上实发展年报：艰难时代的重组

来源: [观点网] 时间: 2009-03-20 02:05

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　　虽然08年3月完成了定向增发，但却遇上国内资本市场暴跌、房地产市场调整和国际金融危机。

　　上海实业发展股份有限公司（600748）3月19日公布了2008年度年报，年报显示上实发展实现净利润3.63亿元，同比增长298.69%，每股收益0.34元。

　　营业收入与目标差距较大

　　上实发展称，2008年度公司实现营业收入20.1亿元，比上年同期调整后的营业收入减少14.08%，主要原因是项目公司实现的销售收入减少；另外实现营业利润5.49亿元，比上年同期增加215.51%，其中净利润为3.63亿元，与上年调整后的同期净利润相比增加298.69%。此外，扣除非经常性损益的净利润为2.02亿元，同比增长45.29%。

　　据了解，上实发展目前的主要营业结构已经适度多元化，目前上实发展有包括房地产开发在內的三大业务板块：由于收购了远东桥梁公司工程承包占比有所增加，租赁及物业管理也比去年同期大幅增加。

　　上实发展虽然08年3月完成了定向增发，但却遇上国内资本市场暴跌、房地产市场调整和国际金融危机，因此造成公司销售速度减缓，营业收入与年初总体目标有较大差距。

　　值得注意的是，上实发展子公司重庆华新国际城市发展有限公司与重庆东大房地产开发有限公司合作开发重庆华新都市花园项目，根据该项目开发情况已计提减值准备6,479,476.99元，期末账面余额3,520,523.01元。

　　另外，上实发展参与投资了俄罗斯第二大城市圣彼得堡2.08平方公里“波罗的海明珠”大型综合城区的开发建设已经进入销售阶段。

　　资金压力进一步加大

　　年报显示，上实发展经营活动产生的现金流量净额为负23.26亿元，而2007年则为负10.26亿元。随着销售未达到预期和开发项目的增多，其资金压力进一步显现出来。

　　对此，上实发展称，由于公司于2008年3月完成了定向增发，新增了大量房地产开发项目，使得公司后续开发资金需求大大增加。据此，公司拟采取经营性物业抵押贷款、项目公司开发贷款等多种方式获取银行贷款支持；此外，除加速销售回笼资金之外，公司将延缓并分期偿还股东借款，继续取得大股东在资金上的支持，以平衡公司的现金流量，满足公司发展的资金需求。

　　据了解，上实发展资产负债率较高的原因是因为有较大比例系对大股东定向增发注入大量优质项目所致，而且上实集团允诺公司可以根据经营进展情况制定宽松的还款计划。

　　为缓解自身的资金压力，上实发展表示，2009年将积极寻求资本市场融资，一方面将继续通过获取优惠的银行信贷来补充资金，另一方面将积极寻求资本市场融资，同时，将加快销售速度和资本运作，通过销售回款与实现特殊收益及时补充公司现金流，确保资金平衡、调整债务结构，降低负债率和财务成本。

　　重组后的想象空间

　　资料显示，上实发展2008年初实现了涉及资产总额近42亿元的定向增发，公司所属土地储备和商业地产资源大幅增加，进一步提升公司的盈利能力。

　　通过该次交易，上实发展将控股22家子公司，其中14家全资子公司，其余控股比例在51－90%之间；在上海、青岛、成都、湖州、北京等城市增加200万平米以上的土地储备，此外，还将增加逾5.6万平方米的商业地产以用于出租。

　　据称，在完成定向增发完成后，其开发类权益面积由374.64万平米增至577.53万平米，增加54.16%；租赁面积由4.13万平米增至20万平米，增加384.26%；其完善“沿江沿海”的发展战略布局基本完善，基本实现了覆盖长三角、环渤海、泛华南的整体布局。

　　据了解，上实发展大股东上实集团实力雄厚，此次未置入的土地储备仍有注入的预期。上实集团作为上海市政府全资拥有的海外窗公司，是上海在海外规模最大、实力最强的综合性企业集团，经过一系列的重组，集团旗下地产板块拥有126亿元的净资产值和超过100平方公里的土地储备。

　　此外，上实集团在其出具的《避免同业竞争声明及承诺函》中不仅强调未来“将不再新设从事房地产业务的子公司”，而且明确承诺上海上实的房地产业务将全部由上实发展经营，包括目前一时难以解决的诸如朱家角的土地、汇贤雅居项目等，将在今后“条件成熟时择机注入上实发展”，据了解，上实集团的房地产资源整合计划将在未来陆续推进，未来仍有注入土地的预期。

　　未来策略

　　对于当下的市场形势，上实发展称，政策提振成效已有所显现，当市场流动性和成交量逐渐回升，行业景气度后市回暖可期。

　　因此，2009年上实发展将重点以“权力配置合理、职责界定清晰、效率风险平衡”为原则，以“明确定位、职能聚焦、简化程序、加强监控、激励约束”为操作思路，对公司既有组织架构及管控模式进行全面的优化调整。

　　上实发展透露，2009年将积极寻求资本市场融资，一方面将继续通过获取优惠的银行信贷来补充资金，另一方面将积极寻求资本市场融资。

　　上实发展还表示，为化解市场风险，对于具有一定升值潜力但开发周期较长、总投资额较大的项目，公司将加强行业内外的专业合作，择优引进战略合作伙伴共同开发。

　　而对于前期规划中的投资项目，上实发展将对原有规划以及当前的区位市场环境进行全面梳理和重新审视，通过必要的策略方案调整来控制整体投资规模，力争实现以销定产；对于开工建设过程中的投资项目，将根据即期市场走势，适当调整开发节奏。

　　此外，上实发展还表示，将强化资本运作，提升资产质量。2009年度，公司一方面将加强对既有优势资源和优质资产的管理、开发及运作，追求价值最大化，努力实现优势积累与价值提升；另一方面，将积极寻求多方合作，加强沟通与协商，继续推进非核心资产的处置清理，盘活存量资产，加快资产变现，整体提高公司的资产质量。