北辰实业：持谨慎态度不会大规模扩大商业比例（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-19 19:09

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对于2015年的前景，曾劲颇有信心地称：“相比于2014年，今年北辰实业业绩会出现成倍的增长。”

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 3月19日下午，北京北辰实业股份有限公司在香港召开2014年度业绩新闻发布会。北辰实业董事总经理曾劲、公司秘书郭川和财务总监姜薇出席现场。

　　根据2014年北辰实业的年报，2014年发展物业实现收入37.09亿元，同比增长25.41%；但其主营业务核心经营业绩仅有6.597亿元，同比下降16.8%。

　　“公司2014年营业收入水平上涨，营业利润收入下降，主要是因为推货产品结构导致的。”曾劲解释道，去年北辰实业推出的中等产品占多数，主要以结转收入和利润主要来源于住宅销售。

　　据其分析，2013年北辰实业有很大部分盈利来自商业部分，而2014年这部分比较少，这就导致利润和价格相对2013年降幅较大。另外，土地税增加及市场不怎么好，也会造成盈利下降。

　　“今年北辰实业的核心盈利应该不会继续下降，目前正在测算中，有信心保持上升状态。”曾劲如是强调。

　　值得一提的是，去年北辰实业商业方面有小幅下滑。据其年报，今年其商业物业实现营业收入是2.87亿元，实现税前利润是501.1万元，占三大板块利润比例为0.4%，较去年同期下降0.25个百分点。

　　“目前公司持谨慎态度，需要考虑投入产出比，不会大规模扩大商业比例。”曾劲指出，现在北辰实业的商业主要分为商业地产和投资型物业，其中商业地产规模是120万平方米，持有物业运营状况非常好。

　　不过，该人士也表示，不排除在一些核心城市核心区域的好地块商业项目。“公司未来想要的项目主要是快周转现金流比较好的综合体项目。”

　　此外，曾劲重点提到，去年除了北京、长沙外，北辰实业首次进入了杭州、武汉等城市，这标志着公司进入全国扩张的步伐。“2015年，北辰实业还将加大扩张步伐，争取进入上海等更多新城市。”

　　据了解，去年北辰实业通过合作开发、项目收购等方式，取得长沙世纪御景项目、武汉光谷未来科技城项目、杭州萧山项目及北京顺义前进新城项目，新增土储168万平方米。

　　对于2015年的前景，曾劲颇有信心地称：“相比于2014年，今年北辰实业业绩会出现成倍的增长。”

　　在他看来，这主要基于两个原因，一是目前可售资源较多，大多在2015年上半年推出，可在今年结转；二是2015年国内整体市场回暖，销售预期回升。

　　据其2014年年报，2015年，公司预计实现新开工面积93万平方米，开复工面积302万平方米，竣工面积66万平方米，力争实现销售62万平方米，签订合同金额(含车位)76亿元。

　　以下为北京北辰实业股份有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：北辰2015年的销售目标及推盘计划如何？又将如何保证2015年的去化率？

　　曾劲：首先关于2015年去化问题，很显然，从指标上看，2015年公司销售计划比2014年将有大幅增长，应该是成倍超过2014年的实际完成量。

　　主要基于以下几个原因，第一个就是2015年北辰的可售资源规模较2014年有很大的增长；第二是从对整体市场判断来看，与2014年相比，2015年的市场环境、消费预期和购买需求都将有所改善；第三个则是目前北辰手中的大部分可售资源在2015年上半年入市并形成有限供给，而2014年很多物业都是在年末才推出。在上述这几个原因叠加情况下，再加上公司的客观分析，所以才得出刚年提及的2015年销售目标。

　　现场提问：业绩报告显示，北辰2014年负债总额上升了24.04%，这是什么原因造成的？是否在公司目前承受范围之内？会不会对今年目标的实现造成一定的影响？

　　曾劲：从资产负债的情况来看，目前北辰的资产负债率是64%，和其它地产公司相比，应该是处于一个稳健的状态，而2015年和2014年相比，负债的水平也不会出现大幅增长的情况。

　　另外，从负债结构来看，大都是以中长期的负债为主，短期负债占很小的比例，而从中长期负债偿还的期限配比来看，也都是属于均匀的状态，所以债务风险应该说是很小的。随着北辰的可持续发展，这样的一个负债水平，这样一个债务结构和未来的债务偿还规划，应该说都没有太大问题。

　　现场提问：目前，北辰的商业在总业务中的占比大概是多少？未来会不会继续向这一块倾斜？

　　曾劲：一般说来，商业包含两个概念，一个叫商业地产，一个叫零售商业。就商业地产本身而言，就是城市综合体，目前北辰在大本营持有大量的商业物业，总规模超过了120万平方米，现有的持有物业运营状况都处于非常良好的状态。而从未来发展来看，我们的计划主要是获取一些现金流好、利于快周转的开发项目，但不排除在一线城市或准一线城市优质地段拿一些条件好的城市综合体项目，这里面会有一些商业配比。

　　但是，对于商业持有比例的扩大，我们保持谨慎的状态，因为在整个宏观经济下行，房地产处在底部的这样一个情况下，首先是要保证投入和产出的快速周转和现金的有效回流，但是如果有好的机遇，我们也不会放弃，但是不会大规模的增长。

　　现场提问：刚郭总在汇报中有提到，现在北京作为一个文化中心、国际交流中心的地位在不断加强，那么北辰具体将如何把握这个机遇？

　　曾劲：其实，早在20年前北京作为文化中心和国际交流中心的定位就已经确定了，而在去年，中央领导视察北京的时候又进一步强调了北京的四个城市功能的定位，即政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，还有就是生活宜居之都。

　　从这几个方向来看，应该说北京的城市定位已经进一步明确，而北辰的投资物业和会展业与文化、科技创新、国际交往都有密切关联。目前，北京市的国际会议、国内会议超过半数都在北辰的两个会议中心举行，仅2014年在北辰国家会议中心举办的国际会议和展览数就将近1000个，平均一天要举办三个国际会议或展览，基本在数量上垄断了北京的会展，特别是租赁市场。

　　国际交往活动大都在北辰的设施里进行，正如大家所知，去年的APEC算是中国新一届政府主场外交的最大一项活动，在七天的会议时间内就有六天是在北辰国家会议中心举行。因此，整个北辰的物业都随着APEC这样的国际交往活动而受益，而下一步在北京区域，在条件具备的情况下，北辰会进一步巩固这些方面的优势，扩大这些方面的资源，但具体的计划都将随着我们研究落实之后再公布。

　　现场提问：管理层可以预测一下中国一、二、三线城市的楼价吗？有观点认为，中国一线城市会基本保持现状，但二三线城市可能会有下降，或是库存高企，你们怎么看待这个问题？

　　曾劲：应该说，一二三线城市房地产市场价格在2014年已经发生了较大的变化，其中很大特点就是分化，一是市场分化，二是企业分化，分化成不同的集团。

　　从市场分化的角度来看，一线城市、准一线城市应该还是将保持着较好的态势，二、三线城市还是存在着较大的库存。但从2015年的发展趋势来看，去库存已经不再是单纯企业的目标，很多地方政府也把去化库存当做政府的目标来进行推动，所以出台了一些相关的扶持政策、优惠政策来推动本城市和区域库存商品房的去化。

　　现在，全国库存的总量大概是6亿平方米，比2013年增加了差不多2亿平方米，从这样一个库存增加数量来看，压力还是蛮大的。但也不用太担心，因为2014年全国的销量是12亿平方米，也就是说，在没有新增供应情况下，这6亿平方米的房子半年之内即可消化完。

　　而从2015年的预期来看，首先全国市场的去化量可能会超过2014年。整个2014年，中国有30多个城市在10个月的时间内都处于限购的状态，从第四季度开始限购才结束；而2015年除了北、上、广、深和三亚五个城市以外，其它城市的限购已经全部解除，限贷政策也在根据市场情况不断地放松，地方政府还有一些配套政策出台，比如说对公积金的放松，对一些地方金融机构支持房地产业务发展的放松，还有鼓励消费、政府购买。例如，现在一些三四线城市提出的方法，就是不再建设新的保障性住房，而采用政府购买方式收购一部分库存的商品房，从而转化为保障性住房和自住商品房，再推入市场来消化库存。在市场、政策、政府、企业，也包括消费者的共同努力下，在2015年，去库存这个矛盾肯定会得到缓解。

　　所以，谈及房价水平只是一家之言，二、三线城市的房价应该不会再出现更大幅度的下降，小幅振荡是肯定还会出现的，而一线城市在限购的情况下，维持了房价不出现大升大降，但如果限购一旦解除，价格还会出现新的变化。所以，通过这些情况来看，我们对整个市场保持着谨慎乐观的态度。

　　现场提问：北辰2014年的核心经营业绩同比下降16.8%，2015年会继续下降还是会有上升的空间？

　　曾劲：其实我们核心业务的营业收入水平是处于增长状态，盈利水平出现一定的下降，主要是有一些特殊因素。一个特殊因素是2014年公司进入结转收入和结转利润的产品主要是住宅，但2013年是有住宅也有商业，而商业尤其是底商的毛利率水平都比较高。所以从产品结构上看，2014年的结构是中等毛利率水平的产品比较多，这是第一个原因。

　　第二个原因就是土地增值税的缴纳，2014年因为进入到清算阶段，比2013年要多缴2个亿的土地增值税。

　　而站在公司另外一个主力业务——投资物业的角度来看，目前我们的计项投资物业都进入到更新改造期，这是为2015年十三五计划期间更好的发展和接更大的国际会议活动而做的准备，所以有较大金额的表外支出，这是第三个原因。另外就是公司也碰到了一些市场的原因，导致2014年的业绩水平和2013年相比有所下降。

　　现场提问：所以您预期今年公司的核心盈利还会不会继续下降？

　　曾劲：应该不会下降，我们还是很有信心保持一个上升的态势。

　　现场提问：之前传出上海放松限购，但是后来又辟谣了，公司有没有看到一线城市放松限购的可能性？目前公司的业务集中在北京，接下来有没有打算之扩展其他城？

　　曾劲：对于北京、上海放松限购的可能性，主要取决于政府，因为限购属于行政措施，不是财税措施，也不是市场措施。行政措施站在长远角度来看都是有计划性的，行政手段不可能是永久的手段。在这次全国两会上，从媒体报道情况来看，已经有多位全国人大代表或者政协委员对一线城市解除限购都提出了诉求，所以才有了政府出面说明今年北京、上海暂时不会考虑解除限购。

　　但是，政府只说了今年，没有说明年，也没有说后年，所以强调的是今年北京、上海不会解除限购，不过，时间过得很快，市场也会变化，我相信地方政府还是首先要维护宏观经济的稳定增长，去化库存，维持经济增长的潜力和动力，所以无论是限购解除不解除，北京和上海市场目前的增量、潜力和冲动都还是比较明显的。

　　最近我们参与了上海的一些土地市场的竞争，从中应该看得到，无论是北京还是上海，在房价没有出现上涨的情况下，土地竞争是非常激烈的，土地价格已经出现明显的上涨。

　　第二就是关于北辰下一步在区域发展上的规划，实际上2014年北辰除北京、长沙两个传统主要城市发展之外，已经进入了杭州、武汉。杭州是华东区一个重要城市，武汉是华中区的最大城市，这两个城市的进入，其实就标志着北辰迈开了向全国性发展的步伐。2015年我们肯定还会继续在控制风险的前提下，加大我们向全国其它区域扩张步伐。

　　现场提问：刚说到北辰参与了上海的土地竞争，可以说公司有意在上海拿地吗？在上海拿地的计划是怎样的？

　　曾劲：应该说大家都对一线城市有想法，但是因为一线城市的土地竞争很激烈，资源供应又比较少，所以出来一宗土地之后，大家都会非常关注，目前这个阶段我能说的只是我们有这个计划，到底能拿多少，能在什么区位拿，这要看政府的土地推出的计划和数量。

　　现场提问：刚提到北辰2014年新进入了武汉和杭州两个城市，能不能透露一下新项目的进展情况？

　　曾劲：我们是2014年7月份和8月份分别获得了武汉项目和杭州项目，这两个项目获取之后都是在按计划推动，目前进展很顺利，预计在2015年会进入市场进行销售。

　　现场提问：雾霾的问题有影响公司在北京的布局或者是会展行业的发展吗？

　　曾劲：雾霾确实是挺大的一件事情，但是确实没有看到因为雾霾，北京的土地成交就出现了减势，相反，2014年北京的土地成交还是非常活跃的。对于北辰而言，北辰的总部是在北京，我们大量的持有物业和核心物业也都在北京。

　　刚才说的北京四个功能定位，注定了未来无论是房地产业还是持有物业，都会给投资者带来很好的收益，而且雾霾这件事情无论是北京还是中央，还是河北，都下了很大的决心，包括天津，应该说成立了强有力的机构在推动雾霾问题的解决。

　　从发展趋势上来看，雾霾的问题会逐渐减弱，但目前不能一下子彻底解决，可能在未来长远的时间，这个问题就会逐渐消失。但是土地资源、物业资源是非常珍贵的，失去了就没有了，所以没有打算退出目前在北京的发展。

　　现场提问：据管理层观察，雾霾的问题有没有影响会议、展览业的发展？客户会不会因此选择别的城市或者别的国家？

　　曾劲：会议行业在北京是一个实力，这跟北京是全国的政治中心、文化中心有很大关系的，所以会议的主办方更看重的是举办的会议、展览能不能贴近参展商和参会人的需求。

　　至于有一些会议会考虑到空气问题，然后选择在环境更好的地方举办，这是有可能的，比如说旅游度假型会议。但是会议、展览这个市场很大，每年都在增长，从发展势头上来讲，公司不会因为雾霾的原因而受到影响。

　　现场提问：管理层如何看待电子商务和传统商务的融合？

　　曾劲：电子商务和传统商务融合，我们已经有共识，传统业务如果不和互联网经济相结合，传统业务的发展势必会受到影响。所以从现在发展趋势上来看，传统产业和电子商务，和互联网融合是大势所趋，北辰在这方面也会积极应对，我们马上就要开始编制十三五规划，我们专门在规划中考虑到要把电子商务、互联网经济和北辰主营业务结合起来。

　　现场提问：公司今年年初的时候刚刚发行了一笔25亿的公司债。今年的融资环境总体看来还不是那么乐观，公司在这方面是否遇到了一些压力？公司主要有哪些融资渠道？

　　曾劲：25亿公司债是2015年北辰在资本市场中已经完成的一个融资动作，获得了25亿的资金，对北辰今明两年的发展提供了有力的支撑。我们的负债率截止去年年底是69%，即使再加上25亿，负债率最多就达到70%，所以负债率水平并不是很高。

　　另外就是中国的证券监管部门对整个资本市场都采用了一些放开的姿态，特别是涉房、涉地的一些产业，以前有一段时间这些产业是被暂停进入到直接融资市场里面的。所以接下来我们会积极探索，也会积极研究，在资本市场上进一步利用现有政策的支持，来解决下一步的发展问题。

发稿：郭净净、付庆荣审校：杨晓敏