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孙河二度流拍 远洋联合体49亿摘石景山地块

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-29 02:08
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孙河地块流拍的原因不只在于地块价格过高，更多在于开发商对孙河地块区域的市场前景不看好。

　　观点网 9月28日，北京土地市场再演“冰火两重天”戏码。当天下午，北京国土局现场竞拍海淀中关村环保科技示范园、石景山刘娘府和朝阳孙河乡等3宗地块，总建筑面积达24.6万平方米。

　　除了海淀地块由北京威凯建设发展有限公司以底价成交外，另外两地块呈现截然不同的际遇。

　　当天，二度入市的孙河乡BCDE地块最受关注。然而，即便在总价调低了3.7亿元后，该地块仍被开发商“嫌弃”，再遭流拍落寞收场。

　　而石景山地块则意外被热捧，经过78轮竞价，被远洋、奥宸联合体以总价49.17亿元及异地配建1000平米保障房的条件夺得，折合楼面价32693元/平方米，溢价率49%。

　　对于此种局面，亚豪机构郭毅接受观点新媒体采访时认为，孙河地块流拍的原因不只在于地块价格过高，更多在于开发商对孙河地块区域的市场前景不看好。

　　“其实孙河地块和石景山地块非常相似，总价和地块规格等条件差不多，孙河地块所在区域的市场竞争比石景山地块区域要激烈得多。”郭毅进一步指出，在楼市进入低迷期之后，北京土地市场已经进入了冰火两重天的局面，接下来这种局面还将延续。

　　孙河再遇冷

　　截至9月28日上午11时，仍未显示有开发企业报价参加竞拍北京朝阳孙河BCDE地块，这意味着孙河地块在二次挂牌出让之后，再遭流拍。

　　挂牌资料显示，孙河BCDE地块位于东五环朝阳孙河区域，土地面积近34万平方米，其中建设用地15.7万平方米，容积率1.1，建筑规模控制在17.6万平方米。

　　据悉，上述地块曾在7月29日流拍过一次，首次挂牌出让的孙河BCDE地块总价46亿元，仅计算该宗地块内住宅部分的楼面价就高达约3.7万元/平方米。

　　不到一个月后，北京国土局于8月25日再挂出孙河BCDE地块，起始总价42.3亿元，比首次挂牌降了3.7亿元，此外竞价阶梯自2300万元调整至2100万元，竞买保证金自13.8亿元调整至12.7亿元。

　　随着较高的起始价被下调3.7亿元，孙河BCDE地块的起始楼面价也自之前的26124元/平方米变为24022元/平方米。但有业内测算，考虑到其中仅有C地块为住宅用地，刨除配建学校因素之后，该宗地块的实际起始楼面价仍高达3.5万/平米左右。

　　不过，在腹诽孙河地块的高价之余，有分析也指出，孙河板块楼市现状或许也是另一大原因。

　　“孙河地块流拍的原因不只在于地块价格过高，更多在于开发商对孙河地块区域的市场前景不看好。”在郭毅看来，孙河地块不光要面临区域内的市场竞争，还要遭遇整个北京东五环区域的整体激烈竞争，因此其面临的市场风险也很大。

　　据了解，现在孙河地块所在板块的中高端项目集中，在售的龙湖双珑源著和泰禾北京院子这两个中高端项目的销售速度并不是很快；此外未来一至两年，北京东五环还会包括东坝地块和融创亦庄项目在内中高端项目集中入市。

　　“项目本身已经面临非常激烈的市场竞争，如果再建这种低密度的中高端产品，那就会继续加剧该区域的同质化竞争。”郭毅强调，相对早期拿地的龙湖和泰禾这两个项目，新推出的孙河地块已经失去了价格优势。

　　受欢迎的石景山

　　与孙河备受冷落相对，石景山地块则看来受到热烈的追捧。

　　根据地块资料，石景山刘娘府1604-659等地块建设用地面积约为116646平方米，建筑控制规模不大于151706平方米，容积率为1.3，起始价33亿元，起始楼面价2175元/平方米。

　　此次挂牌出让，石景山地块设定了土地上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，其保障房建设单价标准为10000元/平方米。

　　据了解，现场竞拍之前，石景山地块共收到8次网上报价。当天下午，京投银泰、城建方兴联合体、融创绿城联合体、世茂、保利首开联合体、龙湖、万科金地中水电联合体、远洋奥宸联合体等8家房企或房企联合体参与竞拍。

　　经过78轮的竞拍，城建方兴联合体以49.17亿元的总价达到价格上限，竞拍转入现场竞报异地建设保障房面积环节。

　　但是，仅经过一轮竞拍，远洋地产旗下北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司就轻松摘下地块，成交价49.17亿元，异地建设1000平米保障房，溢价率达到49%。有北京业内指出，远洋拿到地也不出乎意料，因为这是其占领最新京西高端市场板块的布局。

　　据估算，该地块若剔除配建面积，楼面价至少超过3.2万元/平方米，目前该区域二手住宅平均成交均价约为2.5-4万元/平方米，该地块居住部分容积率仅为1.1。因此，不少业内指出，预计未来开发方向将为优质低密度高端住宅。

　　而对于石景山地块的热捧，郭毅认为，此次石景山地块出让是该区域多年住宅用地空窗期之后，首次推出的低密度住宅用地。

　　“容积率比较低，位置也相对优越，地块区域市场竞争并不激烈，而该区域乃至京西的中高端住宅需求也比较大，使得石景山地块的价值更高，也更吸引开发商”。

　　“在楼市进入低迷期之后，北京土地市场已经进入了冰火两重天的局面，对于开发商来说，像石景山地块，开发商普遍看好其市场前景，其也乐于拿地。”郭毅同时指出，类似于孙河地块这种未来前景不明确的地块，可能吸引力就不大了。

　　另值得关注的是，与远洋地产合作拿地的北京奥宸置业是首次进京。而据观点新媒体了解得知，该公司正是深圳奥宸地产（集团）有限公司在北京的分公司，对于此次拿地，该公司战略投资部相关人士透露，拿地价格基本在公司的控制范围之内，这是公司第一次进入北京，之前公司参与了石景山地块的一级开发。

发稿：见习编辑 郭净净审校：劳蓉蓉

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