国庆长假的政策轰炸与后市基本判断

韦谢 整个行业伸长了脖子静候930这个传统政策日的动静，没想到等来的却是一连串调控政策的轰炸。

国庆长假刚刚过半，已有北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多个城市先后出台了楼市的调控新政。这种极短时间内多地政府密集出台楼市调控政策的现象是史无前例的，这给了我们两点暗示：

1.在楼市调控“因城施策”的大方针下，各地调控手段却有很强的趋同性，一方面是由于城市之间的模仿，另一方面由于各个城市都面临着同样的政治正确的问题。

2.多地政策的密集出台，似乎出台楼市调控政策已经成为一场“政治任务锦标赛”，这很可能是决策层授意后，各地争相表忠心的结果。

如果的确如此，那么全国层面上讲，楼市的风向已经掉头向下，无论是政策还是舆论都很难再对楼市有正向的刺激。因为在我国，国家意志至少在看得见的层面上，都能得到坚决的贯彻。

从2015年下半年开始，南京、苏州、武汉、厦门等二线热点城市就已经基本确认了当地楼市的复苏，到2016年初，尤其是沪深两地“325”调控政策升级以后，沪深的市场资金被排挤外溢，这进一步刺激了长三角和珠三角重点城市的楼市。从南京、杭州、苏州，到合肥、无锡；从东莞、惠州、珠海，到佛山、中山；乃至到胡焕庸线以东的几乎所有副省级以上城市，我们见证了一个由点及面，自东向西的楼市热度恣意蔓延的局面。这其中既有一线城市资金外溢寻求投资机会，也有本省人以实际居住需求为基础的资金避险行为，二者相互叠加，内外呼应，不少热点城市都出现一房难求的现象。

在这一背景下，全国范围内居民购房的杠杆率节节攀升，到2016年第二季度，我们所估算的杠杆率指标（当年累计居民户中长期贷款金额/当年累计新建住宅销售额）已经超过了60%，超过历年同期近20个百分点。此外，根据央行公布的数据，7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元；8月人民币贷款增加9487亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元。可见，全国楼市的全面开花，可能已经触发了金融系统的风险示警。

2015年12月的中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展的主要目标就是要抓好“三去一降一补”五大任务。其中，去库存、去杠杆被认为是关涉房地产市场的两个要点。一些市场观点对这两个要点的认识和解读有失偏颇，认为去杠杆就是要降低楼市的杠杆率。其实，从房地产领域看，去库存就是要鼓励大家买房消化库存，去杠杆并不是要限制居民购房的杠杆率，而是要去政府债务、企业债务。因此，去库存、去杠杆的理想目标是，万众一心齐买房，然后政府通过卖地去杠杆，企业通过卖房去杠杆，最终把政府和企业的杠杆转移到居民身上。

我们看到今年2月2日，央行和银监会发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》中指出，“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，这个政策就是很明显的为“去杠杆”背书。去杠杆的矫枉过正和去库存的操之过急，造成社会资金和居民财富向房地产领域的空前聚集，这很可能会引起决策层对金融安全的忧虑。这就很容易理解国庆期间各地密集的“政策雨”了。

关于近期调控政策的几点判断如下：

1.二线热点城市降温，一线城市保持平稳。与全国统一的调控政策相比，因城施策带来的是多个城市对于类似政策的不断重申，不断强化，这对市场预期的压制也更有持续性。各地的调控政策都以抑制投资性购房行为为主要目的。对于今年楼市火爆的热点城市来说，缺少了投资性需求的支撑，后期楼市会有看得见的降温。但由于热点城市新房库存都比较紧缺，因此短期内价格不会松动。对于一线城市而言，无论是资金量还是楼市基本面都很健康，尽管市场心理会受到政策雨压制，但预计量价会总体保持平稳，即使有所起伏也会在短期内恢复。

2.各地楼市的政策轰炸绝不会在今天结束，这一方面有政治正确的压力，另一方面有来自已经出台调控政策的“兄弟城市”的竞争压力，不仅是国庆，甚至整个十月都有可能成为“政策月”。

韦谢 Q房网新房事业部研究总监

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