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博鳌特稿 合景泰富闫家瑞：下半年市场不会出现太大的报复性反弹

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-07-01 21:47
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经历第二季度的‘新政蜜月期’后，在新政逐步落地的前提下，下半年会延续升温趋势，但不会出现太大的报复性反弹。”

　　编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点网 2015年，合景泰富成立已20周年。跟随过去二十年中国城镇化与房地产行业快速发展的浪潮，合景泰富从一个华南城市公司成长为年营收过百亿的全国企业，而今也在弱冠之年开始面对房地产行业的调整。

　　2015年，合景泰富制定了“最少增长10%”的225亿业绩目标，并将全年主旋律定位为“继续优化结构，维持良好的利润率，降低负债率。”

　　截至2015年5月，合景泰富累计权益预售额74亿元，已完成全年预售目标225亿元的33%。

　　合景泰富集团营销管理中心营销策划副总经理闫家瑞接受观点新媒体采访时表示，从上半年的预售情况来看，合景在多个区域都有不俗的表现。按绝对值占比排名，华南、华东、华北等售价较高的区域贡献排名在前。

　　“根据上半年的推货计划，刚需首改等份额有较大的提升，但中高端产品仍然是我们的主力产品”。闫家瑞表示，下半年合景泰富会根据公司年初制定的年度目标继续推进销售。

　　2015年上半年，房地产市场接连迎来“330新政”、公积金利率调整等政策利好，一线城市住宅成交开始显现回暖迹象。闫家瑞指，从上半年的楼市走势来看，房地产市场整体升温明显，但从政策层面上解读，一系列的新政和利好的目的不是要提升市场热度，而是通过新政让楼市健康、稳定发展。

　　“因此，经历第二季度的‘新政蜜月期’后，在新政逐步落地的前提下，下半年会延续升温趋势，但不会出现太大的报复性反弹。”

　　提及房地产行业利润下行的趋势，闫家瑞认为这是行业可持续发展的必然，“房地产行业在这些年经历‘野蛮生长’后，如何应对当前地价、人力等成本日益趋高的现状，是行业未来发展的关键点之一。”

　　对于房地产行业中掀起的“互联网+”概念风潮，闫家瑞的看法显得更为理性。

　　他称，去年以来，“互联网+”的风潮的确席卷了包括房地产以内的众多行业，“开始的时候不少人会说‘互联网+’是个工具，甚至简单认为就是电商。但是随着“互联网+”的深入，大家会发现，这不仅是一种单纯借助互联网的方式、工具，更是一种新的思维模式，并且是一种快速成长中的思维模式。”

　　不过，如何将“互联网+”真正做好，在闫家瑞看来才是关键挑战，“一是看创意，二是看落地，不然就只是看上去很美而已。所以我们能看到大家也在不断‘试水’，很多新的营销方式不断涌现，合景也一样在结合这种思维，不断尝试、创新中。”

　　以下是观点新媒体对合景泰富集团营销管理中心营销策划副总经理闫家瑞的2015博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点新媒体：2015年，在中国经济稳增长压力之下，房地产获得了政策与金融等各方面的支持，您认为房地产市场在下半年会有什么样的发展趋势？

　　闫家瑞：从上半年的楼市走势来看，房地产市场整体升温明显，但从政策层面上解读，一系列的新政和利好的目的不是要提升市场热度，而是通过新政让楼市健康、稳定发展。

　　因此，经历第二季度的“新政蜜月期”后，在新政逐步落地的前提下，下半年会延续升温趋势，但不会出现太大的报复性反弹。

　　观点新媒体：2015年首五月合景泰富累计权益预售额至74亿元，主要来自哪些区域？今年的销售产品中，刚需首改和高端住宅产品的比例各约占几成？预计下半年合景泰富的可售货量和新项目计划是怎样的？

　　闫家瑞：从上半年的预售情况来看，合景在多个区域都有不俗的表现，要做个绝对值占比排名的话，华南、华东、华北等售价较高的区域自然更占优势。

　　根据上半年的推货计划，刚需首改等份额有较大的提升，但中高端产品仍然是我们的主力产品。下半年，我们会根据公司年初制定的年度目标推进。

　　观点新媒体：商业产品方面，合景泰富旗下的公寓产品和写字楼产品在今年的销售表现如何？

　　闫家瑞：整体来看，上半年商业产品的销售情况在公司的计划内。

　　观点新媒体：今年以来合景泰富销售均价保持在12000-13000元/平方米，集团在定价方面采取较为平稳策略的考量有哪些？项目存货去化方面有什么要求，您怎么看价格定位与去库存之间的平衡？

　　闫家瑞：合景泰富作为一家有20年历史的上市公司，早已形成完善的营销策略体系，包括了定价及去化等操作体系。

　　市场是变化的，因此定价和去化策略也很难一概而论。我们的专业团队会结合不同的项目情况，密切跟踪市场变化，融合产品、销售指标等综合因素进行全面衡量，达到最佳的平衡。

　　观点新媒体：您认为房地产行业是否已经进入“白银时代”利润趋薄的时期？合景泰富对于项目的利润考核指标是怎样设计的？

　　闫家瑞：如果说早些年房地产市场的火爆是“黄金时代”的话，趋于健康、稳定发展的“白银时代”是一个行业可持续发展的必然趋势。房地产行业在这些年经历“野蛮生长”后，如何应对当前地价、人力等成本日益趋高的现状，是行业未来发展的关键点之一。

　　而利润与成本相辅相成，因此，我们在进行利润考核时也不会就利润本身单独考虑，而是站在项目整体运营的角度去综合衡量。

　　观点新媒体：2014年下半年以来合景泰富在土地拓展方面步伐放缓，今年下半年是否将考虑加大拿地力度？在拿地的区域和项目选择方面的主要考量因素有哪些？

　　闫家瑞：在土地拓展方面，公司会结合整体发展战略，从政策层面、市场预判到土地本身的各项细化指标审慎考核，下半年，我们会根据集团年初制定的土地拓展计划，结合市场环境，针对重点拓展区域，推出相应的差异化土地拓展策略。

　　观点新媒体：截至2014年，合景泰富54个项目约有1/3涉及合作，选择合作的因素有哪些？在项目合作方面，合景泰富对于销售和利润的把控是怎样的？

　　闫家瑞：企业间的关系从竞争走向融合，充分发挥各自的优势达到双赢局面，这是目前乃至未来发展的趋势，也是行业发展成熟的一个体现。我们的合作项目类型广泛，从一线城市到二线城市，并且囊括了住宅、综合体等多种业态，情况千差万别。

　　根据不同的项目属性，我们对选择合作因素也会有不一样的考虑，同理，对于销售和利润的把控，也会有不同的标准，但有可以肯定的是，“双赢”和可持续的合作，是制定这些标准的基础。

　　观点新媒体：房地产行业中正在掀起“互联网+”风潮，合景泰富是否会考虑结合互联网做更多营销创新？2015年为合景泰富20周年，集团是否在营销方面推出了重点举措？

　　闫家瑞：的确，去年以来，“互联网+”的风潮席卷了包括房地产以内的众多行业，开始的时候不少人会说“互联网+”是个工具，甚至简单认为就是电商。而随着“互联网+”的深入，大家会发现，这不仅是一种单纯借助互联网的方式、工具，更是一种新的思维模式，并且是一种快速成长中的思维模式。

　　如何把“互联网+”做好，一是看创意，二是看落地，不然就只是看上去很美而已。所以我们能看到大家也在不断“试水”，很多新的营销方式不断涌现，合景也一样在结合这种思维，不断尝试、创新中。今年是公司成立20周年，是非常有意义的一年，营销方面会有一些相应的举措，大家可拭目以待。

发稿：罗舒晗审校：劳蓉蓉

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