如何正视新一轮房地产调控？

刚刚过去的国庆长假，多地密集出台限购政策似乎成了对“黄金周”的反讽。房地产限购政策愈演愈烈，这显然与中央对楼市的态度有关。在各地依靠房地产火爆短暂地缓解了经济和财政压力之后，中央对房地产泡沫膨胀风险的担心主导了政策。

从2010年至今，中国楼市已经历了限购、取消限购到再度重启限购的一个来回。在高峰期，国内一度有46个城市实施了楼市调控政策。虽然政府屡次调控，但中国至今仍未跳出越调控越上涨、离不开也甩不掉的怪圈。

在我们看来，国内对房地产的矛盾与纠葛心态，与政府对房地产市场缺乏长期政策有关。从历史来看，中国近20年房地产市场的发展历程，实际上重复了国际上已经发生过的“危机三角”模式——过度城市化带来了资本过剩，资本过剩造成经济危机，危机修复后人们将发展的希望再度投向城市化。中国经济如果要真正实现转型，就必须突破“危机三角”循环，摆脱很多地方经济和财政对房地产业的依赖，找到新的发展出路。

要制订针对房地产市场适度的长期政策，首先需要政策制订者对房地产业有一个基本定位。在我们看来，中国经济赋予房地产业过高的地位，对房地产业的依赖度太高。资本过剩推高了房地产资产价格，吸引了大量的金融资源进入房地产业，推动了房地产业的自我强化，现在，高房价已给中国城市经济带来了极大的抑制和普遍的杀伤力。因此，抑制和削弱房地产市场的资产泡沫，应该成为国内房地产政策的长期目标。

在政策思路上，中国应该以房地产税收为主来来设计房地产业的长期政策。总体来看，长期政策应体现如下一些原则：（1）相关税收政策、信贷政策应该有利于普通人满足基本的住房需求，让中产阶级群体实现居者有其屋；（2）税收政策设计应该打击以炒作为目的的房地产投资和交易，让炒作型的投资只有微利或者根本难以有利可图；（3）税收政策应该考虑对房地产业开征遗产税或空臵税，以减小以投资为目的的房地产交易行为。简单说，要实现三个核心目标：一是满足基本居住需求；二是减少投机炒作；三是推动投机性资本远离房地产行业。

接下来，市场和投资人普遍关注的，除了此次调控的实际效果外，还包括从楼市挤出的资金会流向哪里。在安邦看来，考虑到中国经济转型的大背景，此轮楼市调控肯定不会轻易放开，而国内股市目前既缺乏基本面支撑，也缺乏政策支持，再加上去年刚刚出现大股灾，短期内市场很难重建信心。因此，楼市调控导致流入股市的资金恐怕极为有限。至于实业投资，在当前市场形势下，更不会成为投资者的选择。因此，在“经济低迷+政策紧缩+人民币承受贬值压力”的综合背景下，更大的可能性则是，楼市调控将加剧一部分资金外流。

其实，资金大举涌向海外的情况，从内地居民争相赴港购买保险以及外管局收紧内地赴港购买保险渠道上已经显现。可以预见的是，国内收紧楼市后，包括买保险在内的各种资金外流，将会更加活跃，而持续且隐蔽的资本外流对人民币汇率构成了极大压力，并将继续蚕食中国的外汇储备，需要相关部门关注这种趋势和潜在风险，并在管控政策上有所调整。

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