人们期盼已久的深圳旧改政策终于出台，深圳市人民政府令(第211号)《深圳城市更新办法》由代市长王荣2009年底签署颁布。

　　我有一个朋友整整5年前介入一宗旧改项目，漫长的等待、磨难，几乎使他失去理性，好几次，他痛哭失声。审查旧改主体、确定规划范围、审查规划设计、纳入“非农用地指标”、进入征地程序、签订土地出让合同，这些由原来的规划、土地两个部门“互相不配合”的程序，让他5年迈不开步子，与他同类的还有几十上百家，而我这个朋友是深圳本地人，与原村民之间的协议早就顺利完成了。其中最可气的，有8平米的规划设计红线和“非农用地指标红线”之差，足足盘整他8个月，在规划、土地两家之间奔波，办事的“都是朋友”，就是搞不定一个简单问题。

　　俱往矣，属江湖恩怨、乱捣糨糊，如今，深圳又改回5年前的规划国土合为大局制，可是5年前论证规划、土地分家是符合现代政府权力制衡的论证报告，应该还在市委政研室吧！

　　规土委员会已成立，果然，《深圳城市更新办法》就应运而生。那个饱经磨难的朋友打电话给我：回深圳搞旧改吧，我的5年白等了，你回深可大展拳脚。我说：且慢，你的5年没有白等，早进入，还是有巨大便宜的。

　　我知道自己说话总是不讨好，对这个城市更新办法，我有一个妙喻，即标题所言：未婚少女剖腹产下一个超期巨大儿。

　　为何这么说？

　　深圳很年轻很年轻，30年的城市史，而建筑按规范是最少50年寿命(中国人均寿命过70，定建筑50年寿命的人估计是30岁以上的，就是说，掐指一算，自己老了要死了，建筑可以塌了，把儿子孙子砸里面，老子也不管了，买份保险吧。)，30年以下的建筑，按50年寿命，真的可以“旧改”吗？倒回去60年，即解放前，1945年，中国人平均寿命45岁那会，30岁以上可以成为大爷，过40可成老大爷。但是按古罗马的建筑寿命看，30年就太年轻。市场经济，中国已经进入西元，不按帝号算年纪，所以，30年建筑进入旧改，类似于未婚少女生崽。

　　但是，从这个崽在少女腹中怀孕的时间来看，又是超期了——真的要颁布、要旧改，应该早就出台了。

　　为何又是巨大儿？因为它确实有很大的突破，对开发商、原土地的权利人，有极大地诱惑。可以绕开招拍挂，可以工业用地改商业，不交地价的容积率2.5至4.5之间(具体情况而定)。

　　剖腹？是新市长强力推行的结果。

　　为何我说那个朋友的5年没有白等？关键还是在拆迁成本。如今深圳房价均价过两万，旧房子要拆，成本自然是随之而剧升，5年不是白熬的，熬得过程，如果你心态好，不急不躁，就可坐等土地升值，你急躁是你没看透。

　　也正因如此，这么多利好的旧改政策(更新办法)，依然敌不过房价暴涨、土地和拆迁成本暴增，即对原本无地的开发商，新进的积极性要大打折扣，对原有土地权利人，尤其是那些工厂主，会有些吸引力，但问题卡在规划和土地供应计划中的更新计划：你纳入计划了吗？听起来，跟进入了计划经济时代一样。确实如此！

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