09 年政策走向猜想

　　近期，十大产业振兴计划令人关注，诸多业内人士认为房地产业应当位列其中。但 2 月 25 号，十大产业振兴计划尘埃落定，房地产业未被列在其中。这次房地产业的“落选”和即将召开的两会，使大家对 09 年会出台的房地产调控政策充满幻想。

　　根据之前颁布政策的实施现状以及目前楼市的主要矛盾，中原估计，09 年政策的走向将有以下几大特点：

　　地方政府将获更大的自主性因地制宜

    经历了去年频繁的降息、降准备金率和调整首付比例等动作，由于房地产业与当地政府利益的密切相关性，国家会将更大的自由留给当地政府，依据各地不同的情况制定相应的措施，比如时下争议颇多的购房入户和购房退税等。

　　短期调控政策多，将考虑制定长期政策

　　当前，房地产业的短期调控政策频出，从紧政策在一年之后完全有可能放松，政策面上对房地产业的长期发展和规划缺乏政策指导，比如构建完整的保障性住房体系和房地产业的结构调整，在经历了几次大起大落之后，也已经有了足够的经验来制定房地产业的长期发展之道。

　　交易环节政策多，将考虑针对房地产开发环节的政策

　　目前，高高在上的房价和有购房需求的购房者收入之间的差距是楼市的根本矛盾，而打击高房价或者鼓励购房者臵业的政策，在过去的一年里已经出台了很多，但是大多集中在交易环节，比如契税的减免，在降低房地产开发的综合成本方面却动作颇小，09 年，预计会出台一些专门针对开发环节的政策，如土地出让金缓付等切实解决开发商资金困局的措施。

　　结束 70/90 政策？

　　70/90 政策是 2006 年，为了调整商品房供应结构而出台的政策，出台之后就受到开发商们的非议，在楼市开始低迷后，也有个别城市开始为 70/90 松绑，认为该政策抑制了市场上改善性住宅的需求。其实，该政策的继续存在与否，已经不再重要了，一来开发商会根据市场的需求来确定所开发项目的户型配比，没有道理市场上小户型（90 平米以下）好卖，他却偏偏开发大户型为主的楼盘，尤其经历了这次还没有结束的低谷，开发商们越来越注重对市场的研究和了解购房者的喜好，以做到“对症开发”；再说目前楼市巨大的存量压力亟待消化，开发商们已经无暇顾及新开发楼盘，土地市场也已经沉寂了很久。

　　另外，近期业内热议的“二套房贷”政策和 06 年出台的“限外”政策也有可能有所松动。

　　总之，在房地产市场发展的这些年中，政策的作用明显，但也出现过“调一次，涨一次”的非议，在目前楼市存量房压力巨大、空臵面积不断上升，房价却依然没有实质性下降的情况下，希望未来出台的政策能够解决这些实实在在的问题。

　　附件：2008 年政策详情

　　（1）调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知

　　颁布日期：2008-4-17

　　颁布单位：成都市房产管理局

　　相关重点：享受优惠政策普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上（含1.0）、单套建筑面积在 144 平方米以下（含 144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格 1.4 倍以下。

　　（2）关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居臵业的意见

　　颁布日期： 2008-6-15

　　颁布单位：成都市人民政府办公厅

　　相关重点：购买商品住房申请公积金贷款，首付房款比例由 30%调整为 20%，贷款最高额度由 25 万元调整为 30 万元，贷款最长期限由 20 年调整为 30 年。外地缴存住房公积金的可在成都市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房；买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予 50%补贴。

　　（3）关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见

　　颁布日期：2008-8-6

　　颁布单位：成都市人民政府

　　相关重点： 降低地震灾区个人住房贷款利率下限和首付款比例。灾区居民在灾后购臵自住房的贷款利率下限由人民银行规定的现行水平（首套为贷款基准利率的 0.85 倍、二套为 1.1 倍）统一下调为贷款基准利率的 0.6 倍，商业银行可根据客户的还款能力等因素自主决定具体贷款利率水平；最低首付款比例统一下调为 10%，具体首付比例由商业银行根据贷款风险管理原则自主确定。个人住房公积金贷款利率各档次均优惠 1 个百分点。

　　（4）关于调整房地产交易环节税收政策的通知

　　颁布日期：2008-10-22

　　颁布单位：财政部、国家税务总局

　　相关重点：个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　（5）扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房

　　颁布日期：2008-10-22

　　颁布单位：央行

　　相关重点：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的 4.32%调整为 4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调 0.27 个百分点。

　　（6）关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

　　颁布日期：2008-12-1

　　颁布单位：四川省人民政府

　　相关重点：契税由原来的 3%一 5%暂统一下调到 1%；及时调整普通住房价格标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的范围。

　　（7）成都出台改善型自住房标准

　　颁布日期：2008-12-8

　　颁布单位：成都市房管局

　　相关重点：

　　改善型普通自住房可享受最低贷款利率 7 折，最低首付款比例 2 折的优惠；原登记房屋人均住房面积低于当地平均水平的（成都市去年中心城区标准为 27 平方米左右）

　　住房因地震造成房屋垮塌或受损有安全隐患的；原登记住房属于危旧房屋且已纳入拆迁改造计划的。

　　（8）国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

　　颁布日期：2008-12-17

　　颁布单位：国务院

　　相关重点：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　其中，将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）改为超过 2 年（含 2 年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

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