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穆迪称主要租户运营转弱将制约购物中心估值潜力

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-13 11:53
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中国购物中心的主要租户会给房产带来长期稳定的现金流，且对其支持的商业地产抵押贷款担保证券(CMBS)具有正面的信用影响，但这些租户的运营情况转弱会制约购物中心的估值潜力。

　　观点网讯:5月13日，穆迪投资者服务公司发布报告称，尽管中国购物中心的主要租户会给房产带来长期稳定的现金流，且对这些购物中心支持的商业地产抵押贷款担保证券(CMBS)具有正面的信用影响，但这些租户的运营情况转弱会制约购物中心的估值潜力。

　　穆迪助理副总裁/分析师梁铭勤表示：“对于购物中心房产支持的中国CMBS而言，百货店和大卖场等中国购物中心的大型主要租户是一把双刃剑。”

　　其补充称：“在中国当前的零售业环境下，百货店正因为网上零售日益普及和消费支出转弱而受到负面影响，导致这些租户业务恶化的下行风险加剧。”

　　具体而言，报告指出，主要租户撤离后，若资产管理公司无法找到合适的主要租户代替，就会因为租金收入下降和支出增加而对房产的现金流造成压力。

　　资产管理公司届时将需要对购物中心进行调整，以满足不断变化的市场动态和环境。由于主要租户通常占用相当大的空间，因此过程会非常昂贵和费时。

　　不过，穆迪还指出，这种威胁也可能是机遇。积极主动的资产管理公司可以对表现不佳的主要租户目前所占用的空间进行调整，以提升租户组合的吸引力，从而增加购物中心的人流。由于客户对“生活休闲”体验的需求与日俱增，因此增加食品饮料和娱乐场所的比重可有助于满足这方面的需求。

　　报告指出，若调整成功，就可保持甚至可能增加购物中心房产的长期价值，这对CMBS会有正面的信用影响。但是这些正面影响的代价是调整过程中租金现金流和出租率短期下降。估值提高可改善CMBS到期后的再融资前景，而稳定的租金收入对债务的持续偿还至关重要。

发稿：见习编辑 付庆荣审校：武瑾莹

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