[观点论道]地产基金是地产金融必经之路

来源: [ 鼎信长城 ] 时间: 15-05-07 21:08

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　　[前言]2015年4月28日，观点网在杭州举办城市观点论坛，邀请贾康，黎振伟，宋卫平等地产企业家，政府官员和金融翘楚共聚一堂，把脉新常态下的长江以南区域楼市走向。鼎信长城基金高级副总裁丁红兵先生被邀就“房企与民间资本关系”做分享演讲。

　　以下是演讲实录

鼎信长城基金高级副总裁丁红兵先生

　　尊敬的各位地产界、金融界的各位同行：

　　下午好！

　　很高兴跟各位做交流。在之前与组委会的沟通中，主办方考虑鼎信长城在业界实力——目前已管理数百亿地产基金，邀请鼎信与在座各位探讨“房企是否还需要民间资本”的话题。

　　结合这个主题，我想跟各位分享一下鼎信长城基金对当前房地产市场的格局变化、地产与金融的深度结合以及房地产基金发展趋势的一些观点，我的分享题目为“房地产基金是地产金融化的必经之路”。

　　首先我们看两张图。

　　第一张图是近十年开发商资金来源的构成变化。

　　银行资金的占比不断下降，而开发商自有资金的占比在上升。当然这个自有资金是要打引号的，因为越来越多的开发商在项目开发上进行了股权融资，而且这部分融资的杠杆比例还不小，其中就包括大量以有限合伙形式进入的房地产基金。

　　另外还有两个原因：一是土地成本在项目总投的占比越来越大，二是利率市场化导致商业银行在传统开发贷业务上兴趣缺缺。

　　第二张图是美国房地产开发的资金来源构成和中美房地产开发模式比较。

　　中国正在逐渐走上美国成熟房地产市场的投融资路径。美国房地产开发资金中，直接融资占近80%，除了股票、公司债券之外，一个重要来源就是房地产信托投资基金REITs。中美房地产开发模式不同，中国是以住宅为主体的建设销售模式，美国早已进入成熟期，形成以存量房交易为主、新开发项目以租赁运营为主的开发模式。中国的房地产市场也正在步入存量房时代，事实上一线城市存量房交易已经超过了新房交易。因此，美国房地产市场的投融资结构对中国有很大的借鉴意义。

　　基于这样的认知，业界普遍认同：从2014年初，中国房地产市场逐渐告别黄金时代，宣告了过去靠土地增值获取利润、靠大面积的住宅开发销售做大规模的时代正在远去，就是房地产业的钱不那么好赚了。

　　那么，白银时代的开发商要如何转型呢？

　　鼎信长城基金在2014年投出规模近百亿，跟中国百强开发商中的三分之二深度交流。作为地产金融行业的先行者，鼎信的独特优势在于不断的浸入行业与龙头房企并肩作战，又不断跳出行业以金融投行的视角审视行业格局，并承蒙厚爱被国家一行三会指定作为行业规范制定和培训单位，后者又给了鼎信另外一个视角：宏观的经济层面去把脉行业走向。基于这几个行业实践优势，鼎信从中国楼市黄金白银转型期中观察到几个趋势性变化：

　　趋势一：开发商基金化、小股操盘。除了像鼎信长城这样的专业房地产基金，很多开发商也自己组建或联合第三方共同组建基金管理公司，这一方面是土地越来越贵；另一方面地产业新常态下，外部资金期望获得更多收益和话语权，而不满足于单纯借债收息。因此开发商开放股权，用基金形式共同投资成为必然选择。

　　趋势二：开发商入股金融机构。最近的案例是万科入股徽商银行，截止去年年底已经有超过二十家开发商参股了包括银行、信托、保险的各类金融机构。这种趋势有的是为了更便利的融资，有的是为了分散投资，也有的是为了给自己的地产产品提供附加值，比如社区金融等等，但开发商与金融机构的深度结合是一个无争议的大趋势。

　　趋势三：房地产相关的资产证券化。资产证券化是金融创新的一个大类，国内商业银行正在研究按揭资产的证券化。特别是房地产信托投资基金(REITs)，银监会证监会近两年一直在吹风，相关法律法规呼之欲出。鼎信长城也在积极研究REITs的国情化产品，不断深入解读宏观政策。因为地产金融在中国是新兴行业，不断探索并遵循中国特色，这才是鼎信长城专业的表现。

　　趋势四：特色地产的金融创新。例如产业地产与风险投资的结合，养老地产的逆向按揭等等，都反映了房地产业进入细分领域后更加金融化的趋势。

　　在地产金融化的上述四个趋势中，房地产基金都担当重要角色。房地产基金管理公司不仅是开发商劣后资金与各种集合资金的管理人，也扮演重要操盘手的角色。一个合格的基金管理公司一定要有主动管理项目的能力，而非仅仅募资投资。

　　鼎信一直在探索主动型地产管理基金领域，并做出了破冰式的创新。刚刚过去的四月上旬，鼎信与方兴缔结战略合作，在项目中实现股权、债权、夹层、并购及基金等多元化金融手段。我们双方的合作已经延续多年，鼎信长城的专业能力不仅体现在设计项目交易架构、融资产品和资金募集，同时也在项目管理、成本控制与公司运营等方面为方兴提供全方位支持。

　　鼎信长城，一直都在发挥主动型基金管理的优势。

　　回到本次论坛的讨论主题，房企需要民间资本吗？

　　当然需要，民间资本其实是巨大的，从股市每天过万亿的成交量就可以看到。但房企和民间资本之间还需要我们这样专业的房地产基金做桥梁。逐渐成熟的投资者会对资产配置，越来越多的投资者不会直接投身炒房——在地产白银时代炒房，流动性和收益性上也不如以前——而是选择房地产金融产品。

　　偏好低风险低收益的可以选择REITs类产品，偏好高风险高收益可以选择地产股权投资基金产品，当然，这个高风险应该说成是预期的不确定性，而房地产基金管理公司正是通过自身的独立性和专业的主动管理能力将投资者预期收益不确定变成确定。

　　众多的地产基金产品必然会被市场竞争大浪淘沙，胜出者或者说幸存者也一定是靠专业能力取胜。多年来，我们鼎信过手巨额资金，但始终对擦肩而过的投机熟视无睹，专注地产金融。在地产金融行业，从业者承受着巨大的资金杠杆压力，专业是生存的必备条件，专注是胜出的必要条件。专业专注是鼎信一贯秉承的团队核心理念。

　　这个专业专注来自于何处？鼎信长城不盲目依赖开发商背景，聚焦客观判断，独立选择投资项目，强大的主动管理能力是我们在这个领域立足的根本。依靠充足而专业的中后台人员配置，成熟的资产管理体系，鼎信已管理超300亿的基金规模，这是我们多年来持续探索主动式基金管理路径的成果。

　　在白银时代聚焦结构性机会，创造黄金价值，鼎信长城就要做这支点银成金的手。这只手的四指是鼎信特有的四优投资原则：把握重点城市线，房企操盘能力，项目设计成熟度以及投资时机四个细节。而这只手伸出来的大拇指，就是不断的为更多的房企和投资者在地产金融上创造价值得到的赞誉。

　　鼎信长城和在座的各位，我们都不是神笔马良，我们也无法画饼充饥，我们只能在地产金融行业，靠敏锐的宏观判断，稳健的行业务实和专注心态，把握结构性机会，踩准每个时代变革节拍，不断的自我突破，深扎根广布枝，长成一株大树，为发展中的地产金融提供一片绿荫。

　　我们共勉！

　　谢谢各位！