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福星惠誉进京城 武汉旧改老大转身一线

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-13 22:51
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“虽然现在一线城市土地更加稀缺，地价也居高不下，但是风险相对比较小，只要能拿到项目，基本都是稳赚不赔的。”

　　观点网 北京似乎成了房企们的向往的地方。恒大、碧桂园要挤进去，而今福星惠誉也要来了。

　　日前(5月4日)，福星股份在投资者关系互动平台上表示，该公司旗下福星惠誉房地产有限公司所有的北京通州项目已经开始施工，争取今年底或明年开始形成预售。

　　值得一提的是，这是福星布局北京的第一个项目，也是该公司宣布转型、确立北京为其辅中心的第一步。

　　对此，福星董秘汤文华对观点新媒体指出，北京可以说是全国楼市的晴雨表，整个房地产市场也相对来说比较规范，“加上之前公司也在北京做过一级开发项目，这就积累了一些开发经验和当地资源，也给通州项目的开发带来了一些优势”。

　　不过，北京亚豪机构郭毅却认为，现在北京地价越来越高，基本都是大房企之间博弈，中小房企进入北京市场的成本和门槛会很高，“福星要想进入，也会面临很高的资金成本。”

　　福星首入京城

　　根据福星方面提供的资料，该公司于2013年10月获得北京通州项目，项目位于通州区玉带河大街，总建设面积约8万平方米，其中高层住宅部分的建面是4.3万平方米，住宅底商部分的建面是0.9万平方米，另有2.8平方米建面的安置房部分。

　　项目规划方案显示，通州项目的高层住宅和住宅底商部分的成本费用是3000元/平方米，安置房的费用则是2500元/平方米，此外还有部分成本来自社会停车场200元/平方米。

　　此外，福星董秘汤文华对观点新媒体透露，该项目将在2015年5月完成拆迁部分，暂定在2015年底或2016年初上市销售。

　　另外项目资料显示，目前福星给通州项目高层住宅预订的销售单价是28000-30000元/平方米，住宅底商是55000-60000元/平方米，安置房则是8000元/平方米。

　　“目前福星最紧迫的还是先把项目推出来。”谈及通州项目，汤文华坦诚，该项目也没有什么特别设计，现在主要是先把迁拆完成，把项目做完。

　　据汤文华透露，福星给通州项目定下的总销售目标是15亿元。“通州项目分两年左右销售，每年大概有4万平方米的销售节奏，同时商业部分以销售为主。”

　　对此，北京市场人士认为，福星通州项目还是走刚需项目，目前同区域可说是销售空白阶段。郭毅便对观点新媒体介绍称，目前通州玉带河区域没有多少可售项目，只有合生滨江帝景这一个项目在售，房价在27000元/平方米-39000元/平方米之间。

　　“通州近三年已没有单纯的商品住宅用地出让了，大部分都被建成保障房和自住型商品房了，”郭毅进一步补充道，也就是说，可能该区域也不会再增加多少可售项目。

　　对于未来的竞争，汤文华称，竞争或许有，但并不担心，“毕竟现在北京还是以人流是向外溢出的，住宅需求量还是很大的”。

　　此为，该人士也表示，之前福星在北京做的一级开发项目也积累了一些开发经验和当地资源，所以这也给通州项目开发带来一些优势。

　　据了解，于2009年9月1日，福星通过子公司盛世新业便以9.65亿元中标了同在北京通州区的梨园镇砖厂村地块土地一级开发项目。

　　武汉旧改老大转身一线

　　值得一提的是，虽然号称武汉旧改老大，福星还是第一次正式踏出湖北。提及进入北京的初衷，汤文华对观点新媒体坦言，北京可以说是全国楼市的晴雨表，整个房地产市场也相对来说比较规范。

　　作为武汉的旧改龙头，福星自2009年以来先后获取了包括姑嫂树村、贺家墩、及红桥村等在内的多个旧改项目，其在获得大量优质土地储备的同时，也承压了大量资金。

　　以2013年年初获得的红桥村项目为例，在经过调整方案后，福星股份虽然获得了建设总规模为171万平方米的土储，但项目所涉及的土地拆迁安置补偿款则高达53.12亿元。

　　对于旧改模式，相关分析师认为，随着行业普遍趋向高周转模式，旧改项目因为推进缓慢、且占压资金大，从而影响公司规模的快速增长。

　　或是基于这个原因，福星惠誉在2014年的年报便明确提出，为了突破单一区域市场销售规模制约，并有效规避单一区域市场风险，公司2013年10月获得北京通州区玉带河大街项目，标志着公司以北京为中心的辅助区域市场的成功构建。

　　福星强调，这就意味着公司“以武汉为中心的核心区域市场+以北京为中心的辅助区域市场”的全国化战略格局初步形成。

　　对于福星惠誉为何转身一线，有研究人士对观点新媒体表示，虽然现在一线城市土地更加稀缺，地价也居高不下，但是风险相对比较小，只要能拿到项目，基本都是稳赚不赔的。

　　不过，郭毅便对观点新媒体指出，北京地价越来越高，基本都是大房企之间博弈，中小房企进入北京市场的成本和门槛会很高，“福星要想进入，也会面临很高的资金成本。”

　　汤文华亦坦诚，福星还是要将现有通州项目全部销售后，再考虑布局其他项目，“北京地块价格比较贵，拿到地后，没有足够资金的话，资金压力很大的，所以还是要等这第一个项目成功销售完后，才能安排后续项目开展。”

　　汤文华亦直言，虽然福星之前做过不少一级开发项目，但是二级开发项目还是有很大不同的，前者只需要土地整理，后者却需要项目建设、销售等比较完整的过程。“现在公司内部也正在讨论下一步要怎么走。”

发稿：郭净净审校：杨晓敏

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