2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
戴德梁行:北京2009年第三季度房地产市场报告

  尽管北京各主要区域的需求没有明显增强,但受整体市场气氛转好影响,写字楼市场已出现回暖气象,租金的季度调整亦开始收窄,市场整体租金环比上涨了63%。

  随着中国奢侈品消费能力的迅猛增长,近月定位于高档的购物中心在北京也逐渐增多。

  在2009年第3季度,北京房地产市场表现良好,高档住宅售价继续攀升,环比增长约65 %。

  在大宗物业投資市場方面,国有金融机构依旧表现活跃。预计未来国有企业、金融、保险及证券行业,仍将是北京大宗物业市场收购的主要力量。

  写字楼市场

  2009年第3季度,共有2个写字楼项目入市:环球财讯中心和凤凰臵地广场。新增供应量约为132万平方米,甲级写字楼市场的总存量因而达到6135万平方米。(表一)

  本季度的需求虽然没有表现出强劲的回升势头,但确实出现了回暖的迹象。全市整体的空臵率亦由上季的209%降至本季的202%,下降了07个百分点。(表一)

  市场回暖现象的显现,使得一些业主信心恢复,租金价格有所上调,令全市的整体租金由每月每平方米139元(€140)升至每月每平方米148元(€149),环比上升63%。(图一)

  同样地,物业平均售价录得677%的环比涨幅,从上季的每平方米29,714元(欧元2,986),升至每平方米31,726元(€3,188)。(图一)

  2009年第3季度,北京的写字楼吸纳量表现一般,为143万平方米,环比下降了12%。

  预期在2009年第4季度,将有383万平方米的新供应进入市场;另外在2010年的新供应将为677万平方米。(图二)

  有鉴于市场气氛逐渐转好,至2009年年底,我们预期租金和入住率亦将有所回升。

  市场活动

  中国人保在卓著大厦租用2,480平方米。康菲石油在现代汽车大厦租用7,000平方米。

  商铺市场

  2009第3季度,赛特奥特莱斯开业,为市场投入约15万平方米的新增供应。(表二)

  北京市商铺市场整体表现稳定。在众多区域中,王府井/东长安街的商铺租金仍为各区之冠,达每月每平方米780(€7839)至2,400元(€2412)。(表二)

  随着中国奢侈品消费能力的迅猛增长,定位于高档的购物中心在北京也逐渐增多。然而一些项目缺乏运营经验,致使租户流失,空臵率升高,租金水平停滞不前。

  2009年第4季度的,我们预计将有70余万的新供应将投入市场。2010年的新供应预计有60余万。

  截止2009年8月,北京市社会消费品零售总额为3,388万元(€340万),同比增长1143%。(图三)在宏观市场如此强劲增长的带动下,未来北京商铺市场将持续良好,租金将保持平稳增长。

  市场活动

  H&M在海淀区欧美汇租用1,266平方米。

  C&A在海淀区欧美汇租用1,729平方米。

  主要数据–租赁市场

  住宅市场

  2009年第3季度,随着一些新项目的入市,全市整体的高档住宅租赁市场的平均租金继续下降,至每月每平方1372元(€138),环比下降18%。从不同物业类型来看,出租公寓租金降幅最大,跌至每月每平方米1016元(€102),下降了55%。(表六)

  空臵率方面,市场吸纳能力仍未有加强,因而全市整体的高档住宅租赁市场的空臵率继续上升,为239%,环比增长了06个百分点。(表六)

  其中,出租公寓方面由于租金下调,空臵率略微有所下降,由上季度的19%,降至本季度的186%。而其他物业类型,空臵率则继续上升。(表六)

  2009第3季度,受整体市场价格高抬的影响,高档住宅平均售价也继续上升,为每平方米31,609元(€3,1768),环比上涨65%。(图四)

  从不同区域来看,由于是核心商务区的缘故,燕莎、CBD依然为售价最高的区域,价格约为每平方米38,000元(€3,819)。

  考虑到高档住宅租赁需求的持续疲软,我们预计在下个季度也不会有明显改观,租金还会有所下调。而对于销售市场,依据在目前的市场氛围来看,售价将会继续上扬。

  市场活动

  万科以22亿元(€221亿)竞得房山区住宅地块,该地块规划面积34万平方米。

  投资市场

  从成交宗数来看,2009年第三季度的投资交易宗数为38宗,较上季度的57宗有明显较少。然而考虑到总的成交金额,本季度的29522亿元(€2967亿),较上季度的30727亿元(€3088亿)而言,并无太大差别,只减少了39%。(表七、八)

  从土地市场来看,除了住宅用地依旧保持活跃外,本季度商业地块成交额增加了三倍之多。而从区域来看,近两个季度,大兴区的住宅和商业地块接连拍出高价,成为市场关注的热点。包括绿地以3025亿元(€304亿)竞得综合用途用地,以及国际家居品牌宜家也购得一商业用地以作新店之用。(表九)

  大宗物业买卖方面,国有金融机构依旧表现活跃。如,国家开发银行收购北丰C1写字楼,华泰保险购买国企大厦25,000平方米面积等。预计未来国有企业、金融、保险及证券行业,仍将是北京大宗物业市场收购的主要力量。(表九)

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