在业内专家看来，物业纠纷只是冰山一角。纵观建外SOHO、朝外SOHO、尚都SOHO等项目，商业经营均差强人意。行走在住宅和商业地产灰色地带的SOHO散售模式，才是SOHO中国的硬伤所在。

　　某风水大师曾建议SOHO中国董事长潘石屹一定要住在建外SOHO，这样对事业有利。今天看来，这话阶段性正确。建外SOHO落成之初，凭借京城黄金位置、现代城的巨大成功、潘石屹品牌效应的光环，当然伴之以彼时绝不苛刻的物业要求，予取予求，名利双收，均不在话下。而今时今日，当潘石屹站在8号楼自家顶层，看着纷乱的社区和空置的商铺，又作何感想呢？

　　不过，潘石屹应该不会有时间临窗吊景，“最近潘总忙得连坐下来的时间都没有。”潘的助理对预约采访的本刊记者这样说。随着罗生门一样的建外SOHO物业纠纷不断爆出新料，潘石屹的身份也在受害者、阴谋家和群众运动组织者之间转换。

　　“无论我个人受到多大的攻击和屈辱，我都和大家在一起，绝不退缩。”面对猜测与质疑，潘石屹慷慨陈词。然而，老潘也许没有料到的是，其实这次声浪汹涌的物业纠纷，远非意气之争，而是SOHO模式之弊正在向爆发的临界点渐行渐近的表现。

　　建外SOHO的物业纠纷不过是个响炮，而SOHO系列的商铺困境则是一堆暗雷。去年12月6日，SOHO尚都和朝外SOHO的近百名业主召开大会，成立“业主维权组”，预备就生意惨淡的现状向开发商“讨说法”。潘石屹是个见惯世面的老江湖，化解过成打的危机。但此次事件所反应的症结，却是根子上的。不管是潘个人身上的“明星光环”，还是就事论事的财务补偿或危机公关，都不会完全使“昨日重现”。潘亦深知这一点，只不过他需要权衡：从何处着手？目前来看，相对简单而容易见效的物业管理，成为了他出手后要洗的第一张牌。

　　建外SOHO一地鸡毛

　　从表面上看，建外SOHO事件只不过是常见的物业公司地盘之争，因为物业费标准不菲，底商是28元/平方米，公寓是5元/平方米，商务楼是6元/平方米。这块蛋糕，两家物业公司都不愿放弃。建外SOHO原来的物业公司是赛特物业。它被更换的官方说法是，2008年10月建外SOHO小区业委会委托的会计师事务所审计发现，赛特物业5年中累计有1743万余元物业费不知去向。因此业委会决定解聘赛特物业，临时委托给宾至物业。但是那时候，建外SOHO与赛特物业的合同并没有到期，由此引发了建外SOHO的新老物业之争。

　　但是事情并非表面这么简单。

　　赛特物业公司总经理助理刘吉表示，2008年10月，赛特物业因为总裁工作交接，而将一年一度的所有项目审计提前进行，其中也包括建外SOHO.但就在此时，赛特物业建外SOHO项目经理肖福生带着财务章失踪，建外SOHO的账目全部消失，紧接着原业委会解聘了赛特物业。

　　肖福生的失踪成为事件相关者都可以利用的理由。赛特物业指控原业委会某些成员在肖福生在任期间，私下勾结挪用公款，甚至在赛特物业的账目中有某业委会成员前往新西兰的旅游费用。而宾至物业则指责赛特物业账目不清挪用公款。坊间更是流传，肖福生和原业委会某成员有利益往来，他们甚至是宾至物业的获益者，事实上现在很多宾至物业的员工就来自赛特物业。

　　两家物业公司处于势不两立的战争状态，经常出现穿两种制服的人抢一个岗位的情况，乱到业主连物业费都不知道交给谁，甚至潘石屹本人也因此拖欠物业费10余万。两家物业公司的“热情”仅限于争抢地盘和争收物业费，如对一些欠费业主甚至采取过断电、堵门的行为。对于物业服务，已经很长时间没有人负责。而物业费的拖欠，直接造成了物业公司对公用部分收费的拖欠，一位知情人士向记者表示，水、电、热力费、人工费用加在一起，目前建外SOHO东区欠费或已高达1500万元之巨。其中电费是大头之一。这费用欠到了七位数以上，即使是财大气粗的电老虎，也不免肉痛，于是威胁断电云云。在北京大雪纷飞的初冬，一份北京朝阳区供电公司的停电通知书飘然而至：“因建外SOHO东区拖欠我公司电费5202173.31元（未含电费滞纳金），我公司将计划于2009年11月18日上午8点以后随时对建外SOHO东区采取停电措施。”事情越炒越大。在错综复杂的局面之下，业主们既不敢信任任何一家物业公司，对业委会也心存芥蒂，此时潘石屹登高一呼，上演了一出拯救建外SOHO的《2012》。

　　故事的精彩之处则是潘石屹对该事件的利用，他先在自己点击率极高的博客上将“家丑外扬”：“建外SOHO室内温度不足3度，很多人被冻病”，甚至还用了“等待政府救援”这样充满悲情的标题。但据《地产》记者对多位当事者的采访，“停电威胁”确实有过，但“停暖事件”并未发生。但潘有意继续小事化大，他开通“应急缴费账号”号召业主共度难关，并表示SOHO中国已经成立了物业管理公司，要逐渐接手旗下的建成楼盘。至此，潘石屹放大建外SOHO物业纠纷事件的原委图穷匕现。

　　自设物业的玄机

　　为什么潘石屹为了喝牛奶，自己非要养头奶牛呢？

　　首先建外SOHO物业乱象已经到了非改不可的境地，不管停电会否变成现实，这一切都已与这个高端楼盘描绘的高品质生活相去甚远。因为建外SOHO是潘石屹整体SOHO系列中位置最佳、体量最大及知名度最高的明星项目，开篇处风水先生之言可为侧证。而建外SOHO的现状，包括物业之乱，租户和业主的强烈不满，更重要的是物业价值的直线下滑，已经程度不同地冲击到SOHO中国的三大支撑。一是以强销售为核心的运营体系；二是潘石屹及公司的双品牌；三是以往SOHO系列产品的保值升值“传奇”。而前两条赖以存在的前提是第三条，有钱赚，客户才会变成老客户，才会带来更多的新客户。

　　SOHO中国的快速营销渠道主要依赖老客户之间的口碑相传。一位销售人员曾透露，她的战术是紧盯老客户。事实证明不少购买现代城的客户，会接着购买建外SOHO，甚至三里屯SOHO.“但是现在建外SOHO价值下跌，这让我对其他SOHO产品的保值增值能力产生怀疑。”刚刚卖掉建外SOHO的王先生对记者说道，“我也很难再介绍朋友来购买SOHO的物业。”

　　SOHO中国的项目越来越多，而三里屯SOHO是去年SOHO中国销售盈利的主要来源。据公告显示，商铺几近售罄，除商铺外的其他产品已售出约65%.某业内人士直言：“好卖的都卖了，SOHO其他项目2010年的销售压力很大。”而就在去年中，SOHO中国的大买家——以山西煤矿主为代表的北方资源产业主面临关停并转后资金大蒸发的困局。这些都无形增加了SOHO中国今年的销售压力，所以潘石屹在此时自组物业公司，提升建外SOHO价值，以此维护老客户关系以促进今年各项目销售，就显得更加实际而且势在必行。

　　自许为轻资产公司的SOHO中国，之所以这次下决心自设物业公司的另一个原因，是因为要解决建外SOHO的物业问题，靠常规性的换物业公司的办法已然是一条死路。目前两家物业公司打架，就是因为换物业公司造成的前门驱狼，后门进虎的结果。狼未驱走，虎已到位。此时如果再贸然换一家，弄不好相当于增加一家，三家分晋，局面将更加不堪。李小姐2006年入住建外SOHO时，是赛特物业在服务。“当时虽然对赛特物业的服务有诸多不满，但我还是按时缴纳了物业费。”李小姐回忆说。“但到了2008年10月突然换成了宾至物业，谁知道它的服务更差。”很多业主表示，赛特物业的服务差尚在可忍受的范围内，而宾至物业根本毫无服务可言。

　　客观上说，现在的很多物业问题，其实产生于SOHO本身，且不说那两家物业公司良莠何辩，即使是主观上想做好，但对于这样一个商住项目，亦难展身手。

　　首先是SOHO产品绝大多数是商铺和写字楼，对物业管理的依赖度本就非常大；SOHO一律分散出售的模式更是令业主各自为政，商用与居住相互混杂，为物业管理留下诸多隐患；再加上项目从设计规划到建筑施工的诸多潜在问题；如此，无论接手的是哪家物业公司，其管理难度都很大。对于诸多业主与租户来说，除了物业管理“相当于没有”以外，工程粗糙、设备陈旧甚至配套设备不敷使用等症结，也颇令业主心寒。管道老化、停车场通风不畅、洗手间设施破败不堪建外SOHO不少业主纷纷表示：建外SOHO外表看起来光鲜靓丽，但是内部问题不少，不管居住还是办公，在这里都非常不方便。北京的“黄金位置”，竟然有沦落为业主心中食之无味弃之可惜“鸡肋”的可能。王先生刚刚以19000元/平方米的价格卖掉了建外SOHO3号楼的物业，他的理由是“人太多了，电梯让我崩溃”。90%以上面积为商用的3号楼高达30层，却只有两部空间小得可怜的电梯，还有一部是货梯。每个工作日，这里的员工都要为挤进巴掌大小的电梯冲锋陷阵。如果在下午2点的峰值期，等待电梯更是“无限漫长”，因为这是每天保洁清理垃圾的时间，“你只能无奈地看着电梯每层必停，自己却又不能进去。”王先生说起建外SOHO的一则笑话：中午想要下楼吃饭，你得提前15分钟甚至是半小时去按电梯，“按完之后，可以回办公室继续工作。”

　　一年多以来，物业困局令建外SOHO的价值直线走低。据了解，目前建外SOHO东区商铺的租金已从原来6元/天平方米跌至3元/平方米天左右，降幅达50%.建外SOHO二手房售价也降至20000元/平方米，而在同一区位，SK集团整购凯德大厦的价格也达到了30000元/平方米。“建外SOHO已经从区域价值标杆沦落到谷底。”一位业内人士感慨。

　　其实不仅是建外SOHO，从SOHO现代城到光华路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都，其租金在区域内都处于较低水平。以光华路SOHO为例，其写字楼租金约为3.5-6元/平方米天，而周边同一区位的汉威大厦、世贸天阶，写字楼租金一般在5.5—10元/平方米天。显性的物业乱象已成形象品牌价值杀手，时间一长势必影响新项目的销售，而换物业不奏效，老潘只能自己出马。至于高调揭短、小事化大，先发制人的高招，也有着两重目的。一是以前的烂账要有人背，送走了两家瘟神，也相当于责任上的盖棺定论。老潘好拿一张最白的纸，重新画最美的画。第二，自建物业公司，相对简单，无非是成本的增加。另外从知己知彼，系铃解铃的角度看，自建或是收购一家相熟的物业公司确是相对的优化方案。能解决问题固然好，解决不了也比外人知道怎样盖住问题。至于直接收购为SOHO服务多年的港铁物业，就是一个相对简单的算术题了。首先，现有项目，除了建外SOHO东区，全部在港铁物业手里，事成后连交接手续都不用；第二，相熟相知，港铁是个成熟的物业公司，与其重建一个，不如现买一个；第三，危机迫在眉睫，时间最值钱，最好马上上手。

　　当然，既便是港铁物业，也不一定有全面管理SOHO这类物业的成熟经验，换句话说，这样的公司还没有生出来。所以，老潘收购港铁，从长远看，是为了在物业公司的运营中，便于施加影响和加入创新元素，寓商业管理于物业管理之中，在不大张旗鼓增加持有性物业和进行专业商业管理的情况下，能灵活应对具体问题，拾遗补缺并摸索经验。

　　商业之殇

　　对于在中国杀出北京、在北京杀出CBD的SOHO中国来说，物业纠纷不过是疥癣之疾，而商业招租才是心腹大患。如果说自设物业公司能够解决建外SOHO这样的当务之急，那么面对更为棘手的商业招租困境，潘石屹仍然计无所出。

　　商铺的处境不容乐观。某个周日，《地产》记者在建外SOHO看到的是一片冷清景象，在此经营服装商店的张小姐百无聊赖地坐在店里，她无奈地表示，店内客户基本是在建外SOHO的上班族，一到周末就人去楼空。现在的生意很难维持下去。而旁边一家甜品店干脆挂出了“周末歇业”的招牌。建外SOHO的商业还算是SOHO系列中比较好的，如SOHO尚都，在两年多的养商期后，依然不见起色，出租情况最好的西塔也有35%左右的商铺空置。而朝外SOHO基本一半商铺空置。

　　12月6日，SOHO尚都、朝外SOHO近百位业主聚会商谈维权事宜，一位业主索性说：我几年前21000元每平方米买的商铺，如果现在有人出18000元每平方米买的话，我当场跟他签约！在SOHO尚都业主的维权博客上，一位业主质问：“您的商业模式哪里成功了？我们得到了什么‘物业升值和回报’？”

　　这位业主的商铺面积57平方米，位于二层采光中庭，离扶梯很近，算是黄金位置，购买价格每平方米约33000元。“在2008年7月～2009年9月的15个月里，我一共出租给四个商户：一个卖鞋的、一个卖包的、两个卖礼品的，租金一次比一次低，但是每个商户还是因为经营不下去而撤走。”在15个月时间里，这位业主共收到人民币68000元，而支出的中介费、物业费、供暖费合计47440元，如此算下来，“年回报率是0.8%，而当初SOHO中国的销售员告诉我们的是8%-10%.”DTZ戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏指出：“商业地产多年的经验表明，散售商铺很难成为成功商业模式。”潘石屹引以为主流的散售模式，在获取了超额利润的同时，也成为商业运营与生俱来的硬伤。

　　早期，SOHO现代城、建外SOHO的商业基本是各自独立的“街铺”，自我存活、自我成长的能力比较强；而到了SOHO尚都以后，则基本是大型、多层、封闭的室内商场，产权分散的各个小商铺无法进行统一商业规划、业态组合和管理，失败几乎是必然的。打个简单的比方，街铺如“游击队”，基本依靠单兵作战；MALL则如“集团军”，如果没有统一指挥与行动，别说对敌作战，自己就能把自己踩死。关于散售的弊病，已经讨论很多，需要指出的是，对于商业经营而言，潘石屹式“散售”又更是雪上加霜。第一是“全部卖掉”。万达、宝龙等知名商业地产开发商也会散售部分铺位，但大部分商业面积依然选择持有。开发商可以引入优秀的零售品牌增加商场人气；可以根据实际情况灵活调整业态与规划。而“全盘散售”的SOHO，则使得开发商对后期经营完全失去了调控能力。第二是“尽力扩容”。SOHO产品越到后来，其楼层就越高，商铺数量也越多，这为养商带来了更大的难度。如朝外SOHO，总共11层高的建筑，商铺却占了6层，“写字楼大堂甚至都被当作商铺卖掉”，其背后的用意，恐怕只是为了销售的价值最大化。第三是“抬高售价”。新开盘的SOHO产品价格都相当可观，更通过“铺王拍卖”爆出多个“天价铺”，多位业内专家表示：这种方式对于开发商来说是取得利润最大化，但势必抬高租价，为后期的出租和经营带来困难。说到底，无异于杀鸡取卵、竭泽而渔。

　　在三里屯SOHO竣工之前，一度传言SOHO中国准备持有部分物业，但是最终潘石屹还是选择全部售出。据闻这是由于SOHO中国在前门持有商业招商不成功的前车之鉴，“品牌不对位，空置率很高。”而在前门持有商业本来也是被迫的。“潘石屹向来对商业规划的观点就是自生自灭，再加上之前的教训，他更不愿意沾手后期的经营问题，又回到卖完干净的老路上去了。”一位业内人士如此说。

　　SOHO还能牛多久

　　只要SOHO模式依然能赚到钱，或者是新的转变短期难奏效，老潘就不愿意改弦更张。

　　散售商业，一直是商业地产界嗤之以鼻的OUT做法，但潘石屹一直奉之如圭臬。他就曾明确对《地产》记者言道，自己并未打算将商业物业的长期持有提上日程，至少不在公司的3年计划之内，“可能我会排个20年的计划。”有接近潘石屹的某业内人士指出两个原因。一是持有物业经营需要开发商投入大量成本，并且赚的是慢钱，但是SOHO中国作为上市公司，希望立竿见影得到最大回报，在快钱和慢钱的选择上，潘就回到了原来的老路上。二是SOHO中国败战前门后，被迫持有的商业招商运营情况很不乐观，于是此次浅尝因出师不利而辄止。但是如今，建外SOHO风波与SOHO“做物业”的计划，则表明SOHO模式正在谨慎而缓慢地进行着变革，其根源很简单：老潘面对的市场形势，已经与前两年迥然不同。

　　“地”不同了，SOHO以往创下的一个个销售神话，都有一个简单而真实的逻辑作为支撑点：我们有首都北京最好的地段！仅仅这一条就能引得无数投资客尽折腰。而现在，留给老潘的机会越来越少。他不得不从北京去了上海，从CBD去了望京，SOHO借以骄人的价值内核，正在逐渐模糊和不确定。

　　“房”不同了，早期SOHO品牌的确立，一定意义上依托于其SOHO理念与建筑形式的新颖；而如今，潘石屹麾下的新产品多数只能依靠收购获取，SOHO比较擅长的“综合体街区”模式逐渐淡出，新增的东海广场、嘉盛中心都是纯粹的写字楼，其散售的难度大大增加。在这样一个变化了的市场，SOHO中国比以往任何时候都更需要品牌价值的提升，尤其是，老客户的重复购买与口碑相传正是潘石屹快速营销的一条重要渠道。如果类似建外SOHO的风波频繁发生，恐怕会直接影响潘石屹的销售链条。刚刚卖掉建外SOHO的王先生就对记者说：“我已经不再相信SOHO产品的保值增值能力，也很难再介绍朋友来购买SOHO的物业。”接手物业管理，一方面是为了竭力弥合前期SOHO项目与业主之间的种种冲突；另一方面正是潘石屹力图为SOHO产品寻找的一种“附加值”。2009年，SOHO中国毫无悬念地创下销售业绩的新高，而在表面繁华之下，危机正在集聚，建外SOHO风波、核心高管离职仅仅是冰山一角。透过潘石屹的光环，我们看到的是一家这样的企业：他赚了很多的现金，但尚没有留下一处升值能力更高的物业；他有着超强的销售能力，却因为对商业规律的漠视为自己设下了片片雷区。

　　尽管潘石屹向媒体表示：“我们开始反思SOHO中国现在的商业模式，最应该加强的就是物业管理。”但在业内专家看来，物业纠纷只是冰山一角。纵观建外SOHO、朝外SOHO、尚都SOHO等项目，商业经营均差强人意。行走在住宅和商业地产灰色地带的SOHO散售模式，才是SOHO中国的硬伤所在。SOHO中国自组物业公司，既不是这场危机的结束，也不能从本质上解决SOHO中国面临的问题。

·三里屯“半壁河山” 贡献SOHO中国六成业绩 10/01/06

·SOHO中国09年销售131亿 同比增70% 10/01/05

·冯仑“傍大款” 万通失去的时光 10/01/03

·北京土地拍卖80亿收官 中服地块再传1月入市 09/12/31

·观点一周评述：告别09 温总理定调2010 09/12/28

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。