二级市场分析

　　1、在售项目

　　1)在售别墅

　　09年5月份，深圳别墅市场依然以消化存量为主，与4月相比，别墅整体成交持续趋势见好，成交热点集中在曦城和兰乔圣菲。曦城媒体推广及老客户介绍作用明显，且客户普遍受下半年通胀预期影响，纷纷出手。兰乔圣菲受后期房源稀缺影响，成交较为集中。此外，随着滨海度假季的到来，东部别墅群如万科东海岸、天麓等楼盘成交火爆，存量几近售罄。

　　因部分别墅售罄，市场存量有限，成交量较4月172套有较大幅度下滑，本月仅成交62套，环比下降64%。纵观5月别墅销售量，曦城因陆续举办了植树节、摄影展等大型活动，引起了市场和消费者的关注，成交量大幅提升。兰乔圣菲通过加强现场接待服务，提升了项目价值展示力度，成交量有所上浮。伴随着滨海度假季的到来，东部别墅群成交开始发力。

　　5月份别墅价格依然坚挺，成交均价基本与上月持平，部分项目有小幅攀升。

　　2)在售平面豪宅

　　09年5月份，深圳楼市的总体成交继续保持回暖势头，其中平面豪宅共成交978套。因部分豪宅项目几近售罄，本月总体成交量较4月份的1114套有小幅下降，未来能否持续保持如此火爆形势还有待市场验证。

　　豪宅指标盘中信红树湾、星河丹堤本月成交量较上月有所上升，尤其是中信红树湾，本月推出60套五期高层单位，面积为200-220平方米，发售当日顺利售罄，再度赢得市场口碑。二线豪宅中，天安高尔夫珑园5月加推2栋150平米高层单位58套，当天销售90%以上，百仕达乐湖多家外围联动持续发力，5月份成交112套，环比增长140%；半岛城邦二期凭借其无敌海景连续两月荣登平面豪宅成交冠军；其它项目则保持较稳定销量，后海与科技园片区5月销量都有一定程度的攀升。

　　09年5月份，随着成交量的持续高攀，各项目涨价现象纷现。纵观5月平面豪宅，全市大部分项目成交价格均有小幅上扬，涨价幅度从1000到6000元/平方米不等。在后市不明朗的前提下，小趋势成为主流，各开发商纷纷小步快跑，以阶段性价格调整实现快速回现。

　　2、将售项目

　　分析说明：

　　1.近期豪宅供应热点关内集中在南山，主力产品为高层大平面，而关外以联排和独立别墅为主，集中在龙岗和盐田。

　　2.盐田为低密度的纯别墅项目集中供应地，主要为山海资源绝佳的独立产品。

　　3.新兴热点片区后海湾下半年产品供应量集中，竞争激烈。

　　4.豪宅指标盘波托菲诺新品即将入市，目前处于蓄客期，市场关注度较高。

　　5.幸福里由于其地理位置和高品质，深受市场和业内的关注，预计下半年入市销售。

　　三级市场分析

　　1、豪宅三级市场整体成交情况

　　09年5月份，深圳二手房成交量高位振荡回落，5月份豪宅三级市场共成交138套，较4月份增加24套，成交面积为21775平米，成交均价为2.39万/平米，较4月份的2.9万/平米有一定程度的下挫，主要因为近期业主返价情况严重，成交相对集中在低价单位所致。本月豪宅三级市场放盘量主要集中在罗湖、华侨城和红树湾三大片区，成交则主要集中在放盘较多的红树湾和华侨城两大片区。

　　百仕达花园继4月榜首之后，5月累计成交37套，以绝对优势三次蝉联豪宅三级市场成交榜首，均价达1.59万/平米，成交以80-110平米左右户型为主，购房目的基本为自住。中信红树湾二手房本月成交发力，凭借25套的佳绩跃居三级市场成交榜次席，成交均价2.93万/平米，成交户型集中在170-220平米。雅颂居因放盘量少，价格较高，本月无成交。

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