观点答问：形势与判断 2015年的房地产行业

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 11:36

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什么叫改善型呢？需要有淋浴的空间，需要有女主人化妆的地方，需要有家庭公共活动的空间，一个适度大小的厅，有这样的功能的叫改善性需求。

　　接下来我们要进行的是2015观点年度论坛的答问环节。

　　没有真实的了解，就无法作出准确的判断。每一年，面对不一样的行业，怎样才能看清重重迷雾下的房地产形势？本次观点答问的主题是：形势与判断 2015年的房地产行业。

　　首先请讨论嘉宾台上就坐，他们是：中国房地产业协会原副会长朱中一先生；著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。接下来有请提问嘉宾上台，他是：合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生。掌声有请以上四位嘉宾。

　　龙斌：大家好，我是合富辉煌的龙斌，刚才听到三位重量级嘉宾的演讲，受到很多启发。我听到三位也有不同的看法，我根据各位的演讲准备了一些问题，也希望有一个交流，因为我们也算是来自市场的第一线，接触市场也比较多，首先就想请问朱会长，刚才您说到今年应该是软着陆的过程，政策的环境也都在趋于宽松，特别您也提到，在这样的一个环境之下，一线城市、二线城市可能会更快一些，三线、四线的库存量压力比较大，会比较慢。我想请您再给我们阐释一下，在这样的格局下，就像之前概括的这种分化，是不是今年还是在分化？还是说我们的地方政府会出台一系列的政策来逆转这个周期？这样给我们的房地产行业是不是也会提供一些机会？或者说三四线仍然还是很困难的？确实我们看到现在很多三四线城市拿地已经很困难了，福建已经出台了政策，包括湛江也出台了一些扶持性的政策，您能不能给我们阐释一下，在这样的格局下，我们的行业，或者说我们企业该怎么来应对？这个进程会有多长？今年会不会都存在这样一个格局的状态？

　　朱中一：中央政府从去年开始就是这么一个套路，当然去年讲的是分类调控，它实际上的做法就是分类指导，强化地方政府的调控责任。对于去年地方政府，包括松绑的政策，中央政府都没叫停，今年延续了这么一种态势。我刚才讲了，比如说住房公积金支持个人买房，实际上是住建部跟有关的部门去年4月份出台的政策，现在有些地方就降低公积金的门槛，支持个人的自住性的和合理的购房。你刚才提到福建，福建的市场就很有说服力，我在想为什么福建的政策出台得快，因为福建的市场分化也很厉害，厦门现在的市场是相当好的，它的需求很旺盛，在今年2月份，新建商品房房价，69个城市是环比下降的，唯独厦门是持平的。就说明厦门的房价没有降。在福建其它的三四线城市，消化的压力很大，正因为此，所以福建出台这个政策很积极。所以我想在因地制宜、因城施策的情况下，地方政府会有一些招。

　　龙斌：会不会有更多的省市会跟进？

　　朱中一：我想肯定会跟进。这里我也想补充一下陈淮的一句话，这个话也是我引出来的，克强总理3月15号讲，我们的工具箱里还有很多的工具，有很大的回旋余地。当然那个工具他肯定也要看的，如果一些老工具不能用了，他肯定不会用的，他要用的工具肯定是要有利于改革的工具。我看最近的媒体报道，包括发改委主任、副主任带队在搞一些调查，他在搞政策准备，我想其他的有关部门也在调查，也在考虑，像住建部可能就要考虑怎么样稳定房地产市场，它可能也要做一些政策准备。

　　龙斌：谢谢朱会长。接下来提问陈淮教授，刚才您强烈地抨击了过去10年的房地产调控政策，今年是回归到市场化这样一个基调，您也提出了几个要注意的地方。今年总理提到支持、鼓励自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年应该还会突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投资的目的，也应该是可以理解的。所以我们的政策如果说真的要回到市场，房地产一定是有投资属性的，把投资压倒是不科学的，会不会在房地产贷款政策方面，甚至第二套都要逐步恢复到以前的，利率也不能上浮，对我们的房地产市场是不是应该更加关注政府的政策导向？

　　陈淮：我们的主持人问了一个很有意思的问题。我先声明，“会不会”“是不是”这种坑我不会往里面跳。但是主持人说的问题我要纠正两点，第一，我没有抨击过去的政策，过去的政策是有巨大成就的，但是它存在明显重大缺陷，第二，市场化力量不是从2015年开始，是我们从2013年就开始，逐步把上届政府导致的过热、过猛用了一年时间平稳下来，在2014年基本实现了市场主导。

　　刚才巴曙松教授讲，他说股市都兴旺了，我都没注意到，我们金融怎么没改革？股市指数的上涨远远快于房地产板块的上涨。为什么呢？因为房地产最需要的资本市场不是股权融资，是十八届三中全会说的努力发展债市。在这个问题上，我还是那四个字，叫“寸步未进”。它需要的是项目融资、企业债，巴曙松教授也讲到了，2014年的库存量上升，导致银行背了包袱。银行为什么不通过资产证券化的方式打包在债市上卖掉，卖给投资者呢？我很愿意卖银行债权的打折品。改革严重滞后，导致了实际上在金融体制上是貌似改了，实际没改。

　　至于主持人提问说的，改善性住房并非就意味着第二套，以旧换新是最重要的一个改善性过程。可以这样说，我们在2015及此后一个中期范围内，市场的一个主导性力量不再是年轻人娶媳妇，而是那些需要以旧换新的，5成以上的力量是这样一个群体。比如广州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人还住在房改房。巴曙松教授已经有很多套的这种当然另当别论。房改房的卫生间叫卫生间吗？那最多叫厕所，放一个马桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空间，需要有女主人化妆的地方，需要有家庭公共活动的空间，一个适度大小的厅，有这样的功能的叫改善性需求。这个过程也需要金融业的大力支持，因为以旧换新的时候，享受不享受买新房首套置业时候的优惠政策，老房子能不能也取得贷款作为一种信用资产？我们看到银行在这方面的动作还不甚积极。改善性住房是不是就是有投资？什么样的自住房，只要你买的是产权，买的就是资产，买资产本身就有资产性收益。请注意，2月26号公布的2014年国民经济统计公报，这次统计公报有一组此前历年统计公报没有的数字，就是居民的财产性收入，是7%左右，把城乡都纳进来了，城市比乡村还要高一点。所以买房子，就是你买的第一套房、首次置业，买的就是资产。有资产性收入，自然就要承担资产性风险。

　　龙斌：还有一个我相信很多企业都会关注的问题，您刚才也谈到，这种改革的方向最终要涉及土地、金融方面，在土地方面，其实我们也看到，甚至两会也说了，加快集体经营性土地同权、同地、同地试点……（提问被打断）

　　陈淮：这不是两会说的，是十八届三中全会说的。但是各个政府部门是不是在积极推进？

　　龙斌：已经在试点。

　　陈淮：中国试了很多点了，有试错的根本就要推倒重来的，有的只是做样子给老百姓看，没打算真正实施的。取消人民公社就推了，怎么样呢？高考改革没试点就推了。人头没落地，血流没成河，中国向前发展了一大步。凡是试点的，朱镕基1998年一上台其中一个就是费改税，试点了8年一点没推进，最后还是推了，所以别信试点的话。

　　龙斌：您觉得对房地产行业的土地供应这些行业发展模式改变大不大？还是地方政府的财政改变会更大？

　　陈淮：对地方政府来说不光是依赖于土地制度的改革，因为土地制度是它的救命稻草。土地制度改革固然是一个重要的方面，更重要的是给它城市建设新的融资的创新，这也是三中全会明确讲了的。地方政府的财源收入，它承担了城市化的重要任务，钱从哪儿来？1993年分税制改革，没有这个经常性收入，世界各国的客观规律使然，不是调控的政策使然，是制度使然。第一个，也还得依赖巴曙松教授大力呼吁，发展债市，通过发市政债摆脱对土地财政的依赖，这个要拜托巴教授。第二，和税有关，需要通过对不动产征税的办法来获取财源、地方性财政收入，才能摆脱对土地财政的依赖。土地制度的改革是非常重要的，但是我们的土地管理部门是不是那么积极推进，我至今打问号。

　　龙斌：谢谢陈教授。现在请教巴博士，刚才您给我们看了非常多非常震撼的数据，也蕴涵非常深的道理，我们注意到这两年的供给和需求的变化很明显。看来接近需求一端会对发展带来更多的机遇。现在我们看到房地产的大型开发企业的发展模式已经越来越综合化了，我们这个行业在供给需求这一块，我理解可能他们更注重自己这种综合实力、综合的竞争力，刚才您列的数据也看到了，它的规模也越来越大，涉猎的领域也越来越多。在这样一个格局，需求端越来越大，还有新技术的影响方面，对我们的行业会有一个什么样的影响？或者说我们的企业在这样的过程中应该多寻找什么样的机会？

　　巴曙松：谢谢龙斌院长，我觉得你特别不容易，因为我跟陈淮教授是一二十年的老朋友，这种讨论会，要么就是请朱会长这样的德高望重的老领导主持，要么就找个美女，偏偏是一个业界的男士，所以他就有点搓火，你多宽容一点。

　　再一个，他刚才一发挥，把金融一批斗，他自己过去10年一直是房地产政策研究一线专家，他批这个，体现了他宽大的胸怀，实际上是自我批评。所以现在他反过来只好来批金融，结果一批，时间到了，所以我就你这个问题简单说一下，咱们就收场，别耽误后面的时间。

　　龙斌：我还有第二个问题，还有很多开发企业，如果二手房成为主导，他怎么转呢？

　　巴曙松：我把你的两个问题结合起来回答，最近大家都在提互联网+，我觉得我们房地产也要有一个把互联网加起来的战略考虑。一个房地产企业辛苦开发很多年，结果把他的服务企业上市之后，市值比房地产公司的市值还大，市场已经对它做了评价。我们怎么做房地产的服务，这个市场需求是很大的。我陪很多朋友在纽约买房子、租房子，我发现这个服务的需求空间之大。比如你买一个房子，你要有保函、收入证明，然后要进行估值，房地产中介，中间还要买各种保险，包括这个房子债务纠纷，有一种保险，如果家里空调掉下来把住户砸伤了，也有一个保险，有各种各样的保险，然后有复杂的后续的审批过程、服务过程。不一定说美国多现在，它现在都是人工的，如果我们再考虑互联网+，贴近客户，这个可能将来挣的钱比我们原来开发商开发挣的钱还要多。你仔细看你原来开发，买了地，借了钱，开发之后卖完，中间挣了一小段，可能很多房地产投资者挣的钱比我们开发商挣的还多，你1万块钱卖给他了，现在市场价4万，谁挣得多？这个时候你要转过来在价值链看，靠近客户，利用互联网这些现代的工具。当然也要多听听像陈淮教授这样的专家教授的一些指导，这样就能更好地把握这个价值链的调整。

　　主持人：谢谢，感谢台上四位嘉宾，真是思想碰撞、火花四射，谢谢朱中一先生、巴曙松先生、陈淮先生的精彩观点，也感谢龙斌先生的提问。

审校：杨晓敏