《观点》：您的意思是说，市场价格达到了刚性需求所要求的水平了？

　　黄文：刚性需求始终存在，但这里面可能要从多个角度来看。实际上，深圳普通楼盘在这一轮调整中降幅超过50%，尤其是龙岗、宝安等区域。但是现在的统计数据上有些“失真”，因为这里有个结构性的问题，比如这两个月深圳高档楼盘推出的比较多，所以看起来会价格降幅有点慢，实际上就龙岗来说，现在的均价可能是到了9000多。从我们录到的统计数据来看，录到的最低的有两次，第一次是在五月份，就是在春交会前后，当时的价格去到9300，另外一次就是9月底，去到9000多一点。

　　按月度的统计数据来看，深圳现在的均价大概是在11000到12000左右，最高的时候到了17000甚至更高，例如中原的统计数据最高的时候到了19000。降幅方面，国土局的统计数据是37%，中原的是41%，但这还是8月之前的数据，实际上9月份的时候仍有一轮调整，所以深圳房价实际的平均调幅应该是在40%，甚至超过40%。个别楼盘的调幅应该超过50%。对开发商而言，现在的房价应该处于一个成本价的区域。

　　《观点》：就是说现在的价格可能触及了开发商成本的底线，那么未来对房地产价格影响还有哪些因素？

　　黄文：未来楼市的走向我觉得主要决定于几个方面：首先政策肯定很关键，而真正决定房价走向的还是需求层面，第三就是消费者的信心和政策的关联度，还有一个很重要的就是开发商的资金链条。我们认为对开发商而言真正困难的是明年，因为今年只是资金链趋紧。我们看到很多企业现在都在缩减规模，万科停工的项目大概是在30%，分析多数上市公司的财务报表，他们的净现金流可能是负值，就是负债压力很大。开发商的资金链条对楼市未来的走向影响很大，这个就不是一个理性的东西。开发商可能会低于成本价销售，生存是第一位的。现在市场上已经出现这个状况了。

　　《观点》：那么金融危机对房地产行业的影响呢？

　　黄文：金融危机对中国实体经济的影响的主流观点是“我们在金融危机的漩涡之外”，但事实上，这次金融危机对中国实体经济的影响可能会超过我们现在的预期。

　　温家宝总理去俄罗斯前这种观点是主流，但是温总理访问俄罗斯回来后，中央就出了个“十条”，之后马上又是“七条”，政策转向之快、调整幅度之大是前所未有的，我觉得中央就是要快、要准、要狠。政策导向说明，中国政策决策层所评估的一些东西最起码比原来预想的要深，就是说金融危机对实体经济的影响比预想的要深。

　　这次金融危机的一些端倪我们看到了，财政政策也转向“积极”，譬如原来大家谈“双防”，后来是“一保一控”，现在完全转向了。但是我觉得现在的某些政策还是有些冒进了。从这个角度来看金融危机对国家及行业的影响还不好判断，但我看金融危机影响的深度和广度会超出我们现在对这个事件的评价。这个可能会对楼市产生比较深远的影响。

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