西溪诚园“信托”调查绿城的资金腾挪术

来源: [观点网] 时间: 2010-01-05 02:42

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　　绿城集团仅用3亿元的资本就"撬动"了15亿元的信托资金。

　　观点网见习生邓敏华 近日，绿城中国发布公告，公司与平安信托签署协议，出售其在杭州西湖区的西溪湿地板块项目50%的股权及委托贷款，平安信托则以与绿城成立15亿的信托资金的形式收购上述项目。

　　根据早前的消息，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，在3年内，平安信托将向绿城提供150亿元的信托资金用于房地产项目开发。

　　绿城集团相关人士在接受观点新媒体的采访时表示，本次信托资金主要用于旗下项目"西溪．诚园"的开发。该项目位于杭州市紧邻西湖区西溪湿地，文一西路以北，绿城育华学校西侧，浙大紫金港校区南面，土地面积为89534平方米，建筑面积为287483平方米。

　　这是绿城与平安信托签署战略合作协议之后，首个运用信托来融资开发的项目。

　　西溪诚园

　　在08年5月-7月份，宋卫平带队四次参与杭州土地拍卖会，以总价41亿盘下了西湖区将村毗连的四块地皮，楼面价均价高达1万元/平方米，而本次项目开发正好位于其中的两块地皮上。

　　绿城集团投资者关系部的负责人在接受观点新媒体访问时透露，本次信托的资金主要用于08年5月6日拿下1号和2号地块的开发。

　　两地块均位于杭州市西湖区，其中1号地块东至双龙村，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村六号路，北至政府储备地块，出让面积为44664平方米；2号地块东至规划蒋村六号路，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村东路，北至规划双龙路，出让面积为44870平方米，两地块的楼面均为10666元/平方米。

　　作为本次信托的标的物，西溪.诚园一期项目已经于09年8月份正式开工，11月28日进行开盘预售，开盘当日的销售金额就已达到了26亿元。初步锁定了未来收益。

　　一位接近绿城的杭州业内人士在接受观点新媒体采访时表示，绿城该项目楼盘处于西溪板块，地理位置优越，开盘时楼价达到了3万多每平方米。

　　绿城资本腾挪术

　　拿到地块之后的绿城集团，按照其一贯合作开发方式，牵手浙江报业集团共同开发。08年7月，绿城房产与浙江报业绿城投资共同出资成立浙江报业项目公司，注册资本为4亿元。至09年12月31日，绿城房产出资3亿元占有75%股权，而浙江报业绿城投资出资1亿元，占有其余25%的股权。

　　尽管绿城集团仅直接持有项目公司75%的股权，但由于绿城房产持有浙江报业绿城投资的50%的股权，且浙江报业集团委托绿城房地产行使其股东权利及责任，实质上，绿城集团控制了项目公司100%的股权。

　　09年12月31日，绿城集团以2亿元出售该项目50%的股权予以平安信托，并透过若干银行，为浙江报业项目公司提供13亿元委托贷款，接着，绿城集团将该委托贷款转让给平安信托。

　　平安信托在绿城集团完成3亿元的注资之后，将成立资金额达15亿元的信托，其中2亿元将用于购买浙江报业项目公司50%股权，13亿元用来购买委托贷款。而项目公司所持有的地块将作为这13亿元委托贷款的抵押。

　　该笔委托贷款期限为自信托成立之日起的12个月，除非例外，可以延长三个月，若委托贷款不延期，本金及所有应计未偿利息将按照10%X15/13初始年利率来计算。年利息率约为11.6%，远高于同期限的银行贷款利息。

　　按照协议，在出售股权12个月之后，绿城集团须以2亿元回购平安信托持有的项目50%股权。

　　截至到09年9月31日，浙江报业项目公司的总资产为22.34亿元，其负债达到了21.37亿元。仅此看来，绿城集团仅用3亿元的资本就"撬动"了15亿元的信托资金。

　　信托风险

　　绿城集团08年拿西溪诚园地块时，楼面价超过了1万元/平方米，目前售其价远远超过了其楼面地价，且其一期项目销售良好，此类利润空间大的项目，成为平安信托合作的首选。

　　信托投向利润丰厚的高端项目早有先例。在09年11月份，平安信托已经与金地集团联手推出了国内首款信托产品，而该信托产品的标的为金地位于上海佘山顶级别墅项目。项目总投资为33亿元，其中信托资金出资16.17亿元。

　　然而，这对于企业而言似乎并非一种良性的融资渠道，"目前房地产信托其实是一种比较尴尬的融资渠道。其实际上是房地产企业在最无奈的情况下才会选用的融资渠道。"清华大学博士杜丽虹在接受观点新媒体采访时指出，当公司在财务压力特别大，无法支付地价款的时候，才会寻求一定程度的信托融资，因为信托的利率非常高，一般在15%-20%左右。

　　"高回报率必然伴随着高风险，房地产信托受政策影响较大，同时期限也较长，面临着许多不确定的因素，基于信托资金的要求高回报率，投资的一般是高端的物业，而巨资拍卖得来的土地，最后建成项目后的收益如何，还是个未知数"，分析人士表示。