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净利下滑逾六成 急速扩张下金融街的毛利难题

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-29 04:21

目前金融街控股重点布局住宅项目,按照这一趋势,未来其毛利水平将持续下降。

  观点地产网 金融街控股正在全国跑马圈地,并争取快周转。但在市场看来,其却难以重现昔日高毛利的好时光。

  10月27日,金融街控股股份有限公司最新季报显示,2014年第三季度,公司房产签约销售额大幅下降至9亿元,较去年第三季度下降约86%。

  而报告期内,该公司营业收入51.69亿元,同比增长40.24%;归属于上市公司股东的净利润2.11亿元,同比下骤降63.99%。

  至此,截至2014年9月30日,金融街控股实现营业收入94.86亿元,同比下降6.66%;而归属于上市公司股东的净利润跌至5.81亿元,同比大降56.79%。

  值得注意的是,除了净利跌至谷底外,金融街控股的毛利率也是近年来的最低值。数据显示,今年第三季度,金融街控股的毛利率仅有20.9%,较去年同期的23%低了2.1个百分点。

  银河证券分析师赵强指出,总体上,2014年前9月,金融街控股的综合毛利同比下滑3.6个百分点至28.8%,相比上半年下滑幅度达7.6个百分点,相比去年同期下滑约4个百分点,此外财务费用大幅增长,导致净利率水平进一步下滑。

  受累北京天宫项目 净利骤降逾六成

  对于第三季度净利润和毛利纷纷大幅度下滑的原因,金融街控股解释称,这主要原因是是公司项目结算排期存在季度间的不均衡性。

  对此,有熟悉金融街的分析师对观点地产新媒体指出,金融街控股第三季度净利下降的主要原因是结算的北京金融街·融汇项目毛利太低。

  据其分析,金融街·融汇项目的土地成本比较高,“后来受到政策影响,价格不能定得太高,只能贴着成本价来卖,有段时间甚至是亏损的,现在这个项目的毛利率特别低,仅为20%左右,拉低了整体毛利率水平”。

  值得关注的是,北京金融街融汇正处于今年上半年降价幅度最大的北京大兴区天宫板块。

  回顾历史,今年5月初,与融汇项目同位于北京天宫板块的住总万科橙,每平方米直降3000元开盘,率先拉响了该区域的价格战。

  随后,金融街控股也打起降价牌,据称为了清尾盘,将同在天宫板块的金色漫香苑项目直降5000元/平方米,落至23000元/平方米,比周围二手房的价格还要低。而紧邻天宫的金融街·融汇的价格更低,较金色漫香苑项目还低500元,为22500元/平方米。

  不过,分析人士也指出,今年上半年和三季度,金融街控股开发收入下降幅度较大主要还是源于重要结算项目月坛中心在年底竣工交付,并将于四季度集中结算,这将是其全年开发利润的重要来源。

  此外,除了结算项目的因素,金融街控股也表示,利润和毛利大幅下降的另一个主要原因在于今年的财务费用较去年同期增加较大。

  查阅金融街控股的季报数据,今年1至9月,该公司的财务费用为4.72亿元,同比增长253.17%;同时,其筹资活动产生的现金流量净额为52亿元,上年同期为20.2亿元。

  金融街控股表示,主要原因是加大土地储备力度,报告期内陆续有项目竣工和新增借款增加较多。

  急补仓住宅项目 昔日高毛利不保?

  据统计,年初以来,金融街控股分别在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取11个项目,土地总投资额约155亿元,新增项目规划面积约176万平方米,同时还获取了重庆市沙坪坝巴渝老街项目土地一级整治权。

  值得关注的是,金融街南拓上海和广州等重点城市时,除了上海海伦商业项目、重庆一级开发项目等,其所获地块几乎全是住宅项目,有市场人士认为这与其过往追求高毛利的商务地产定位相违背。

  另据金融街控股季报,住宅项目开发目前已经成为金融街控股的主要业绩增长点。

  最新金融街控股季报显示,其房产开发收入约85.88亿元,同比下降约7.95%。其中,该公司的住宅项目结算收入约72.62亿元,占据其前三季总营收的将近86%;而一直以来号称主业的商务地产项目结算收入只有约13.26亿元。

  对此,跟踪金融街的分析人士指出,北京核心区的商务用地越来越稀缺,金融街的销售毛利率也一直在上升,但是商务地产的结算和回款比较慢,“因此,金融街需要住宅来进行高周转,并强调在核心城市拿住宅用地,以解决公司的现金流问题”。

  事实上,在早前金融街完成人事换届后,金融街控股便在随后的中期报告中强调,公司将抓住土地市场机会继续加大商务地产土地储备力度,并适度补充快速周转型项目,同时下半年还将积极探索旅游文化、医疗、教育、养老等产业和地产协同发展模式研究。

  不过,众所周知,近年来,随着土地等成本的不断增加,住宅开发的毛利越来越低,在业内看来,目前金融街控股重点布局住宅项目,按照这一趋势,未来其毛利水平将持续下降。

  “一二线重点城市的土地成本太高,如果一直从市场上拿地,金融街控股的毛利率就不会太高。”熟悉金融街控股的业内人士人指出,金融街控股在广州和上海新拿项目价格都比较贵,后期公司对项目的定位和定价很重要。

发稿:见习编辑 郭净净审校:刘满桃

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