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金隅紫京府南京玩法 单价地王或破区域均价天顶

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-05 22:46
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金隅紫京府对外宣称的31500元/平方米均价也并非毫无底气，只不过不占优却寄望更高定价的金隅将为此迎接更高挑战。

　　观点网 均价3万一直是南京河西楼市难以跨越的一道坎，即便此前不少开发商都跃跃欲试，但河西新城的整体房价还是被死死地摁在了3万元/平方米以下。不过，如今这道口正被慢慢地撕开。

　　继宏图上水云锦以3.1万元/平方米的成交均价突破区域天花板，并取得首开去化9成的成绩后，金隅紫京府这边已擂起战鼓，再次向区域均价天花板发起挑战。

　　日前，该项目对外发声称，首批房源销许价将在31500元/平方米，欲挑战目前区域“最高价”。

　　虽然当下南京改善市场已是“春风拂面”，但在市场人士看来，金隅紫京府若高价试水，则不免仍需接受市场考验。

　　“宏图上水云锦处于河西中部核心的区域，周边配套也比较完善，价格即便上到3万也还是比较容易去化，但金隅紫京府所处区域尚未完全成熟，加之这也是金隅南京市场的首秀，价格定得过高或有挑战。”南京知名地产评论人士尹霄飞对观点新媒体如是分析道。

　　金隅紫京府南京玩法

　　据观点新媒体了解，金隅紫京府是国字号房企金隅股份在南京市场的首作，为了品牌落地和铺陈，该项目打造成了金隅TOP高端的“府”字系列。

　　项目占地5.75万平方米，总建筑面积23.7万平方米，其中地上建筑面积18万平方米，共规划有12栋高层住宅以及6569平方米的主题社区商业。

　　现在，从拿地到最新的样板间公布，金隅整整用了一年半的时间。时移世易，但金隅为进军南京市场的拼杀却还历历在目。

　　2013年10月31日，备受瞩目的南京河西稀缺宅地G75地块进入竞价环节。彼时，该地块吸引了万科、华润、招商、世茂、和黄等众多大咖的参与，历时42轮竞价，京城房企金隅以29.3亿元，楼面价16979元/平方米夺魁，同时也坐实南京单价地王。

　　头顶地王光环，金隅的一举一动自然也颇受市场关注。不过与多数2013年拿高价地的房企选择在行情较差的2014年以成本价入市解套不同，金隅在等待市场的回暖。

　　因而，直至今年5月1日，金隅紫京府才公开了108平米三房两厅和130平米四房两厅的样板间。最新消息称，该项目将在5月底迎来首次开盘。

　　看来，虽然在北京市场是以擅长自住房著称，但首入南京的金隅还是把准了改善市场的脉络。不仅在产品设计上紧跟市场主流，以中小户型为主，同时对入市时机也是把握准确。

　　据尹霄飞介绍，一般来讲，南京楼市二三月份会以刚需为主，而四五月份则是改善项目的入市时机。

　　不过，他也向观点新媒体指出，虽然有宏图上水云锦的破“3”在前，但金隅紫京府若以3.15万元的价格入市，仍需接受市场考验。

　　在他看来，宏图上水云锦之所以能够在突破均价天花板的前提下还取得9成去化，与其区域优势明显不无关系，而金隅紫京府所处区域目前尚未完全成熟。

　　“并且这是金隅在南京第一个项目，首次开盘就这样定价的话有点高，应该采取低开高走的策略，未来买房子的人才有升值空间，否则对后期的营销压力也比较大；另一方面金隅的品牌认知度在南京还有所欠缺，所以这也可能只是一个放风，实际的话或可能会低开。”

　　据了解，金隅南京公司的基本目标是在三到五年内，将有4-5个项目同时运作，未来可能不会局限于只做住宅，也会尝试其他的开发业态。

　　3万天花板的市场支撑

　　从2009年仁恒国际公寓均价达到每平方米2万元后，不管是业内还是购房者，都认为南京河西房价离3万元不远了。

　　然而，楼市瞬息万变，多年来，五矿御江金城、华润悦府、苏宁滨江壹号、仁恒江湾城等均曾被预测要达到3万元，但因市场等因素，实际开盘价都离3万有一点距离。

　　不过，眼下来看，3万的门槛似乎迎来了越来越多的跨越者。其中4月18日宏图上水云锦首开，项目折后成交均价在3-3.1万元/平方米之间，去化9成，为河西破“3”打下了的基础。

　　因而，金隅紫京府对外宣称的31500元/平方米均价也并非毫无底气，只不过不占优却寄望更高定价的金隅将为此迎接更高挑战。

　　其实，不管是对宏图上水云锦，还是金隅紫京府来说，南京楼市的改善市场眼下着实迎来了暖春，近期推盘的高科荣境、朗诗玲珑屿、世茂外滩新城及君望墅都表现抢眼。

　　“南京刚需市场没有受到影响，这一轮新政主要是提振改善这一块，因而现在改善市场走得比较快一些。”

　　据了解，在国家层面出台“330新政”后，4月12日，央行南京分行在官网上公布江苏二套房贷最新标准，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，明确13个省辖市二套房贷款首付比例，其中南京、苏州降至四成半。

　　“这对改善市场都有比较大的利好。”尹霄飞强调。

　　但即便如此，尹霄飞也为观点新媒体指出，当前改善性产品对于价格依然比较敏感，在市场回暖初期，营销仍然不能冒进。

　　“南京现在真正涨价或以高于周边区域价格入市的楼盘还是比较少的，大部分还是在原价卖，等市场稳固以后再涨价不迟。”

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉亦直言，新政的最直接影响就是推动了改善项目，后期开发商会乘势加推，改善市场也会被这一波政策利好带动需求。

　　不过价格是否也会水涨船高，张辉认为目前对于开发商而言，库存的去化，年度任务的完成都比“涨价”更重要。

发稿：张常旺审校：刘满桃

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