城市观点论坛中国行2009年度论坛1月7日早上9：00隆重开幕，以下是建设部政策研究中心主任陈淮在论坛中所作的“民生三十年：为中国城市化与房地产业化之辩”演讲全文：

　　2010年房地产市场中的企业要学会适应常态化的经济管理政策，不能老指望吃偏食、给优惠，警察放松管制，喝醉酒了也不罚款的时代过去了。

　　今天的主题是“不确定经济走势下的房地产”，事实上短期经济的走势从来是不确定性的，但确定性和不确定性的都是相互依存关系，我首先说2010年的经济走势有四个确定无疑。

　　第一，中国的城镇化还将大踏步性的前行这是确定无疑的，帷幕拉开就不会合上，我们才是刚刚走出了万里长城的第一步，中华民族正在从农耕文明、农业文明、自给自足男耕女织的社会大踏步的走向现代化和享受城市文明的工业体系。

　　第二，2010年全世界由于中国崛起引起的各种敌意或者说猜疑的事件和事例会更加尖锐，我们正在成为众矢之的这是确定无疑的事情，最近两天的消息说，又有人说世界金融危机是中国人引起的，中国人都崛起了，崛起之后有了钱不花，存起来了，存起来也不要借给美国人，所以美国人花多了，所以产生了危机。不光如此，奥运会上跑第一后，拿了金牌后，就成为所有选手的敌人，这恐怕也是不可避免的，我们要准备应对没有遇到过的尖锐复杂的形势，形势的出现是确定无疑的。

　　第三，2010年经济发展过程中，老百姓的住房还将有更大程度的改善，无论是低端的保障性群体的住房条件还是改善型的中间阶层的住房条件的改善，都会有持续性的改善，这也是确定无疑的事情。

　　第四，房地产业在2010年中还将在保增长、惠民生、促发展上有很大的贡献，我对此深信不疑。如果说有确定性，我认为四个方面是确定无疑的。

　　2010年我们要准备迎接四个方面的新形势：

　　第一，城市化的主战场以这一年为标志，从沿海特大城市逐步的转向中小城市，二、三线城市，过去十年中，因为历史条件，种种原因不得不选择沿海特大城市优先发展的战略，比如北京开奥运会，民族盛事，世人瞩目，我们在城市建设上优先考虑，上海开世博会要给予资金的重点关注，广州要开亚运会，也就在九运会基础上进一步成为城市建设、城市发展、城市升级、城市改造的中心所在。

　　从2009年以来，我们注意到，所谓的小白领买不起房屋，以及二、三千万农民工在金融危机冲击下被动返乡，看似风马牛不相及，实际上说明我们缺乏中小城市的支持，大学毕业生都集中在上海、北京、广州、深圳有限的土地上，有限的城市中，无论如何都装不下，农民工就业在世界金融危机来临的时候，只能在贵州、四川的贫困山区和珠三角和长三角等两级地区间摆动，中间负责容纳他们的二、三线中小城市，这势必是城市化发展过程中必须纠正的缺陷。因此中央经济工作会议明确提出，尽管会议是对2010年经济一年的部署，但是我认为也包括2011—2015年的十一五和未来的二、三十年中国城市化的阶段，大力加强中小城市的发展和小城镇建设。

　　主战场是老百姓住房改善，由一线城市转向二、三线城市。2010年后，清晰可见的是土地制度做出一定的调整，恐怕在所难免，中央经济工作会议中有一条重要的话，要将农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务，这是原话。既然作为城镇化的重要任务，势必涉及到农业农口在城镇落户势必涉及到宅基地的置换问题，涉及到进一步加快加大小产权房、城中村改造力度的问题，涉及到关于城市规划中因地制宜的土地政策的问题，我想2010年对此人们可以有相对明确的期望是理所当然的。

　　2010年房地产市场中的企业要学会适应常态化的经济管理政策，不能老指望吃偏食、给优惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罚款，好像有这种方式房地产才有活路，企业才有钱赚，现在这种时代过去了。随着宏观经济的需要，调整利率和税负，这种形势是我们必须学会适应的，常态的将市场经济中违背市场经济秩序的行为加以禁止，形成良好的格局我们要适应。常态的让企业成为具有国际一竞争力的能够优化利用资源，改善自己内部结构的产业和企业的要面对。

　　常态化的还指望有优惠政策，没有优惠政策就活不了了，这样的企业是很难长久的。进化论有八个字两句话，第一句话是优胜劣汰，大家在市场经济中感受到这四个字的重要性。

　　后四个字是适者生存，优胜劣汰是在常态情况下的竞争游戏规则，适者生存是在变异和进化的过程中的生存法则，大猩猩和人类的智商是接近的，现在是濒危保护动物，苍蝇和蚊子是地等生物，人类想尽了物理和化学的方法但是没有消灭他们，这就是适者生存，适应常态的经济环境，不能指望父母给偏食，早晨多给一个茶鸡蛋就可以念好书，这种情况没有了。

　　2010年是低碳经济，节能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群体要优先改善。2010年政策的重点我认为是发展节能省地的住宅，发展低碳经济，形成合理健康的消费模式以及努力促进有限的供给和资源，像迫切需要改善住房条件的低收入群体，夹心层和低能收入阶层倾斜，这是我们需要面对的思路。

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