观点指数周报：广州十月收官量价平稳 库存去化缩短至不到半年

观点指数 10月最后一周，调控背景下的广州楼市平静落幕。

10月24日-10月30日，广州新建商品住宅网签2076套，环比上升3.4%；成交均价14506元/平方米，环比下跌6.6%；成交面积23.09万平方米，环比上升2.9%；销售金额33.49亿元。

广州楼市量价环比起伏不大，维持在约两千套的成交量水平。在严格执行限购措施、严格规范市场秩序的基调下，近两周广州开发商动作少，市况较为冷清。

不过，由于9月下旬及国庆假期的成交集中在10月上旬网签，10月份广州一手楼市整体成交依然创下本年度新高。

10月1日-10月31日，广州新建商品住宅网签14570套，成交均价17155元/平方米，成交面积154.1万平方米，销售金额264.4亿元。

市场观察

10月1日-10月31日，广州一手楼市依然冷清，仅有5个楼盘开盘或加推，包括黄埔区的实地常春藤、港航中心，增城的全新盘源海仙村1号，白云富力金街推出商铺，南沙碧桂园蜜柚加推洋房。

新增房源方面，广州十一区共派出6张预售证，其中5张住宅预售证，1张办公预售证，共计920套房源，总预售建筑面积约为93949平方米。

10月广州新建商品住宅成交量再创新高，但中原地产分析认为，10月网签的项目大部分其实早在9月底10月初，也就是黄金周时期已经成交，只是陆续在10月网签。根据中原研究部监测市场开盘情况及预售情况，国庆后全市新开盘项目大幅度减少，市场进入调整阶段。

周度数据显示，从进入10月的第4周，成交量明显减少，而成交价格实际上因为中心区成交比例大幅缩减而致价格出现结构性的下跌。进入10月尾声，市场成交有所放缓。

不过，业内普遍分析均认为，下半年广州供货紧缺，土地起拍价上升，这些都会对房价起到支撑的作用。预计四季度广州成交量会有回落，房价必然不会暴涨，但是至少能维持稳定。

其中，供求情况是广州房价抗跌的主要因素。据中原地产研究部统计，截至10月25日，广州全市一手住宅可售面积缩减至751.86万平方米，新增供应在黄金周后明显减慢，消化周期已经缩短到不够半年。

商业地产

10月24日-10月30日，广州商用物业销售面积15314平方米，销售金额3.17亿元；办公物业销售面积32160平方米，销售金额6.48亿元。

土地市场

成交方面，10月24日，广州增城两宗居住用地分别被万科及保利以1.46亿及1.78亿元摘得，溢价率分别为105.6%及119.75%。

挂牌方面，10月26日，广州市国土局一次性推出8宗地，包含7宗宅地、1宗商业用地，总起拍价高达73亿元。8宗地中有2宗位于白云区，1宗位于荔湾区，番禺区共有2宗，另外3宗则来自南沙。

其中，起始总价及楼面价最高的均为荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南AF040224地块，该宗位于广钢新城宅地的面积为3.53万平方米，计容建面不多于13.76万平方米，起拍总价高达27.54亿元，起始楼面价也高达2.3万元/平方米，地块的最高限制地价为39.93亿元。

10月31日，广州增城区国土资源规划局新挂出一宗商住用地，起拍总价达14.23亿元。

政策与市

10月31日，广州住房公积金管理中心发布关于加强住房公积金贷款风险管理的通知。通知称，住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要审批依据，对于出现下列情况的职工限制贷款：

（一）人民银行征信记录显示贷记卡累计逾期6期（含）以上的，还清逾期金额2年后才可申请住房公积金贷款。（二）人民银行征信记录显示贷记卡状态为呆账、冻结或止付的，注销卡后（以个人信用报告更新为准）方可办理公积金贷款。

（三）人民银行征信记录显示商用房贷款、消费贷款、助学贷款或任意种类贷款累计逾期6期（含）以上的，贷款结清5年后才可申请住房公积金贷款。（四）人民银行征信记录显示贷款被划分为关注、次级、可疑或损失类的，贷款状态正常后才可申请住房公积金贷款。

（五）人民银行征信记录显示有“正在执行中”的法院强制执行记录的，执行期间不得申请住房公积金贷款。（六）人民银行征信记录显示或经其他途径证实存在其他严重失信行为的。

此外，通知规定，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明。职工公积金缴存基数未达我市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准，缴存基数达上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在我中心登记的数额为准。

附：广州区域房地产项目一周销售数据(2016年10月24日-10月30日)

数据来源：阳光家缘、观点指数