之首。万通董事长冯仑表示，“万通的负债非常低，资金链并不紧张。由于万通的商业模式不断改变，所以对资金的依赖关系跟传统地产商越来越不同。”

　　8月20日，万通地产发布了今年的半年报。中报显示，上半年公司实现营业利润6.84亿元，同比增长207.13%；净利润2.83亿元，同比增长287.30%。此外，由于公司开发的部分商品房项目在第三季度达到收入结转条件，因此预计08年度第三季度累计净利润同比增长130%以上。

　　“傍大款”

　　万通曾在2003年提出“学先进、傍大款、走正道”的思路，而泰达无疑就是万通要傍的“大款”。据了解，泰达集团的母公司泰达控股公司是2002年在天津开发区总公司、泰达集团和建设集团的基础上合并的天津第一大国有企业。泰达集团资产规模超过120亿元，泰达控股有限责任公司资产规模约为400亿元。对万通来说，泰达正是可以依托的强大后援。

　　2004年4月，泰达集团正式宣布全额认购万通地产增发的3.08亿股，从而拥有万通地产增资扩股后的27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

　　泰达入资万通后，万通地产的总股本将由原来的8亿股增加为11.08亿股，成为中国房地产市场总股本超过10亿的少数大企业之一。国有企业与民营企业强强联手的举动，使万通一跃成为国内房地产企业中股本金和营业收入均居第一集群的旗舰企业。

　　与泰达的战略联盟给万通直接带来了3亿元的现金流，在短时间内也完成了万通的地域扩张，同时保证了资源储备。事实上，泰达手里掌控着大量土地储备。截至2003年底，泰达在天津和海南的土地储备超过了3平方公里。万通地产借助泰达的地缘优势与资金实力，大规模进入环渤海经济圈房地产市场增长迅猛的天津，为万通地产开辟了极具潜力的新兴市场，提升了房地产业务跨区域开发能力。使现在的万通成为滨海新区投资规模居首位的房地产公司。

　　资料显示，万通地产，原名北京万通先锋置业股份有限公司，1998年12月通过定向募集的方式成立，2000年9月在上海证券交易所上市交易。由于股权过于分散，对于公司的发展很不利。因此在接下来的时间里，万通就开始力图改变股本结构。实力并不雄厚的万通，在北京市场将很难摆脱资金和土地资源长期匮乏的局面。同时，北京房地产市场的门槛还将进一步抬高，企业利润空间将不断受到挤压。如果不走出去，将很难有所作为。泰达集团的入资更好地保障了万通地产新战略的有力实施，政策的变化，反而赐予了万通绝佳的发展机会。

　　反周期策略

　　在银根紧缩、市场萎靡的情况下，万通却加快了自己的扩张计划。万通地产自去年下半年以来，先后投标杭州、注资成都交大房产、收购泰达城开公司47%股权。在房地产商呼吁政府的救市政策之际，冯仑却显得从容不迫，并有时间去推销他的新书。对于救市论，冯仑说：“我个人不主张放松银行信贷这种简单的救市模式。”他认为，市场经济就是有所波动、各安天命。如果政府用一个政策把大家都救活，那就不能称之为市场经济。

　　冯仑在公司网站上称，到去年年末公司本部无银行负债，项目公司带息负债率最高只有40%左右，远低于同行的平均水平。“公司现金充沛、运营稳健，达到了在驾驶过程中一脚踩油门、一脚踩刹车，既向前展望、又不忘看后视镜的自如、安全的境界。”

　　冯仑把现在的一切归功于反周期策略。从1999年以来，万通就一直自诩“反周期策略”。万通董事长冯仑认为，企业要学会“反周期”生存——繁荣时期卖产品，萧条时期买地。因此在2006-2007年，在房地产市场疯狂繁荣时，万通则忙着充实自己的资本金，在土地储备与战略并购中均低调异常。在2007-2008年，万通一方面集中在天津滨海新区拿地扩张，一方面，按照美国模式，运作万通中心。在这一轮房地产调整中，万通似乎没有受到明显的影响。

　　光大证券分析认为，万通地产具有突出的风险控制和反周期经营意识，同时对公司的战略也有明确定位。经过一系列的股权运作完成整体上市以后，万通地产迎来了第一个高速发展期。由于在07年加速销售、控制拿地，公司在市场调整期具有足够的财务自由进行扩张。

　　万通董事会秘书程晓晞在接受观点网采访时说：“对于之前大股东承诺的2008年净利润47590万元，公司完全有信心能够达到。”据其透露，下半年公司还是会根据情况来拿地扩张的。

　　据介绍，2003年,万通地产提出并实施了变“香港模式”为“美国模式”，由“传统房地产开发商”，转型为“专业的房地产投资公司”的新战略。新战略将万通地产的业务整合为“住宅建设”、“土地经营”、“商用物业”以及“定制服务”四大业务群。