2008年第四季度，国际金融海啸对中国房地产市场的影响进一步显现。

　　中国市场概览

　　华北地区

　　国际金融海啸对于房地产市场的影响进一步显现。受跨国公司下调办公物业租金预算及部份企业暂停扩租的影响，北京、天津、西安、青岛优质写字楼租金下降，但沈阳与大连由于市场中优质项目有限，租金环比仍保持稳定。由于众多零售商对于新店拓展步伐放缓，北京、大连、沈阳及青岛都面对了平均市场租金的下调，而天津及西安两城市受影响相对较小。高档住宅销售市场在经历了2008年销售同比大幅下滑的背景下，六城市中只有西安市场的平均价格保持平稳，其它五城市市场报价比上季度继续下跌。受需求下降的作用，六城市的仓储物流设施租金呈平稳或有小幅下降趋势。

　　华东地区

　　面对急速下滑的环球经济，华东各城市优质写字楼市场均出现负增长。上海写字楼季度租金下跌显着，达8.7％，而杭州、南京和宁波相对较小为2.3％、1.6％以及3.2％。高档住宅市场，由于一些开发商降低了报价，杭州、宁波地区的高档公寓售价环比分别大幅下滑了10.2％和9.4％，而上海和南京也录得1.1％和2.1％的下降趋势。然而，受国庆节和圣诞节的旺季影响，加之市场供应量有限，优质零售物业市场相对活跃。首层商铺租金基本保持稳定，仅上海录得微幅下滑。工业方面，市场也呈现下滑态势。

　　华南地区

　　季内，全球金融危机对各地优质写字楼租赁市场的影响加剧。我们在华南地区三个监测的市场，广州，深圳和门均录得季度租金下跌。年内最后一季，各个豪宅市场继续售价及租金调整，但随着售价进一步下调，一手住宅销售略显回暖。广州豪宅租金因供应不断增大，在上季下跌6.6%后，本季度再录得8.5%的降幅。本季度广州深圳优质商铺市场相对平静，租赁活动不多及租金变化不大。而门则有一个定位高端的商场和一个新的百货商店开张，但同时有一个百货商场结束营业。工业物业部分依然在市场中表现较稳定。

　　中西部地区

　　西部地区也受到了全球金融危机的影响，这表现在由于租户特别是跨国公司的需求萎缩，成都的优质写字楼租金出现小幅下跌。

　　受益于二季度以来的降价和最近的一系列刺激政策，高档住宅在四季度出现了成交量的上涨。优质商业和工业物业市场基本保持稳定，较少受到外部因素的影响。

　　本季度，武汉优质写字楼和优质零售物业市场平均租金持续上扬；高档公寓市场表现依旧低迷，平均售价加速下滑，平均租金亦有所减少；工业用地供应环比大幅增加，因此平均工业用地价格略低于上季度；由于物流设施需求较为平稳，其平均租金环比小幅攀升。

　　进入第四季度，金融危机对北京写字楼市场影响加剧，更多客户选择与原项目续约或暂停扩租计划而采取观望态度，造成市场整体需求持续下降。同时，本季度有四个项目落成，市场提供超过45万平方米面积，是本年度落成量最大的季度。本季度北京写字楼平均租金较上季度下滑2.5％，每月每平方米200.6元人民币(下同)，而市场平均空置率则上升至21.9％。

　　在愈演愈烈的金融危机的影响下，一些海外公司削减了员工到北京的外派计划和居住预算，导致高档住宅租赁市场的需求出现明显下降，高档公寓及服务式公寓租金分别环比下调了5.7%和5.4%，分别达到每月每平方米102.9元和208.6元。高档公寓销售速度继续放缓，市场存量在不断增大，平均报价较上季微降0.6%，为每平方米28，861元。

　　2008年第四季度，北京优质零售物业新增供应保持放量增长，6个商业项目陆续进入市场，新增商业面积391，000平方米，相比上季度上涨10.4％。由于多数项目租金低于全市平均水平，使本季度首层及二层租金分别较上季度下降5.1％和6.1％，达到每天每平米27.2元和19.1元。大量的新增项目入市，在对物业需求放缓的情下，市场整体空置率环比上升了0.8个百分点达7.2％。

　　四季度，北京工业物业市场需求整体呈现下降趋势。虽然制造类企业对工业厂房的需求正在下降，但是业主方现在仍是观望的态度，在年末并没有以下调租金报价的方式去刺激市场需求，因此本季工业厂房平均租金为每月每平方米38.9元，和上季度持平。奥运会结束之后，北京物流设施的新增供应增大，但是市场需求没有明显的增长，造成本季租金报价环比下降2.6%，达到每月每平方米31.5元。

　　随着企业缩减开支以应对由全球金融海啸所引发的困境，上海写字楼市场的需求下降，且本季内出现负吸纳。本季全市平均租金也因此环比下跌8.7%至每月每平方米241.8元，浦西和浦东的平均租金分别环比下跌9.5%和7.4%。本季没有新增供应，而市场空置率继续环比上涨0.6个百分点至10.5%。

　　本季度一些高档公寓报价开始下调，导致本季度高档公寓平均价格开始回调，环比微幅下降1.1％，录得每平方米36，491元。同时，高档公寓租金延续上个季度的趋势，环比下降1.6％，录得每月每平方米152.6元。

　　2008年第四季度，在全球经济减速的背景下，零售市场表现趋弱，而业主方则对此市场变化作出了快速的反应。不少业主调降了租金报价，使本季首层和二层平均租金环比分别下降2.7%和2.3%。位于南京东路的改建项目353广场和浦东的九六广场于本季开业，为市场新增供应81，000平方米。

　　受到国际金融危机以及大量新增工业用地上市的影响，使得本季度上海工业地产出现地价和租金双双下滑的局面。2008年第四季度平均工业地价环比大幅下滑5%至每平方米1，085.1元，同时物流设施租金也出现环比1.4%的降幅。

　　季内写字楼业主开始调低租金以吸引优质租客，广州写字楼平均租金较上季度下降3.7%，录得每月每平方米103.3元。本季度紫园国际大和君悦中央国际两栋写字楼交付使用，提供68，600平方米新增面积，整体空置率环比上升0.5个百分点，至15％。

　　本季度广州高档公寓供应量持续放大，售价和租金继续下跌，其中售价环比下跌3.4％至每平方米19，038元，而租金则环比下降8.5％至每月每平方米54.4元。七个高档住宅项目在本季度开始预售，为市场带来2，289套公寓的新增供应。

　　2008年第四季度，广州优质零售物业首层租金轻微环比下滑0.9%至每天每平方米48.2元。季内无新增优质购物中心落成，部分最优质的商场保持满租状态，整体空置率维持在8.3%，与上季持平。零售商，尤其是一些国际品牌的扩张态度转趋谨慎，以应对现时不明朗的经济前景。

　　虽然面对商品市场需求的萎缩，本季度物流设施租金仍录得小幅上升，环比上升0.5%至每月每平方米27.1元。工业用地平均价格受到南沙小虎岛化工区地价推动，轻微上升至每平方米455.4元，较上季微涨0.8%。

　　受外围经济影响，深圳优质写字楼租赁市场需求疲软。业主租金叫价开始下调，季内优质写字楼平均租金录得5.7%的下跌，达至每月每平方米116.7元。两座甲级写字楼在季内落成，共为市场提供101，900平方米新增面积，其中包括一座位于中心区的单一业权商。季末空置率上升至9.5%。

　　深圳一手豪宅市场在本季度继续录得价格下跌，高档公寓平均价格环比下跌6.1%至每平方米28，077元。珑园及皇庭港湾分别在福田区和南山区推出预售，为市场提供约750套高档公寓单位。本季深圳高档公寓租金保持平稳，环比微升0.3%至每月每平方米63.3元。

　　2008年第四季度，尽管部分零售商放缓在深扩张步伐，但国际快速时装品牌仍然积极开店。优质零售物业一楼商铺平均租金环比上升1.9%至每日每平方米22.9元。本季度没有新增供应，空置率环比下降1.5个百分点，录得全年最低的5.6%。

　　深圳物流设施需求有下滑象，第四季度平均租金环比下降2.7%至每月每平方米28.2元。本季度全市超过30宗工业用地成功出让，主要集中于光明新区、南山高新科技园及大工业区。季内平均工业地价环比下跌1.8%，达到每平方米839.6元。

　　四季度大连写字楼市场表现稳定，新增供应和吸纳量同步放大。位于延安路的一方大交付使用，为市场带来33，550平方米新增供应。本季度租赁需求减弱，但由于上季度签约客户的入住，季内吸纳面积仍达到18，940平方米，平均空置率环比上涨1.1个百分点至18.6%。写字楼租金较上季度环比增长0.1%，达到每月每平方米71.6元。

　　四季度大连部分高档公寓报价出现松动，且新项目开盘定价趋于平缓。高档公寓平均售价环比下降5%达到每平方米14，012元。受季节因素和金融危机的综合影响，租赁市场表现平淡。老城区租赁需求减少，开发区由于存量有限租金相对稳定。综合来看高档公寓平均租金录得每月每平方米82.1元，环比增长0.7%。

　　四季度，位于人民路的时代广场和青泥洼的久光百货相继开业，共为市场带来53，040平方米新增优质零售物业供应。这也是大连零售物业市场在3年来的首个供应高峰。受新增供应项目影响，首层和二层租金分别下跌至每天每平方米25.4元和每天每平方米17.7元。同时三大主要购物中心百年城、和平广场和天兴罗斯福仍旧处于升级改造阶段，导致市场整体空置率明显上升，达到20.5%。

　　四季度大连IT企业扩张放缓导致研发中心写字楼租赁需求减弱，租金环比下降1.3%至每月每平方米47.8元。物流设施租金仍然保持上升趋势，环比增长1%达到每月每平方米21.7元。厂房租金相对稳定，达到每月每平方米20.6元，环比增长1.9%。季内共有9幅工业用地挂牌出让。工业用地价格环比上涨0.7%达到每平方米463元。

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　　（文章未完，下半部将于明天出版，敬请期待。）

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