食之无味，弃之可惜的鸡肋政策

　　扶持政策中还有一些貌似有用，实则鸡肋的政策，如首付 2 成的优惠就很典型，其门槛和审定完全由银行掌握，在实际购房中很难获得此类优惠，由此可见虽然扶持政策频频出台，但是在实际操作中的困难也打击了购房者的热情。

　　没有执行的政策

　　没有执行的政策主要是

　　《灾后恢复重建政策措施的意见》 成都市政府规定了灾区居民购房最低可享受 1 成首付和 6 折利率的优惠，但几乎没有银行执行。其一是灾区居民毕竟是少数，其二是执行此政策银行毫无利润且风险较大，该政策执行难度很大，执行效果很小；另外四川省政府要求“及时调整普通住房的价格标准” 由于去年下半年以来房价持续下降，如果价格更新将会减少很多享受契税补贴的购房者，与扶持政策相抵触，为了起到“让更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策”的目的，因此近一年都没有调整价格标准。

　　由以上总结可以看出，真正实施并起到一些作用的只有首付两成、贷款利率七折和契税补贴这三点。由于契税补贴是买房后才能执行，因此首付两成和七折利率成为了所有政策中看起来最能打动购房者的关键。然而事实是否如此，中原特别将就两个关键做了详细的调查分析。

　　两成、七折-想说爱你不容易

　　2008 年 10 月 22 日，央行发出通知，提出各银行可以对购房人进行综合评估之后，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为两成。

　　对于这一政策的出台，开发商、银行和购房者三方的反应各有不同；连带之前出台的一系列政策，开发商仿佛看到了希望，房地产市场又将回到春天，而两成七折真正执行起来又得不到银行的支持；

　　而各大银行顾忌到切身利益，迟迟不出实施细则，导致购房者看不清方向，继续观望，而直到了 09年初，各个细则才千呼万唤始出来。

　　问题一：从 08 年 11 月开始，成都楼市开始了一轮“小阳春”那究竟两成七折对这轮向上的走势有没有帮助呢？

　　解答：08 年 11 月，成都楼市商品房成交量开始上行，除去受春节影响的 1 月，月均增长幅度达20%，但是从 08 年 10 月到 09 年 1 月，由于两成七折的实施细则并没有出台，所以此段时间的上涨与两成七折无关。

　　问题二：那么，实施细则公布后的 1 月到 2 月的涨势中，两成七折的作用有多大呢？

　　各区域样本楼盘两成七折政策实施情况

　　（注：可以享受意指在信用度和收入没有问题的前提和开发商良好的信誉担保下，银行可以办理首付两成和利率七折，不用严格符合职业等的要求。）

　　解答：从本次中原实际调查的样本楼盘来看，首付两成、七折利率的决定权还是在银行的手中，取决于银行的审核，必须要满足各个银行严格的要求。概括来讲，就是所谓的优质客户，例如教师、公务员、军人、医生等职业方面的要求，或者资产方面的证明。尽管相比较而言，七折利率（样本楼盘中可以享受的范围：35%）要比首付两成（样本楼盘中可以享受的范围：15%）要较容易得到银行的批准，或者像有些开发商如玲珑南域，能保证与银行协商，确保购房者能拿到 7.5 折利率，但是总体来讲，能享受两成七折对大多数购房者来说，这几乎就是不可能完成的任务。

　　在调查中，中原注意到，中海旗下的在售楼盘均可以凭借中海和银行良好的合作关系，在购房者信用度及收入没有问题的前提下，保证购房真能享受到两成七折，那么首付两成、利率七折对中海系楼盘的成交量有多大的影响？以翠屏湾、兰庭和国际社区（按揭客户占比居多）为例：

　　从上表可以看出，

　　中海兰庭在实施细则出台后的成交量反而不如出台前，而中海国际社区虽然在 2 月，成交量有一个 124%的巨大涨幅，但是通过对该楼盘现场的实地调查，真正引起成交量上涨的原因是其在 2 月份推出了近 100 套送面积的房源，便宜了近 500 元/平米，推出的当天就被订购一空。所以，可以享受到两成七折的中海系楼盘的成交量变化也并不是由于两成七折的影响。综上，两成七折对楼市的影响几乎为零。

　　总结：调控政策一路伴随着中国房地产市场的成长，同时时刻影响着房地产市场的走势， “贴身保镖”式的做法一直被诸多崇尚市场经济的人士所诟病，认为过多的横加干涉会导致房地产市场化的发展变得畸形。从上述 08 年全国性及地方颁布政策的实施情况，特别是备受关注的两成七折来看，政策确实没有起到真正的作用，意义大于实际，房地产市场的形势依然是以价格为主导，贵了就没人买，降价才是硬道理。

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