丁红兵：房地产基金行业处在方兴未艾的洗牌阶段

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-05-06 18:56

致信编辑

打印

评论

考虑到目前房地产形势还不足以充分乐观，只是谨慎乐观，“所以我们在挑选项目上还是很苛刻的，不想一下子铺得很大”。

　　观点网 “房地产基金行业是一个朝阳行业，还处在一个方兴未艾的洗牌阶段。”4月28日，在2015城市观点论坛杭州行金融闭门会上，鼎信长城基金高级副总裁丁红兵如是概括。

　　丁红兵在接受观点新媒体采访时称，2010年是房地产基金行业的元年，但大多数的房地产基金都是从2011、2012年开始做，“虽然我们已经走在了前列，业绩能排在前三，但这仍然是一个确定市场地位、确定市场规模的初级阶段。”

　　据丁红兵介绍，2014年以前，鼎信长城的存量管理规模大概300亿元左右，整个2014年新增了80亿元，而2015年的目标则是在去年基础上增加20亿至100亿元。

　　“谨慎扩张”是丁红兵对鼎信长城今年目标的总体评价，他认为，做出这样一种判断，主要是考虑到目前房地产形势还不足以充分乐观，只是谨慎乐观，“所以我们在挑选项目上还是很苛刻的，不想一下子铺得很大”。

　　因此，在地产行业大背景出现变化后，鼎信长城基金在投资区域、投资项目等方面也出现了一定的调整。

　　其中，在区域选择上，鼎信长城逐渐聚焦一二线城市，“实际上，我们已经浓缩到16个城市，除了北、上、广、深这些一线城市之外，还有苏州、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、成都、重庆、天津这样一些二线城市。”

　　而在投资项目上，丁红兵向观点新媒体指出，项目选择还是以住宅为主，也可以有商业，但商业的占比不要太大，大部分都是可销售性的，自持占比较低。

　　“因为我们考虑到一般基金的年限最长不超过五年，现在以两年、三年为主，要在这个开发周期内能够实现销售的回笼。”

　　除物业类型外，丁红兵还指出，在选择项目时，鼎信长城在不同场合反复强调的则是“四优原则”。四优具体是指，优质的交易对手、优选城市、优质的项目地段和优秀的交易方案。而所谓交易方案就是开发商能够提供的征信措施，包括股和债的合理配置，从交易方案上进行优化。

　　据观点新媒体了解，目前，鼎信长城基金是以股权投资为主，其中，股权投资分为同股同权，包括夹层的股+债，即配一部分股权加一部分固定收益的债权，还有一种是纯债权融资。

　　然而，在整个地产基金行业“大洗牌”下，如何继续抢食市场份额，以确定自己的市场地位，则需靠实力说话。对此，丁红兵强调，“独立性”“专业性”和“主动性”是鼎信三大“法宝”。

　　丁红兵认为，从独立性或公正性方面来看，由于鼎信没有开发商的背景，无论做任何开发商的项目，我们并不存在偏袒某一个开发商，或者进行利益输送，我们完全是站在为投资者服务的角度。

　　另一方面，主要来自金融机构且有房地产操盘经验的人才，加上主动管理的能力，则使得鼎信的投资专业化程度较高。

　　虽说，房地产基金是一个朝阳行业，但在丁红兵看来，这一个过程的实现可能需要三到五年的时间，“这其中比较重要的是REITs(房地产信托投资基金)这种特定的投资方式”。

　　丁红兵认为，在当前情况下，即便是REITs这种形式在国内也不可能马上实现，一个是政策法规还不完善，还有一个就是目前的房价跟租金价格优点背离，租金回报率比较低，对投资者缺乏吸引力。

　　“比如说这个200万的房子，通常一年的租金能租4万块钱，只有2%到3%的回报率，这对投资者也没有吸引力，除非你的租金回报比你现在买银行理财要高，达到这样的租金回报率才能实现。这种实现一个是期望房价回归理性，我指的是商业物业，一个是租金上涨，还有一个就是通过管理机构进行结构化配置来实现收益的上涨。”

　　此外，对于政策利好带动楼市回暖对房地产基金行业的影响，丁红兵则透露，“房地产回暖，我们投的项目就能实现很好的回报”。

　　“回暖这个不能简单这么说，就像黄金时代进入白银时代，这是一个分化的时代，在不同的城市、不同的地段、不同开发商做的项目会有很明显的分化。”

　　丁红兵认为，回暖不回暖，其实不要过多地关注这个政策层面，而是关注开发商本身的操盘能力，城市的地段分析，具体的问题具体分析，而不是一刀切的。

发稿：见习编辑付庆荣审校：刘满桃