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顺势营销喊价50万 “老豪宅”合生霄8求解去化难题

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-13 22:52
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自从今年北京楼市刮起豪宅风后，不少老项目都在转变营销策，企图借一双翅膀赶上这波东风。

　　观点网 从年初开始即卯着劲儿的北京豪宅市场，终于在市场的热切目光中，迎来了超越其他一线城市的超高价格。

　　5月13日市场消息，老牌豪宅项目合生霄云路8号将推出单价为36-50万每平米的超级豪宅——空中四合院。单套物业的总价将在3.6-5亿元区间。

　　观点新媒体第一时间向项目开发商合生创展方面核实这一消息。公司相关人士回应称，目前确实有相关产品。

　　“这批产品具体每一套是多少钱还没定，但是单价区间是在36-50万/平方米，也就是说最高是50万/平方米的价格。处在这个价格区间的房源有16套，目前还没有推盘计划。具体还要看集团的整个安排。但是预计的售价是要达到这个数。”

　　据其介绍，该批房源均为1000平米户型的空中四合院。“老板一直定的都是这个价，只是之前没有打算要卖。但是最近豪宅势头比较猛，这个也是顺势推出。”

　　豪宅不设天花板

　　观点新媒体查阅合生创展年报发现，霄云路8号项目总土储为60.81万平方米，截至2014年底仅开发11.59万平方米。公司预计2016年开发53371平方米，2017年开工53442平方米，2018年及以后完工385349平方米。

　　谈及市场行情，上述合生创展人士接受观点地产媒体采访时表示，“去年北京豪宅单价十几万已经是天价了，今年这个价格却是很普遍的价格。市场变化还是挺快的，只能说今年豪宅市场还是很好的。”

　　而谈及开发商越来越高的报价，亚豪机构市场总监郭毅分析称，这主要与产品的变化相关。“过去的豪宅项目，都是相对陈旧的产品，产品已经不符合当前购房者的实际需求了，因此市场消化速度慢。而这些新的豪宅项目，更贴近新兴财富阶层的需求，是能够拉动新增需求入场的。”

　　据了解，自去年底融创农展馆项目以16.5万元/平方米的拟售价格取得预售证后，市场即在猜测哪些豪宅项目单价有可能会突破20万/平方米。因为在同为一线城市的深圳和上海，招商海上世界双玺项目和绿城黄浦湾的单价均达到了20万/平方米和38万/平方米。

　　此前有市场人士认为，4月份做了品牌发布活动的龙湖西宸原著极有可能突破20万+的新高。而今合生霄云路8号更是一口喊出了最高50万/平的单价，不禁让人咋舌市场是否有足够的购买力支撑如此的高价。

　　利兹行豪宅分析师郑海燕对观点新媒体指出，该类产品的价格不是市场决定的，因其户型太稀缺，其他楼盘没有同类户型。而不是市场火或者不火的问题。

　　“大都会有这种户型，但是不卖。盘古大观同类户型也是只出租不卖。银泰柏悦府，当时售价就是20-30万，国贸的对面，现在为止都没有二手在卖。这种产品都是有市无价，也不用担心去化问题。”

　　新带老借势营销

　　据合生创展相关人士介绍，排除上述新推的户型，目前项目在售户型为450平方米四居以及520平方米四居，单价区间为11-15万元/平方米，总价最便宜的约为5000万元。2014年该项目售出的最高单价为16万元/平方米，户型为520平米的跃层，以此计算，总价超过8000万。

　　不过观点新媒体获得的相关网签数据显示，合生霄云路8号新房去年网签数据仅有6套，套均售价为5000万。而2015年至今还没有任何网签数据。

　　相比之下，北京豪宅市场的成交却风生水起。来自中原地产首席分析师张大伟的统计，北京年内成交总价5000万元以上的豪宅已达104套，较去年全年增长52%，录得史上最好成绩。

　　联系合生创展方面透露的上述空中四合院目前并无具体入市计划，不免让人怀疑50万/平方米单价的风声走漏，或许更多是一种借势营销。

　　对此，郭毅对观点新媒体指出，“没有入市计划，可能是因为空中四合院产品的定位跟之前的产品不同，是个全新的产品，总价比较高，需要一个客户积累的阶段，没有所谓的入市时间点的，更多的是看客户的需求。感兴趣就成交，处在一个顺销的状态下。”

　　但其同时指出，客户看房时往往并不只看一个户型，而可能会把所有产品都看一下，因此新产品的推出，自然也会带动此前的450平方米和520平方米产品的销售。

　　事实上，自从今年北京楼市刮起豪宅风后，不少老项目都在转变营销策，企图借一双翅膀赶上这波东风。

　　与合生创展系出同门的珠江地产，即在五月初将其多年的老项目“珠江壹千栋”重新包装了一下，推出了可以定制的第四期产品“珠江紫宸山”。不过观点新媒体查阅资料发现，该项目四期从2014年下半年即有消息要推出市场，而在豪宅风吹起后，此前一直低调的紫宸山随即借势进行了一次较为高调的营销活动。

　　“老的豪宅项目，结合现在的市场变化，对产品进行升级，主要是面对当前客户需求的。以此也可以看出开发商在营销和产品规划方面的一些变化。”

发稿：王静审校：杨晓敏

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