观点指数周报：上海住宅成交反弹 前海人寿12亿青浦再拿地

观点指数 上海楼市在“银十”步入中段时才迎来市场反弹，除了写字楼外，其他物业的成交均呈现一定幅度的反弹。

而供应更是呈现全线飘红，网上房地产数据显示，10月10日-10月16日，上海商品住宅累计供应16.45万平方米，同比增长78%。当中，公寓和别墅产品分别供应12.92万平方米、3.53万平方米，环比涨幅分别为84%和61%。

具体而言，过去一周上海共有5个公寓项目取得预售证，分别为路劲海尚苑、保利玉玲轩、碧桂园嘉誉苑、珑樾华庭和远洋悦庭，获批面积最大的为路劲海尚苑，该项目累计有4.48万方取得销许。

十月份的上海土地市场处于风平浪静中，10月10日出让的青浦商办用地被前海人寿以12.47亿元竞得，这也是上海10月份仅有的一宗出让地块。

10月14日，上海市住建委等部门公布《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》，该细则规定了购房人购房后5年内回购、5年后政府优先购买、购买政府产权份额和上市转让的申请审核、办理程序、价格标准、税费承担等重点内容；而对于违规违约使用共有产权保障住房行为的发现、认定和分类处理等问题，也出台了相关政策措施。

市场观察

10月首周成交低迷后，上海楼市在中段渐入状态。10月10日-10月16日，商品住宅成交23.52万平方米，环比增长37%。其中，公寓和别墅产品分别成交18万平方米和5.52万平方米，两者环比涨幅为40%和28%。

在成交量走高的同时，过去一周上海商品住宅的成交均价也出现4%的上扬至44601元/平方米。成交表现最好的项目为信义嘉庭，其累计成交119套，面积达12219平方米。

成交面积排名前十的项目中均价最高的项目为浦明华庭，该项目共成交14套，均价为98269元/平方米；其次为尚品华庭，均价达64500元/平方米。

商业地产

商业成交在跌至谷底后出现暴涨，10月10日-10月16日，上海商业地产成交5.7万平方米，环比大涨215%，而供应更是暴涨8841%至9.23万平方米。但均价并未走出上升轨迹，下跌34%至17309元/平方米。

成交面积最大的项目为永润星辰休闲广场，该项目累计成交14套，面积达7972平方米，紧随其后的民乐城惠康苑和吉佳苑分别成交4814平方米和4120平方米。

办公产品也是过去一周唯一出现成交下滑的，共成交5.9万平方米，环比下滑62%，同时成交均价也下滑14%至31758元/平方米。另外，供应暴涨3021%至8.52万平方米。

土地市场

供应：

10月10日-10月16日，上海无新增土地供应，但对前期挂牌地块做出了“资金审查”的补充公告。三宗地块为位于临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204地块、B0701地块，奉贤区柘林镇04-01区域地块，奉贤区南桥新城10单元03C-04、04-02区域地块。公告补充称，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

公告强调，竞买申请文件增加“经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

具体来说，参与拿地的开发商需要在补充申报资料中承诺，用于本地块交易的资金来源为符合我国法律法规政策规定的自有资金，不存在使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款的情况。

成交：

10月10日，上海青浦西虹桥蟠臻路西侧27-04地块进入到竞价阶段，该地块共吸引了包括碧桂园、华润、融信、金地等在内的14家房企报名参与。

最终，前海人寿以总价12.47亿元夺魁，成交楼板价达21986元/平方米，溢价率为264%。出让公告显示，青浦西虹桥蟠臻路西侧27-04地块为商办、餐饮旅馆业用地，出让面积为22687.6平方米，容积率为2.5，规划建筑面积为56719平方米，起拍总价3.43亿元，起拍楼板价为6042元/平。

政策与市

10月14日，上海市政府新闻办公室官方发布，上海市住建委市住建委等部门公布了《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》，主要规定了购房后5年内回购、5年后政府优先购买、购买政府产权份额和上市转让的申请审核、办理程序、价格标准、税费承担等重点内容；同时，对违规违约使用共有产权保障住房行为的发现、认定和分类处理等问题，也出台了政策措施。

附：上海区域房地产项目一周销售数据(2016年10月10日-10月16日)

数据来源：网上房地产、观点指数