高负债、低利润卓越100榜揭示风险根源

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 01:02

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营运指标中的销售金额节节攀升，但房地产企业的盈利能力已经处于严重退步的状态。

　　(2015年3月26日·广州) 历经数月筹备、调查与分析后，2014年度中国房地产卓越100榜如期在2015观点年度论坛现场盛大发布，数百位嘉宾、媒体朋友共同参与和见证了这一行业盛事。

　　从2014年底开始，观点新媒体通过企业申报、实地调研、电话调研、行业问卷调查、网络投票、资料检索、基础数据研究等多种方法和渠道，对数万家中国房地产企业进行全面梳理和分析。

　　我们的分析始于基本面数据，同时结合资本金融、土地、商业市场的产业动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，而这些也是卓越100榜的关键。

　　杠杆使用过高

　　2014年，房企整体债务规模上升。受制于国内金融环境影响及企业发展需求，除常规渠道外，企业境外发债、信托、基金等类型融资大幅增加。但佳兆业黑天鹅事件爆发后，逐一曝光的各类型债务违约也使得入局重组者困难重重。

　　过去的一年，上市房企发各类永续债、垃圾债，借道信托的假股真债等，可谓种类多多。融到钱的同时，也充分暴露出房企杠杆使用过高的致命弊端。而滚雪球般的利息支出及债务，使得房企利润被摊薄，对于长线发展非常不利。

　　中国房地产卓越100榜数据分析显示，2014年房地产上市企业资产负债率方面，入选上市企业30强(地产G30)的企业，平均资产负债率为73.90%，与2013年度的72.22%、2012年度的72.54%相比均为上升。

　　从榜单分析的30家上市房企来看，没有任何一家企业在35%-60%的安全线以内，这一数字在2013年度为3家，2012年度则为2家。与此相对应的是，有23家资产负债率超过70%的警戒线，数量较2013年度的19家增加4家；另有4家企业负债率超过80%，数量与2013年度持平；未有资产负债率超过90%的企业。

　　上市企业30强(地产G30)平均流动比率为1.67(2013年度1.64、2012年度1.61，2011年度1.72)，流动比率水平逐渐好转。

　　盈利能力严重退步

　　盈利能力方面，2014年度上市企业30强(地产G30)入选企业平均毛利率为31.8%，较2013年度的32.04%小幅倒退(2012年度平均毛利率39.54%，2011年度平均毛利率42.73%)。

　　可见，中国房地产行业最优秀30家上市企业的平均毛利率水平，已经在三年时间内从40%左右跌至约30%。扩大到入围的84家上市企业，平均毛利率为29.37%。毛利率表现比较优秀的企业是华夏幸福、中海、华南城。

　　入选地产G30企业平均净利率为13.16%，较2013年度的18.18%大幅降低，对比2012年度的平均净利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。扩大到入围84家上市企业，平均净利率为11.10%。

　　在入选的上市企业30强中净利率超过40%的企业由2013年度1家减少至0家(2012年度5家、2011年度5家)；净利率水平30.01%-40%的企业数量同样是0家，而2013年度则有2家(2012年度2家、2011年度3家)；20.01%-30%的有8家(2013年度7家，2013年度6家)；10.01%-20%的有17家(2013年度16家，2012年度17家)；低于10%的有5家，其中3家低于5%。

　　在2014年度净利率表现最突出的企业是龙光地产，但净利率水平仅为26.91%，无法与2013年度卓越100榜最高净利率42.76%比较(2012年度51.37%)。从2014年开始，地产G30企业平均净利率水平开始无限接近于10%。

　　综合分析可知，营运指标中的销售金额节节攀升，但房地产企业的盈利能力已经处于严重退步的状态，特别是2013年及2014年这两年，上市企业30强平均毛利率水平跌落近10%，净利率水平跌幅超过10%。

　　其中，财务指标方面，中海连续第三年占据首位，展示企业成本控制力较强。而另一龙头万科，相对而言，在财务指标方面的短板非常明显，财务指标得分仅12分。

发稿：和光审校：劳蓉蓉