萝岗地王贴本入市越秀保利爱特城难抵广州库存压力

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-05-13 22:58

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除去市场环境调整，越秀保利爱特城项目还要面临更多竞争对手区域与供应压力。

　　观点网 尽管广州楼市已迎来新政、降息利好，但高库存下横亘在地王项目面前的难题依然是定价，眼前的萝岗“地王”就选择了以低开策略入市。

　　5月9日，广州楼市在“五一”推货高峰后的首个周末仅有越秀保利爱特城、南沙金茂湾两盘入市。而位于黄埔区萝岗板块的越秀保利爱特城首次入市价格一经公布就引发热议，该盘首推产品带装修均价为12000元/平方米，而其楼面地价已达到9181元/平方米。

　　有业内分析人士指出，地价再加上建安成本、营销费用等成本，越秀保利爱特城入市价格已经是成本价。但在区域高库存压力之下，项目此种低开策略属于“意料之外，情理之中”，更需要关注的问题是，项目还需要等待多长时间才能迎来上涨的时机。

　　90余万的萝岗地王

　　越秀保利爱特城位于广州萝岗云埔一路以南，总占地18.95万平方米，总建筑面积68万平方米。项目预计分三期开发，一期为北面5栋18-33层高层住宅，二期为北面5栋30-33层高层住宅，三期为南面13栋17-33层高层住宅。

　　5月9日，越秀保利爱特城首次开盘，推出楼高18层的4号楼，产品定位刚需住宅，户型为83-99平方米的三房单位。据项目销售人员介绍，带装修均价区间为11000-12800元/平方米，开盘优惠包括1万抵10万、1万抵98折。

　　5月11日，越秀保利爱特城项目发布消息称，该盘收筹300组，开盘当天去化达到九成，项目顺势加推部分单位，整体成交均价为12000元/平方米。

　　据均价与优惠计算，越秀保利爱特城单套总价可低至九十余万，12000元/平方米的均价也很难让人与其地王身份挂钩。

　　资料显示，2013年10月31日，越秀地产联合基金广州越秀仁达五号实业投资合伙企业击败了参与竞买开发区云埔工业区YP-P1-1地块的中海、万科、保利和广州绿地联合体，最终以43.5亿元、最低配建拆迁安置房面积450平方米的总代价获得该地块，折合楼面价为9181元/平方米，溢价45%，创下萝岗地块单价新高。

　　广州库存冰山

　　合富辉煌首席分析师黎文江对观点新媒体表示，地王项目欲采取“低开高走策略”入市，主要原因与地价过高相关。而今年入市的地王项目不少正出自2013年，彼时广州楼市火爆，开发商拿地热情高涨，造成多个区域出让地块成交楼面价趋高。

　　据当时统计，2013年广州共诞生8个区域“地王”，且有不少区域“地王”楼面地价已超越了该区域的在售房价，其中就包括海珠区南洲路地块、白云区同宝路地块。萝岗开发区云埔地块，即目前越秀保利爱特城项目也在8个区域“地王”之列。

　　但2014年房地产市场风向急转而下，地王在入市之前都开始面临一个问题，房价涨幅显然要比预期的慢，部分项目所在区域均价甚至还有回落的情况。

　　以越秀保利爱特城项目所在萝岗板块为例，2013年萝岗板块网签均价为16070元/平方米。2014年，萝岗板块网签均价为14779元/平方米，同比回落幅度8%。行至今年，阳光家缘数据显示，目前1-4月份萝岗板块网签均价为14163元/平方米。

　　除去市场环境调整，越秀保利爱特城项目还要面临更多竞争对手区域与供应压力。

　　从统计来看，过去两年萝岗正在成为广州供地的主力区域之一，且2015年成交地块楼面价均同样有所回落。4月30日，广州万科竞得萝岗长岭居YH-A3-0地块，成交价为27.7亿元，溢价率23.97%，成交楼面地价约7368元平方米。

　　截至5月13日，阳光家缘数据显示萝岗板块可售房源套数为13233套，而过去四个月萝岗每月平均网签套数约为670套。

　　事实上，去库存实质也是广州楼市的整体主题。世联行报告显示，截止2015年4月30日，广州的存量套数达15.3万套，环比上升4%。

　　“五一”小长假后首周的网签情况，同样也在印证走量的态势。5月4日-5月10日，广州全市新建商品住宅网签2377套，创下2015年广州单周成交量新高。但另一方面，上周签约均价13857元/平方米却是2015年广州均价最低点。

　　据世联行分析指，虽然降息利好之下，近期广州市场已有上行趋势，但上行速度仍然取决于地方政府、房贷利率优惠、房企优惠等“市场合力”的调整幅度。

　　对于买下高价“面粉”的地王项目们而言，等待“面包”涨价的时间或许还有些漫长。