主持人：感谢王永平先生为我们做出的精彩分析。在几位嘉宾进行了精彩演讲之后，要进入草原精英对话的环节。

　　有请对话嘉宾建设部政策研究中心主任陈淮先生、永安信资产管理有限公司董事长乔志杰、广州新城市投资控股集团总经理曹志伟、武汉天下置业集团有限公司董事陈潜峰、东英泛亚投资管理公司董事惠锋先生。

　　高志：今天有机会跟国内的专家就房地产的区域经济和城市价值做一些探讨。

　　既然是草原行，刚才几位也进行了发言，但肯定是意犹未尽。陈淮先生，您能不能从草原到城市的变革，从区域经济角度来讲，您有什么感慨，或者您有什么感受？给我们做一个介绍。

　　陈淮：我有几个感觉。第一，蒙族从来都不排斥民族融合，远方的朋友请你留下来。他从来不会排斥与你住在一起；第二，从来不排斥没有地方居住。蒙族是在全国分布最广泛的民族，到了云南、四川等很多地方都有蒙族自治县、自治州；第三，人们对商品经济的认知度比起别的地方也有超前的地方，既不像东边的老工业基地计划经济色彩非常浓，又不像西部的甘肃、青海自然经济根深蒂固、小农经济影响深厚，所以是对城市化非常有利的文化土壤。

　　高志：我刚才想到一个问题，乔志杰先生昨天在主持的时候几次提到国家的宏观调控对房地产的影响，几次提到猪坚强。您觉得这一轮的宏观调控对呼和浩特的房地产经济会有多大影响？现在有一种说法，说对呼和浩特的影响很小，因为它没有像其他城市早期那样发展的非常迅猛，而是刚刚开始。

　　乔志杰：我首先是赞成这个观点。因为我们宏观调控对国家经济有一定影响，这本来就是正常的行为。如果进行调控不变的话，调控的价值就没有价值。在这个过程当中对地产影响有多大？我一直认为地产行业不能把地产出现的所有问题都归结到调控的问题上去。

　　其实地产在疯狂的发展一段时间之后内部出现了非常不合理的结果和现象，这个调控反而可以帮助我们改变。比如产业结构，我认为一个城市的开发商数量不宜过多。资金结构不合理，前面嘉宾也谈到金融资金来源90%来自银行，这是极不合理的，金融资产建设的水平太低。到今天为止金融供应渠道还仅仅只是一家支撑，这是一件痛苦的事情。土地的供应也有极大的误区，就是让开发商承担。我认为开发商就是制造商，他是将土地价值进行加工之后的制造商。土地是一种原料，我们不能为了生产家具，一年买一个亿的家具，我却买了六个亿的木料放在库房，这是不科学的。但是这么一段时间以来我们在土地储备上产生了极大的误区，把土地储备作为地产发展的一种手段，这些都有必要通过这次调整进行改变。如果真的实现了这些方面的改变，我认为这个调控是好事，值得回应。

　　对于呼和浩特来讲，是我走过的所有城市中间，我不认为这次是调控，我一直认为是地产的改变、调整过程影响最小的，而且幅度不大。众多城市看到的，只有在呼和浩特看到了朝气和希望，确实和这一轮地产不正常的高速发展中是有关系的。所以整个呼和浩特的地产还是正常发展的。我认为呼和浩特的地产在不断规范、完整的过程，还不是在进行大的改革，而是在完善。就是在整合，更健康的发展，朝着规范走。

　　高志：按照您的说法，我现在向请教东英泛亚投资公司的惠锋先生，您对乔志杰先生所讲的非常积极乐观的态度，从你们搞投资来讲，你们是怎么看？

　　惠锋：首先我非常同意乔先生的感觉。到呼和浩特来以后我感觉到这里非常有朝气。从投资的角度来说，像最后一位嘉宾提到的，从投资者的角度来讲，房地产产品当中很多都是奢侈品，房地产商们要以当地的租金价格还看这个城市的房价是不是合理。

　　高志：我这里接到一个问题，请问陈淮先生，任志强先生讲消费市场发生了问题是最大的问题。在呼和浩特市场中目前最大的问题是权力机关的福利分房问题。如财政、司法、银行等福利分房价格都可以在1200-1700元之间，这个情况是广大地产企业失去众多优质客户的原因。请您对这个问题发表一些看法。

　　陈淮：非常抱歉，我非常困惑。第一，以后还有什么政策；第二，房价还会不会涨，我也不知道。上帝才知道；第三，我现在该不该买房子，我更不知道，你太太才知道；第四，有人说什么什么，你怎么看？我也不知道，谁说的他自己才知道。

　　你刚才说的这个问题涉及到两个问题。一个是公务员住房应该采用什么样的方式，这在中国，因为公务员住房是比较大的体系，美国的公务员住房涉及到官邸制，新加坡的公务员住房还有一个期望值，就是你不腐败的话，就可以继续住下去。

　　大家如果说因为有人吃了海鲜就没人吃荞面了，我想应该不会。市场是细分的，麦当劳到了北京找到了自己的生存之地，把它的汽车文化快餐改造成了符合中国文化的儿童食品。将来一定会有相应的公务员制度，但是是不是符合中国特色，我现在还一无所知。公务员想买房也要有钱才可以，如果这里面涉及到腐败问题，我建议提问题的人到反贪局和检察院举报。

　　高志：刚才我听您讲实际上优质客户有很多。现在请问广州新城市投资集团总经理的曹志伟先生，因为所谓住房改革也好、房地产改革也好，广州的房地产改革是晴间多云也好，或者是乌云密布也好。从广州这样房地产发展比较早的城市看呼和浩特，您有什么样的观点？

　　曹志伟：我从去年开始参加很多论坛或者到很多大学讲课，我从来不认为现在是房地产的冬天。这一次的房地产起落非常正常，任何一个企业都是这样。观点杂志在上个月办的一次沙龙上我提到“每次经济的起落淘汰一些企业，这是正常的，该死的让它死吧！活下来的都是强者”。

　　我是第一次来到呼和浩特，为了有初步的印象，我有自己考察项目的习惯，安排我去最高档的商业。然后到最繁华的路上看看呼和浩特的车，然后问一下最贵的房子。这可以让我了解呼和浩特当地居民的消费水平；第二，然后是去呼和浩特中心建筑和交通枢纽，是要了解呼和浩特的城市建设水平以及很少人会提到的城市管理水平。发现一个城市的价值要从这些方面来看。当然地产投资全部是投资在市中心。呼和浩特的房地产市场只是处于初级阶段，“跌”的影响不大。如果方案规划做得不好会重复以往沿海城市走过的路。通常错误的原因可能都不同，但结果都会一样。我在国外念书时的课题也是房地产，呼和浩特经济的发展，带动了房地产的发展。房地产发展跟经济紧密相关，房地产价格代表了城市的价值。所以现在呼和浩特的房地产价格完全反映现在呼和浩特的城市价值。随着经济发展，它的房地产行业还会继续发展，或者价格还会继续发展。

　　谢谢。

　　主持人：从您的发言里可以体会到您对呼和浩特的房地产评价还是非常积极的，还是很有信心的。

　　下面请问武汉天下置业集团公司董事长陈潜峰先生。像您这样一个大的公司，在武汉做了那么多重要的项目，都在核心地段。从您未来的投资发展方向来讲，假如有机会，您愿意早呼和浩特来投资吗？假如您愿意来的话，您最想做什么项目？

　　陈潜峰：我跟曹总的观点比较相似，因为是我第一次到呼和浩特，还没有很多时间出去转一转。对呼和浩特的感觉非常好，因为想到呼和浩特来投资，参与到呼和浩特的城市建设当中，所以有了这次的呼和浩特之行。

　　看到呼和浩特的介绍上提到2007年的GDP是1101亿，按照呼和浩特最近几年的发展，我估计在2011-2012年会到下一个一千亿或者两千亿左右。GDP值高速增长是呼和浩特政府领导对产业布局的考虑。昨天中午我们有幸和韩书记在一起交流，聊到了呼和浩特的产业布局。因为产业布局可以提升区域经济，区域经济向好对房地产市场的促进作用很大。作为房地产商来讲，也对区域经济贡献了一份力量。刚才王永平先生讲到了商业地产，昨天我的同事也抽时间去了呼和浩特几个有名的商业大厦，他当时是想给我买一件衬衣，他们说看到最好的一个品牌是雅格斯丹，可能他们习惯消费的奢侈品和品牌在呼和浩特都没有。我们现在更多谈到的是住宅地产，商业地产跟在座的同行交流的话我们可以预谋绸缪提前布局商业地产。因为昨天演讲上提到呼和浩特的产业布局占57%，高于我所生活的城市。如果我们有幸进入到呼和浩特市场，我们会更多关注市中心核心区域的高档住宅和商业地产。谢谢！

　　高志：您会关注高档住宅和商业地产。我想问乔志杰先生，您作为商业管理集团的领导，他们要在呼和浩特做这样的商业项目，您是不是看好，愿不愿意提供支持，或者对这样的项目乐观吗？

　　乔志杰：永安信是地产金融类的公司，跟商业地产的关联还不太大，我们主要是从事金融。从金融投资的角度来讲，我们对一个项目的判断不是特别关注产品，除了区域经济发展分析以外，还要强调我们的投资风格，我们会更多关注企业和企业控制。与其获得好的项目，我们更愿意获得好的合作伙伴。我们不希望把某一个合作或某一个投资作为某一个项目的一次性投资，我们希望在投资和合作发展过程当中不断建立更多的伙伴。什么才是好伙伴？富有发展前景、有意思的，而且在它的历史发展过程当中告诉我们很多信息，比如它的信用、它的做事风格等等，这些都是考虑重点。像陈总如果有兴趣来呼和浩特合作，从区域来讲，是具备投资的区域。这是我们给陈总的建议。但是我们是否会支持他，我们是否跟陈总成为朋友，更多的是关注企业素质和企业管理者的素质。

　　高志：我听过很多说法，就是我要做一个项目，也是交一个朋友。您这个说法很深刻，而且也是着眼于长远发展。刚才乔志杰先生举了一个例子，请问陈潜峰先生，如果您跟金融公司合作，你们怎样体现公司的管理？因为您的观点对未来呼和浩特的开发商肯定有重要意义。因为离了钱不行，90%靠银行也不行，其实要好金融机构。但是我碰到很多开发商，他们说我跟基金一谈就不行，他们总是要派一个总监来看着我，我买只老母鸡，它下个蛋他们也奥知道。陈总如果跟金融机构作为长期的战略伙伴，您觉得应该以什么样的方式？

　　乔志杰：你说的这个情况可能有很大的误区，我这样的话是代表长期以来合作的国际上各种各样的投资商。如果一谈失败的话肯定不会有好的合作。其实战略投资跟所有项目合作的时候没有出现过财务总监的概念，其实只是一个董事席位问题；第二，如何合作？我感觉两点非常重要，就是关注自身企业的素质，不要太多关注合作的条件，条件在通常情况下都是合理的。第二个很重要的一点就是相互之间合作意识和文化之间的配合对接，可能在问题认识上有一些差异。比如我们会关注企业掌控人的信用，这一点是有矛盾的，企业可能有反感。其实这是一种文化。因为我们觉得你是一个企业的掌控人，如果我给你钱，你自己都不敢承担责任的话，投资人会有一些担心。这一点也是非常重要的。

　　陈潜峰：昨天晚上我跟乔先生聊了一下，企业的领导应该用一种平和、开放的心态看待即将要谈判的合作伙伴或者是基金公司。在这个方面我有很多合作经验。在2004年，我们跟澳大利亚一个公司谈判。这个公司在中国没有名气。因为我们要选择自己需要的基金和投资合作伙伴。跟这个公司谈合作的时候，因为它是第一次到中国来试水，这是家族性的基金管理公司和开发企业。在澳洲的第二大城市是比较有名的，但是它专著做别墅类项目。我们当时提出的核心项目是处在武汉核心地带的高层公寓。因为他们跟很多中国人打过交道，谈判一直没有成功。我在跟他交流的过程中了解到他们的心态，把握我想要的东西。他们的心态是希望通过找寻一个点进入中国市场，然后建立一种朋友关系，通过取得合理的商业收益再进入中国市场。刚才我给出的合作方式，对方也没有接受。就是我们溢价出让10%的股权，让它在公司营运的过程中管理。因为它的管理模式是我们需要的，它的人才引进也是我们需要的。在另一方面给它20%的收益，迎合它，满足它。找到我们公司不足的地方，找到我们想要的东西。这是我们合作成功的案例。后来合作成功之后，就像这一次的调控。因为我们在几年前也在未雨绸缪，澳洲有很多的基金和私人资本，通过这个合作伙伴的宣扬，他们觉得进入中国市场是非常有价值的，投资价值非常高，非常值得合作。他们在这一轮宏观调控时给予了相应的支持。我们现在正在操作一个武汉核心区域规模较大的项目。因为这是一个都市综合体，在十五年的发展过程当中，我们的人才储备在都市综合体的建设上没有优势。我们在找合作基金的时候希望对方不单单能够提供资本支持，同时还能够提供资源和智力支持。我们的合作时根据自身的不足和需要开出了能够满足对方的条件，比如我们愿意让出这个项目的控股权，让对方来操作，提供我们的当地优势来进行互补。这样的话成功的可能性非常大。我们也在跟一个大的地产基金公司洽谈。最吸引它的就是它能够控股。所以我想要以开放、平和的心态，设身处地为对方着想的心态，我们的目的是把事情做好，推动城市建设，同样获取该得到的收益。

　　高志：下面给大家现场提问的机会。

　　提问：建设部长期以来拖延了住房补贴问题。请各位专家介绍一下这方面的情况。

　　陈淮：住房补贴从来没过，如果没发是地方政府的事。未享受福利分房的人一直给予补贴，都在一千块钱以上。

　　提问：据我了解全国都执行的不太好。

　　陈淮：是福利分房停止未达标的是吗？

　　提问：对。

　　陈淮：这是财政部管的。跟建设部没关系。你说的是住房没达标的部分，货币补偿。这个问题归财政部管。

　　提问：建设部这个好文件到财政部都没有落实。建设部有责任推动。

　　陈淮：据我所知在京中央国家机关和北京市全部补完了。如果地方没补是内蒙财政厅的问题。首先是政策明确、资金来源也是明确的，管理渠道也是明确了。你的第一层意思我已经解释清楚了。我只是研究机构的人员，我没有公务员身份，我也不享受公务员住房。

　　提问：能不能介绍一下现在全国执行这个政策的情况。

　　陈淮：全国的正情况是已经基本结束了。有享受福利分房待遇，而没有享受福利分房通过货币补偿的办法基本结束。有一些是逐年补贴，也正在进行。

　　提问：现在财政不到位的情况究竟是处于什么样的状况？

　　陈淮：财政系统和建设系统是完全不同的两个系统。

　　提问：房地产企业如何打造自己的核心竞争力？

　　高志：这个题目太大了。

　　乔志杰：如果说一定要有观点的话，我谈几条。第一是重视，如果它是最重要的，你在能力上重视没有，战略是重视没有。你是不是有金融战略，你的公司有100个人的话金融有多少人负责金融。第二是金融建设，比如国际上好多机构都是什么样的投资风格，中国也有投资基金，除了商业银行，还有外资银行。还有就是信用体系建设水平到底怎样。技术能力如何，是不是犯了一些错误。比如我们是不是把它看成的简单的需求解决办法？所以我想体系建设是系统工程，是专业理论系统。这个问题没有办法回答你。但是能重视是最重要的。

　　高志：由于时间关系，对话到这里结束。感谢各位专家。

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