两千亿时代销售与回款谁能定义未来？

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 01:01

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万科早就提出了要以“实际回款”来评价自己的销售规模质量，以期继续称得上行业龙头的加冕。

　　(2015年3月26日·广州)“强者恒强、企业不断分化”。2014年3月，我们在发布2013年度中国房地产卓越100榜时，曾对房地产行业的未来走势作出如是判断。

　　进入2014年后，“盛极而衰”的房地产从高峰跌落，转入下行周期，但这种下行只是相对而言，并非指房地产已经跌入低谷。

　　对2014年的中国房地产形势应该怎样去分析和总结？很多研究者、很多报告都在努力去揭示行业的深层次规律，并试图以此作为判断2015年房地产行业形势的依据。

　　2014年度中国房地产卓越100榜也有相同的出发点，但我们希望能给出不一样的判断。

　　两千亿时代谁能最终上位？

　　2014年，持续买地、开工、不断刷新销售业绩的企业不少，典型代表如绿地，自有口径已达到2408亿，在吸引众多眼球关注同时，行业对做大规模“冲量”模式的疑问也随之而生。

　　从销售金额来看，排名前三的绿地、万科、万达销售总额达到6160.8亿元，占据销售金额前十总和13467.8亿元的比例接近一半，为45.75%。对比来看，这一数字在2013年度为42.98%，在2012年度为43.51%。

　　2014年度，完成千亿以上销售规模房企数量与2013年相比保持在7家，但701-999亿规模房企已增加至3家，分别为绿城794.0亿、融创715.5亿、世茂房地产702.2亿；501-699亿规模房企4家，分别是华润置地(692.2亿)、富力地产(544亿)、华夏幸福(512.54亿)、招商局地产(510.49亿)。

　　2014年度入榜100家企业销售总额为30194.26亿元，比2013年度入榜100家企业销售总额26021.79亿元增加4172.47亿元，增长率为16.04%。

　　据此可见，即便国家统计局公布2014年度全国房地产销售总额和销售面积是同比下跌的表现，但“强者恒强、两极分化”的局面仍在延续，中国房地产行业最卓越、优秀的100家企业取得了继续增长的优势。

　　综上所述，或许以上提及的绿城、融创、世茂房地产等三家房企，加上销售接近700亿的华润置地，在2015年度将有机会尝试冲击千亿军团，谁能最终上位？

　　销售与回款 “冲量”模式的疑问

　　数据显示，2014年度房地产新开工面积已持续下降。参照2015年初，大部分上市房企已公布2015销售业绩目标仅仅相比旧年增长10%的现实。或许我们可以明确判断，房地产行业拐点已至，过往狂飙似的高速增长正在放缓。

　　因此，过去的规模冠军万科早就提出了要以“实际回款”来评价自己的销售规模质量，以期继续称得上行业龙头的加冕。而此方面表现更为突出房企是龙湖，其掌门人吴亚军在2014全年业绩会上的一番表述更可为注脚。

　　吴亚军称龙湖坚决不用堆货来实现销售，而是将强制用去化率来实现销售。中国房地产卓越100榜数据显示，龙湖2014年全年尽管销售只有491亿，但回款率在90%左右，居业内前列。

发稿：和光审校：劳蓉蓉