南京：房市的游戏

来源: [观点网] 时间: 2009-03-25 11:05

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　　形势的发展让南京市政府多少有点无奈：在全国的房地产市场中南京充当的角色似乎总是引人注目的。

　　2月的南京，春寒料峭。

　　在媒体从事房地产新闻报道工作的唐虞自年后开始上班就没有悠闲过。南京的房市一改年前过冬的常态，“好消息”不断，交易量稳步回升，缓过一口气的开发商们也似乎在趁热打铁，各种促销活动纷纷搬上了台面，唐虞经常奔波于各大楼盘销售现场打探最新消息。

　　经历过去年风风火火的万科降价、政府救市、周局长等热点事件后，从事房地产新闻报道多年的唐虞感慨良多，对南京这一轮房市的回暖早已处变不惊了。

　　“一点也不意外，只是部分降价的楼盘刺激了有刚性需求的买家出手了，要说回暖那还远着呢。”唐虞表示。

　　在南京，一部分开发商年后已经在遮遮掩掩中悄然走上了万科的老路子：降价。

　　2月7日，江宁区某楼盘率先亮出“购买任何一套三房的客户，均可享受免费赠送次卧”的大幅优惠条件，折算均价4600元每平米。

　　“仅在一个月前该板块的另外两个新开楼盘价格还在4800元每平米和5500每平米，这显然又可能是新一轮价格战的开始。”一名打算在该板块购房，对此关注已久的南京购房者声称。

　　果不其然，在该楼盘打出这样的特价后该板块其它楼盘也不甘落后，85折、4400元起、买房送车等优惠也开始竞相登场。

　　“越看心里越没底，不知道什么时候才可以降到头，最怕的就是买了又降。”虽然持币待购，但是该名南京购房者还是被开发商眼花缭乱的促销策略弄的心惊胆跳。

　　但开发商的这些策略在唐虞看来，却有另一番的感受。

　　“开发商压力太大了，南京的存量房看看数据肯定会吓你一跳。”其表示。根据权威机构的数据显示，截止2008年底，南京市存量房面积已经超过了600万平米。

　　“即使年后以来交易量有所回升，但是现在的存量房还是在500万平米以上，加上即将上市的新房源，开发商不走量显然很危险。”唐虞表示。

　　南京一家研究机构对全市400多幅土地逐一梳理后预测，2009年南京新上市的住宅房源可能是600到700万平米左右。“这还不包括去年一些项目推迟到今年上市的数据。”

　　“事实上，南京并不是特例，全国各大城市情况都差不多一样，严重程度不同而已。”唐虞将南京存量房高归结于“去年卖的太少，少的可怜，成交量才2007年的一半左右”。

　　“当然，去年价格虚高是一个因素，但是购房者信心不足对成交量的影响是最大的。”唐虞表示，虽然去年10月开始，开发商已经有不少降价举措，但是在购房者看来，价格还没有降到心里的价位。在这场开发商与购房者的“躲猫猫”游戏中，也许开发商所想达到的目的是向购房者传达一个楼盘广告中所表达的概念：“房价不是在跳水，而是在做‘俯卧撑’。”但购房者的解读显然已经变味：“你越是降价我越是没谱”。

　　救市

　　在这样一场有趣的博弈中，着急的显然并不只是开发商一方，面对观望气氛浓厚的市场，地方财政数据也开始岌岌可危，于是政府也开始掺和其中。

　　“不可否认，像国内大部分地方政府一样，南京市政府一样很热衷于‘救市’的游戏。”在唐虞看来，救市是南京市政府一直以来的抱有的坚定态度，未曾改变过。

　　也许这种态度一开始的表露并不明显，但万科“价格门”事件后，南京对于房市的态度才开始露出了“庐山真面目”。

　　2008年7月底，万科南京“光明城市”项目爆出价格违规事件，南京市相关部门强势表态，将追究万科的责任。

　　此事因为万科在地产界的“龙头”地位而受到大小媒体的强烈关注，之后，南京市政府对于房地产市场的管理机制也开始被解读。

　　“房价是一根很敏感的神经，南京市政府对于房价的升降表现了强烈的关注。”一名南京业内人士曾表示。

　　也许对于万科事件的处理结果并重要，重要的是面对每况愈下的房地产市场，南京方面已经开始从该事件中调整自己的策略定位。

　　一个明显的事实是，万科事件后不久，南京相关部门发布了《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》，取消了原有的价格限制，而该限制正是“查处”万科的主要依据。

　　此前，南京方面规定房价的限价标准是：主城江南八区9900元/平方米以下、江宁6000元/平方米以下、江北4900元/平方米以下——万科就是倒在该条例下的。

　　这被业内普遍认为是南京“救市”的开始：彼时，南京房市与全国房地产市场一样，处于一片凄风苦雨之中。

　　“这种解读并不十分准确，南京救市的观念一直以来都有。”唐虞对于南京市政府的房地产市场态度“洞若观火”。

　　资料显示，早在去年7月，南京国土部门就已经颁布了一条“救市”新规：在规划可行的情况下，未来单宗用地规模适当控制在100亩(约为66700平方米)以下，同时延长出让金总额较高地块的付款期限，金额巨大的由6个月最长延期至一年。

　　南京业内人士认为，这条土地方面的政策在当时的关注度并不高，因为“当时很多开发商对于后市还是抱有一些幻想，舆论的焦点也不在于救市上。”在这种幻想被一个惨淡的“金九银十”打破后，开发商喊救市的呼声开始高涨了起来。“但南京方面对于救市的认识是比较早的”。

　　当时，虽然中央一些部门对于救市的态度仍不明朗，但对于各地方政府明里暗里推出的一些“救市”政策，态度却是“暧昧”的。

　　“那时候开发商对于万科引发的降价大战还不那么感冒，倒是对政府的政策有比较高的期待。”唐虞表示，开发商对于政府的救市“很是欢迎”。

　　在救市的大潮之下，南京先后推出了购房补贴、收购商品房用作保障性住房、适度放宽90/70户型限制等开发商“大声叫好”的措施。

　　“多多少少对于交易量是有点影响，但其实购房者关心的还是价格，去年年底开发商的日子不见得因为有了新政就好过。”唐虞认为。

　　因此，在政策的效果开始隐退、压力却越来越大的时刻，万科的降价套路终于还是被开发商拿来当成救命的稻草。

　　事实上，在这场博弈中政府的矛盾也显而易见。政府的初衷是房市尽快复苏，所以提供优惠的政策，但是开发商价格不下来，政策的效果几乎被抵消，而如果开发商降价不当又可能产生一些社会问题，“政府显然极不愿意看到降价引发的前期业主堵政府大门的后果”。

　　于是，“低调”似乎成为了南京市政府对于南京房市的一个“隐性”要求，“南京方面总体来说不希望南京房地产市场过于张扬。”唐虞表示。

　　但是，形势的发展让南京市政府多少有点无奈：在全国的房地产市场中南京充当的角色似乎总是引人注目的。周久耕局长在其中显然扮演了一个不可或缺的角色。在恒大山水城降价被查事件中，南京又一次被抛到了风口浪尖上。

　　在这一遍遍的“折腾下”，不管是开发商还是政府，似乎都有了一种“破罐子破摔”的心态。价格调整终于开始“明目张胆”了，救市也撕下了曾经“神秘的面纱”，成为了路人皆晓的事情。近期，南京市政府及房管部门将主办“2009南京春季房地产商品交易会”的消息传出，包括中海、金地在内的大小开发商均成为了交易会的忠实“拥趸”。官方明确表示，举办房展会主要是一场“信心的拯救”。

　　“银行降息也已经开始逐步实施了，尽管落地还需要时间，各种税费的调整、公积金首付比例下调等等都已经摆在了台面上。”在唐虞看来，救市对于南京来说，已经逐步从一种信号转变到一个落地的过程了。

　　而对于购房者来说，价格似乎还是最好的诱饵。“政策刺激一部分的刚性需求，价格才能引发大部分的刚性需求”。

　　然而，如果价格的信号开始出现紊乱，信心显然将受到打击。在这样的一场博弈下，究竟谁才是最后的赢者？

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　　在这番博弈的背后，政府似乎时刻都在被精明的开发商“算计”着。

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　　“所谓的回暖，就是从前一天卖一套，现在一天卖两套。”

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