王石谈保障性住房

　　《华尔街日报》：高房价与百姓需求的矛盾，如何解决？

　　王石： 房价偏高和非常高只是出现在一些城市，在另一些城市，比如，沈阳、成都、西安、哈尔滨、兰州、乌鲁木齐等大城市，这些城市房价和收入的差别不大，和北京上海相比还是有差距的。这些城市占的比例很大，不可忽视。

　　北京的情况特殊，因为经济结构和政治地位的关系。经济结构决定北京有很大的寻租空间。到北京寻租，就要到北京买房子。北京的教育、医疗条件比其他城市好，所以有钱人向那集中，所以北京的房价无法按正常的市场规律来判断。所以北京就算这样高的房价，也还是供不应求。

　　上海是经济中心，由于其经济规模和增长速度可观，其土地释放量和需求量有差异，就会有供求矛盾。浦东再发展十年也没有地了。再加上热钱相对容易进入北京和上海，因为这里的投资选择多。所以特殊性和投机性决定了两地的高房价。

　　其他城市，如深圳，一共2000平方公里的土地，90%是山地，又有1400万人口，土地比香港还稀缺，没有土地供应，所以地价、房价都上升，可是附近的东莞、惠阳地价并不贵。

　　面对这样的矛盾，解决方法是，在北京上海这些大城市发展城市公共交通，能让城市郊区比较便宜的土地能够释放出来，解决更多人的居住问题。实际上北京向北四十公里，那里是山区，还是非常贫穷的，地价不可能变得很贵。

　　我觉得亚洲的城市必然是人口集中，这样效率才高。解决居住问题就要考发展卫星城市，卫星城很重要的一点就是公共交通。

　　房地产是一个很特别的产品，相当一部分中低收入人群需要政府特别的政策进行补贴，中国在这方面还有很长的路去走。一方面是市场经济，地方政府把商品化的土地当成主要的财政来源；另一方面，如何解决中低收入住宅。这更多的应该是靠中央财政收入。现在分税制造成税收大头被中央拿走了，要解决中低收入住宅，地方没有这方面的支出，就形成现在的局面。

　　《华尔街日报》：有数据说现在中国房屋自有率70%，怎么看这个比例和未来的发展空间，中国的住宅革命能持续多久？

　　王石：这与中国人的观念有很大关系。与西方人对房子的观念相比，亚洲人更在乎房子是不是自已的。比如西方很多有钱人，在曼哈顿租房子住。亚洲房屋自有率比例高是非常正常的。日本1960年的统计数据，100个家庭拥有房子比率是96%，而中国现在才是70%。从这个比例来看，中国还在城市化，每年有1400万人进入城市，不包括人口的自然增长，拥有房子的绝对数量现在还是在大量增长中，这不构成问题，但问题是住房的大小问题，是不是需要住这么大。现在中国城市人均的住房平米数是比较高的。大就是浪费，建筑还不环保，更是浪费。房屋也质量不高，你会发现很多20年前盖的房子，现在就要拆，也造成浪费。

　　我们了解到，欧洲主体户型平均面积120平米，而中国现在也是120平米，德国人人高马大，亚洲人身材小得多，人家收入比你高得多，所以我们的平均面积显然是大了。所以建设部曾发文严格规定90平米的住房要占70%。显然国家意识到了，中国住房面积过大的问题。当然这种规定不大符合市场经济原则。但这种规定表明从国策上并不鼓励这种消费倾向。中国的问题是如何合理引导，亚洲就是地少人多，所以不应该买那么大的房子，应合理使用。

　　万科住房的面积只是行业中同类住房面积的90%，虽然面积小了10%，消费者可以少花10%的钱，但是使用效率和空间感觉可能是一样的，这对设计要求更高。这方面日本做得更好。城市只能往高处发展，对设计的要求更高，面积就更不能做得太大。

　　北京等地房价非常令人担忧

　　王石谈资产价格泡沫

　　《华尔街日报》：去年房地产价格下跌，今年已经早已回升，现在有人说已经变成了新的泡沫，您认为泡沫已经形成了吗？

　　王石：从去年到今年，房地产发生了根本的变化，如果没有金融海啸，中国的宏观调控继续下去，中国的三分之一的房地产公司是过不了关的，资金链最后会断，市场会重新整合。但随着去年十月份国务院出台四万亿经济刺激政策，到今年春节之前市场开始好转，但大家预期好转不会持续到四月份以后，但不仅一直持续到现在，而且个别主要城市，北京、上海、杭州房价增长速度之快让大家感到惊讶，对市场未来的走势有些担心。就现在中国的房地产情况来看，应该不好说中国的市场是不是泡沫，因为中国的市场非常大，除了北京、上海、杭州、广州、深圳等一线城市，其他城市的地价和房价上升的速度并不是很快。从整体来讲，还没有上升到房地产泡沫，但是，北京、上海、杭州等地的价格是非常非常令人担忧的。毫无疑问，个别城市显然产生泡沫了。我也很担心，如果这种趋势很快感染到二、三线城市，就可能和日本泡沫经济时代的特征很类似了，那是很令人担忧的。

　　《华尔街日报》：那作为房地产商应该怎么办？

　　王石：万科在全国三十一个城市搞房地产项目，从统计来讲，说全国已经进入泡沫不准确，但这种趋势不太好。这样的货币投放终究会刺激市场，所以预计明年的房地产市场也会不错。但从长远来看，这种货币投放一定会有负面的东西，而且会有惯性、不易扭转，不是说你意识到通货膨胀要采取措施，马上就能见效。从中长期来看，要宁肯把市场想得更严峻一些。策略不能只看明年，还要考虑到后年，大后年。作为一个企业宁肯慢半拍，不要说市场这么好，赶快开工啊，拿地啊。（企业的）政策要稳定一些，要适当地成长，比如我们本来对今年的预期是不大好的，因为去年的形势，又加上金融海啸。我们预计今年的销售额 530-550亿元，实际上今年可能在600亿出头。市场出现了天翻地覆的转变，但万科没有因此而增长非常多，同行很多预计40亿，实际上达到120亿，甚至130亿。可见这个差别是很大的，我们是稳健的。没有说市场好，万科就突然发力。我们预计明年销售额在800亿，市场很好也不会超过30%的增长，不好也不会低于25%，我们是奉行稳健第一原则。

　　日本的泡沫经济，十年的停滞增长，是非常值得警惕的。房地产商最危险的行为就是高价买了地，高价开了高档物业。一但市场不好，就会很麻烦。

　　第二、更多地面向钢性需求，不是投资需求。比如城市化过程中，新毕业的大学生要结婚生小孩，老龄化人口形成老龄社区。炒房子的人就不愿意炒这种老年公寓、大学生公寓等，更多是炒别墅、高档住房。

　　第三、正因为市场好、发展商利润高，发展商应该加速绿色环保住宅投资，因为绿色环保住宅成本高。

　　再过三年，万科就能完成从营销、生产型转化成研发技术型企业。恰好就是绿色环保大大促进了研发技术型的科技含量。发展绿色建筑住宅才真正是一个企业的竞争力。加快绿色环保，并不纯粹是企业的社会责任，更是从企业竞争力、差别竞争的角度去考虑。从全球角度，都要去这样做。

　　警惕房地产泡沫！

　　王石谈2010年经济形势

　　《华尔街日报》：您怎么看2010年的最大的风险和最大的机遇？不仅是万科，也包括您对整个经济的看法。

　　万科公司董事长王石近日接受了《华尔街日报》的独家采访。他分析了近年来中国房地产市场的发展情况以及金融危机对中国房地产市场的影响。他认为，目前诸如北京、上海等一线城市的房价肯定存在泡沫。从全国整体来看，泡沫特征还不明显。但如果泡沫向二线、三线城市扩散，情况将十分令人担忧……

　　王石：我的态度是谨慎乐观。从全球经济形势看，危机现在已经到了底谷，而且有复苏的迹象。中国方面表现得更好一些。对于刚发生迪拜推迟还贷的事件，当然对阿联酋是一个大的事情，但这个事件不像衍生工具杠杆作用那么大，不会有像雷曼兄弟破产那样大范围的连带影响，因此不要说对全球，就连对中东的影响都是比较有限的，对亚洲、对中国的影响也很有限。

　　中国的问题可能是另外一个问题。金融危机中，中国出口受到很大影响，但是，它本身处在一个稳定的高速经济发展期。尤其是2007年，中国对过快的增长做了调控，所以金融海啸到来之前，中国无意中已经做了准备。

　　对于房地产业来讲，2007年房地产价格上升过快，2007年国家很明显已经做了调控，调控后，2008年房地产业的日子普遍很难过。如果没有金融海啸，万科预期2009年国家对房地产业的调控还会继续下去，三分之一的房地产商的日子会非常不好过。但随着金融危机的到来，中国推出了“保八”的政策，以及刺激政策和宽松货币政策，这使得房地产商全部过关，日子全部都好过。

　　随着十万亿货币量投放到经济体，可能会出现通货膨胀问题。中国有很明显的生产过剩，这要比仅仅是通货膨胀的问题复杂得多。这么多货币一方面加大通货膨胀的预期，另一方面生产严重过剩，比如钢铁。如果处理不好，很容易出现滞胀。这个局面会相当麻烦。不动产价格的持续上升，如果出现资产泡沫，将会很麻烦。

　　《华尔街日报》：通货膨胀会是未来一年的最大风险吗？

　　王石：通货膨胀多少不可避免。货币投放主要投向固定资产投资和基础建设，不是说停就停。关键看要（风险）到什么程度。

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