当其它投资效果难以快速显现，内需振兴更有待时日的情况下，以房地产业复苏来中短期稳定住GDP增速更可能成为中国目前的宏观经济战略。

　　和宏观经济形势一样，上海等房地产代表城市的房价和成交量在去年下半年开始走出明显的下跌曲线。

　　一

　　最新统计数据显示，上海住宅市场(包括公寓和别墅)共139个板块，和去年上半年相比，五成以上区域房价在去年下半年开始下跌，跌幅在10%以内的区域数量占比26.6%，跌幅在10%至30%的区域占比21.6%。整体来看，去年后6个月，上海房价均价13078元/平方米，在去年上半年创下的14086元/平方米的最高均价上开始回落。

　　在北京，11月开始，四环以内的住宅价格开始破万。通州新城等原来备受瞩目的地块惊奇流标，10月份起，北京保障房签约总量开始超过商品房。石家庄、长春、呼和浩特等地销售一线的反映是，购房者观望情绪浓重，价格开始松动，成交量却鲜有上升……一系列迹象表明，各地楼市在2008年已经悄然转势，从开发商到代理商，从购房者到贷款银行，从工程建筑到水泥建材，与房地产这个事关国计民生的重大产业息息相关的各类市场主体和产业上下游，无不波及其中。

　　伴随着全球金融危机引爆，能源价格陡降，资本市场一片狼籍，实体经济受累其中，消费力直线萎靡的今天，展望2009年的房地产业就变得更加艰难和不易。

　　多数专家认为，决定未来楼市前景的因素大致包括以下几部分：一、宏观政策对消费的鼓励与支持力度，这其中包括利率、税费等交易成本和持有成本的降低，包括对房地产开发企业的资金支持，甚至也包括对个税返还等其它手段的期待。二、宏观经济形势的预期及对实体经济的具体波及程度。三、股票等资本市场的实际回暖期。

　　一个观点是，尽管中国政府为防止房市下滑出台了诸多刺激政策，但政策效应的发挥还有待时日，加上市场上对经济前景的悲观、股票市场大幅缩水带来的负面财富效应等，预计房地产市场在今年上半年将持续低迷。

　　以上海为例，2009年上半年上海楼市不可能在成交量上有大幅回升，部分区域房价仍有可能在10%左右的跌幅范围内调整。

　　二

　　4万亿振兴经济投资计划中，除了9000亿直接用于保障性住房开发外，还有众多投向钢材、水泥、煤炭、基础设施建设等相关产业的投资，综合起来，房地产链条在2009年的“保8”重任中角色举足轻重。

上海证券报产业部副主任 于兵兵

　　从价格方面看，煤炭价格下降将导致钢材成本下降，钢材与水泥价格数月内会在较低价位上启稳，这对房地产企业而言是成本上的利好，但这些利好会在下游需求释放后快速化解。

　　然而，由于对宏观经济形势的悲观情绪可能导致购房需求受到抑制，房地产投资力度加大未必会带来切实的市场繁荣。甚至有大量开发商因资金紧张或不看好后市而拒绝参与新的土地招标，银行系统也从金融安全考虑慎贷房地产贷款。这些都可能成为楼市“助而不兴”的深层原因。考虑到这些因素，我们认为，要想切实拉动市场，加大保障性住房开发、加大政府收购现有商品房力度，继续增加刺激消费的房地产政策将是2009年的调控重点。

　　有海外评论评价，中国房地产市场风险小于美国等西方国家，因此自然的触底将有利于房地产市场的健康发展。相比之下，加大对农民和小企业减税减负力度，消除官僚腐败，从经济上来看，可能是更可取的刺激方案。他们的理由是，与2007年相比，2008年1月至11月中国商品住宅销售面积下降了18.8%。相比之下，美国新房销售下降了37%。

　　但是，在我们看来，当其它投资效果难以快速显现，内需振兴更有待时日的情况下，以房地产业复苏来中短期稳定住GDP增速更可能成为中国目前的宏观经济战略。

　　根据国务院批示，第一批重大投资必须于今年春季全国人大及政协会议举行之前投入到项目的建设中。这就意味着，根据项目审批与工程进度之间存在的时间差，刺激经济方案的成效将于2009年第2季起在实体经济中逐步呈现。多个地方政府正竞争获得超过10万亿元的基建开支审批，重点投资领域即包括经济适用房等。

　　总的来说，尽管政府为挽救楼市已推出多项综合措施，但至今收效不大，在房屋成交量上未见明显改善。在此情况下，我们觉得2009年房价小幅下调与开发放缓会同步进行，对于开发商而言，大多会通过节省开支来打平成本收益率，节省开支的主要方式除了延缓开工外，还可能涉及缩编减员。部分公司会通过向外部投资者出售股权的方式获得融资，房地产行业整合并购的趋势将会加快。

　　三

　　一些城市的楼市成交量在去年年底开始反弹，但所谓回暖却远谈不上。以上海为例，去年9、10月份，上海一手商品住宅的成交量同比缩减了8成，动辄40、50万平方米的月成交量相对于上海庞大的消费市场而言，基本上已经到了“冰冻”的状态。11、12月成交虽然开始相对回升，但是也只能说是回到了一个相对正常的成交水平。很难理解为房地产市场的回暖甚至春天到来。

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