特征三：“变”--市场主体趋变，开发商经营策略由“区域布局”向“全国布局”转变；消费者层面“自住客”让位于“投资客”

　　随着09年上半年全国房地产市场的回暖，开发商自身的资金压力得到了进一步的缓解，在解除了后顾之忧的同时，广大实力雄厚的开发商开始谋求均衡的全国化布局。相关数据也表明，在全国化布局的进程中，龙头企业明显领先于于其他中小企业，在这一点上万科和中海外表现得最为明显。在已公布的城市能级的排名榜单中，作为龙头企业的万科和中海外表现出了其在全国范围内均衡布局的特性，两大企业在三种能级城市中销售金额和销售面积的排名均能位列前五。同时作为中流砥柱的保利和招商亦能够在一线城市和二线城市的销售排名位列前五。

　　【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

　　除了均衡布局的全国性企业之外，在不同的三种能级城市中也不乏表现突出的单项“冠军”型企业，比如富力在一线城市称雄；世纪金源和恒大在二线城市坐大；碧桂园则在三、四线名列首位。

　　一线城市作为广大开发商的战略性城市，其重要程度自不必言。但除一线城市外，广阔的二、三、四线城市也成为广大开发商重点争夺的目标。相关数据也表明，二线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率最高，为52%。二线城市虽不比一线城市的经济发达，但由于在销售面积上占据优势，促使其贡献程度与一线城市平齐。

　　【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

　　在二线城市中，万科、中海外依然以其强大的实力牢牢占据着领先的位置。除此之外，恒大凭借着在中西部城市的战略布局，占据着销售面积第二名的位置。从恒大地产的全国布局战略中可以清晰地发现，其目前在售项目中的77%集中在在二线城市，而一线城市则仅有广州。在经营策略方面，恒大通过高性价比产品，在二线城市中颇具影响力。而由于产品定位的原因，在二线城市的销售金额排名上无缘前三甲。

　　从三、四线城市来看，由于地区经济相对落后的原因，三、四线城市的房地产市场的发展水平也较其他地区滞后。相关数据显示，广阔的三、四线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率虽然较一线城市高出4个百分点但也仅仅至26%。

　　【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

　　在三、四线城市中碧桂园的表现最为突出，碧桂园在三、四线城市的销售金额和销售面积均位列第一，这主要与其特殊的经营模式有关。目前，碧桂园95%的在售项目均位于全国三、四线城市。在这些地区，由于楼市的发展相对迟缓，受房地产周期的波动影响相对较小

　　在消费者层面，由于09年以来政府实行了宽松的货币政策，增大了民众对通胀的预期，也加剧了资金的惶恐。加之整体经济前景的不确定性和匮乏的投资渠道，致使各类社会资金的避险心理逐步加重。因此，率先回暖的房地产市场开始受到资金的追捧，表现在市场方面就是“自住客开始逐步让位于投资客”。预计，下半年仍会有相当数量的资金进入房地产市场寻求避险，短期内房地产投资市场仍将持续活跃，尤其是投资价值凸现的高端住宅市场。

　　二、09年下半年市场展望

　　09年下半年，全球经济的走势依旧扑朔迷离。从国际层面来看，传统的几大经济增长“引擎”依然是人们的希望所在。其中，美国方面的Conference Board领先指标显示已于2008年12月触底，但在2009年4月之前回升的速度较慢，预计美国GDP环比停止下滑并企稳可能要到2009年3季度，恢复正增长可能要到第4季度，GDP同比增速最早有望在4季度或2010年1季度出现正增长；而欧元区GDP绝对量仍在负增长，全年GDP同比可能下滑4%至5%。但第二季度起下滑的速度将放缓，GDP季度环比有望在4季度实现正增长，2010年上半年有望实现同比正增长。国际方面的整体形势可谓“喜忧参半”。

　　在国内经济方面，09年下半年中国经济将在去库存与去产能中进行自我修复，贡献7%的GDP增长率，政策进一步的刺激可以完成1%的增长率。因此，2009年下半年中国宏观经济将是一个“非常7+1”的行情。同时，经济虽然在稳步复苏，但增长的内部需求与消失的外部需求并不是匹配的。企业的利润虽然探底回升，但是并不尽如人意。公共财力的消耗在勉力维持，如果不完成投资的空中接力，财政赤字率将会突破4%，中国宏观经济运行的风险正在逐步加大，经济面临踏空的风险。因此，对整体经济持审慎乐观的态度比较切合实际。

　　在以上大经济环境背景下，09年下半年市场又将如何呢？

　　情况一：假如房价继续上升，那么国家将会出台政策抑制房价上涨，如收紧二套房贷等

　　今年上半年以来，全国商品房销售均价达4632元/平米，与08年全年相比上涨22%。因为全国房价自1998年开始，一直呈缓慢的增长态势，其中04、07年两个快速上涨阶段涨幅也分别是19%、17%，所以今年上半年房价涨幅达到历史最高，上涨速度过快。同时部分城市房价反弹势头明显，仿佛又回到了07年高涨期时的态势。以深圳为例，统计数据显示，2009年1～6月份，深圳商品房市场持续回暖，交易价格也逐渐走高，从2月份的10987元/平米到6月份的14908元/平米，上涨36%；同时深圳市场上重现07年“抢房”的场面，许多项目一开盘即宣告售罄，更有甚者，有部分消费者在项目开盘前夜就通宵排队，等待购房。

　　【数据来源：世联数据平台及国家统计局】

　　楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。有消息称，今年上半年，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这在中国来说是首次。

　　今年下半年，假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，目前已有杭州出台政策收紧二套房贷，预计上海等城市将会跟进，到时房地产市场又会像07年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。

　　情况二：假如房价维稳，那么成交量将持续在一定高位，地价将会上涨

　　全球金融危机影响下的中国，政府正采取积极的财政政策和宽松的货币政策，力图扩内需、促增长，促进经济稳步发展，努力达成全年增长8%的预期，国家从08年至09年上半年投入了近7万亿，在这种情况下，由于目前实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀，而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。同时房地产投资可以带动其上下游产业的投资和建设，对实现“保增长”的目标意义重大。

　　因此，在全球经济形势尚不明朗，国内经济形势并未根本好转的状况下，房地产依然肩负着重要使命。在目前市场成交活跃的带动下，房地产开发企业对市场的热情将保持高涨，预计下半年房地产开发投资的力度将加大。

　　假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，预计下半年成交量仍会维持较高水平，预计全年房地产市场销售面积将有望超过2007年水平。

　　随着成交的持续活跃，企业有了充足的资金，对后市信心必有所增强，这样土地市场必将继续演绎火热行情。由于迫于土地财政的压力，下半年政府仍将积极推地。而有实力的企业将会大规模储地，土地市场将会重演2007年疯狂争抢的场面，土地的溢价就会随之升高，像目前仍以底价成交为主的二三线城市将会迎来新一轮上涨潮。

　　09年下半年，房地产市场从成交方面来看可能发生以上两种情况外，从市场参与主体来看情况如下：

　　政府：加大对保障性住房的建设力度。6月2日从住房和城乡建设部获悉，《2009-2011年廉租住房保障规划》已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

　　中介企业：上市。随着IPO的重启及房地产业市场化进程的发展，09年下半年将有少数房地产营销代理企业上市。日前，从上海证券报获得权威消息，发起于上海的代理企业--同策房产已经向中国证监会递交中小板上市申请，正在等待批复。如果上市成功，同策将成为易居(中国)之后，上海又一家大型房地产代理业上市企业。除了同策外，另一家代理类房企--在2008年8月通过证监会发审委上市申请审核的深圳世联地产顾问股份有限公司，将有可能在IPO(首次公开发行)重启后率先上市。

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