2009：商业地产泡沫破灭？

来源: [观点网] 时间: 2009-02-03 19:36

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　　商业地产的售价和租金的调整除了因为新增供应量过大，还由于经济减速造成的租赁需求大大减少。

　　种种迹象表明，“商业地产泡沫破灭元年”似乎已经到来。

　　现象

　　08年末，京城地产界传出消息，奢侈品牌GUCCI不惜冒着违约以及赔偿保证金的风险，放弃装修了一半的店面从位于王府井的乐天银泰店紧急撤离。

　　其后，市场又有消息称，李嘉诚旗下的和记黄埔将上海黄金城道步行街上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖。这也是和记黄埔2008年第三次在上海抛售物业。

　　近期，摩根士丹利也将在上海的多项收购物业进行打包整体出让。据称，大摩已经密切接触了多家外资基金。

　　而在广州，不少客户发现，原本要等一年以上的时间才能在中信广场租到的写字楼，现在原本等待租赁或购买机会的客户却纷纷以各种理由打退堂鼓。

　　北京，太古地产内地首个综合商业项目原定于2007年10月开业，因招商不顺一度将开业时间推迟到07年年底，后又推迟到了2008年6月，随后太古又表示将采取南北区分步开业的方式在奥运前逐渐开业。最终直到08年12月南区才正式开业，而5万平方米、定位更加高端的北区仍在继续招商。

　　数据

　　08年十月份广州一手写字楼成交量为13530平方米，创历史新低，仅为上半年月均成交量的36%，与此同时，写字楼的平均租金也开始大幅下调，珠江新城的租金比去年同期下降三成。

　　在上海，2008年全年上海甲级写字楼新增供应83.7万平方米(其中浦东地区61.9万平方米)，达到历年新高。而当年市场吸纳量只为36.6万平方米。

　　有关分析数据显示，2008年11月，上海商铺市场的成交量为6.77万平方米，成交量与10月相比基本不变，但供应量比11月有所下滑，供需比因此上升为1：0.49，整个市场的供大于求的局面依然没有逆转。

　　在北京，DTZ戴德梁行的研究报告显示，2008年上半年北京商业总供应量达180万平方米，三季度又新增76.2万平方米，预计未来3年内，计划开业的商业项目面积合计将高达630万平方米。

　　REITs输血？

　　虽然Reits即将推出的消息似乎给很多商业地产开发商带来了希望，但是一位港资券商分析师对《观点》表示，REITs对商业地产的作用被市场高估了。REITs适合一些成熟的、租赁情况理想的商业物业，投资收益率通常要达到7%以上才能够获得投资者认同从而上市套现。无论是香港还是新加坡，符合这一条件的商业物业只占很小一部分。

　　而目前国内民营企业资产通过REITs上市套现的只有睿富基金一家。

　　睿富(0625.HK)于2007年6月上市，融资22.45亿港币，是以REITs形式上市，其资产主要为位于北京燕莎商圈的优质甲级办公楼大厦北京佳程广场。而国内第一家REITs越秀房地产信托基金，其主要资产为广州白马服装市场。

　　国内目前能达到佳程广场和广州白马服装市场这样高收益的成熟商业物业并不多见。此外，上述分析师指出，REITs出台的进度仍无法预测。

　　经济周期

　　多数分析认为，此次商业地产的售价和租金的调整除了因为新增供应量过大，还由于经济减速造成的租赁需求大大减少。根据中金公司对中国过去30年的各经济下行周期的研究，经济增速的下滑通常会持续3年以上。

　　而据海关初步统计数据显示，08年11月单月，中国出口超千亿美元，较去年同期大幅跳水，海关总署向中央上报数据的频率已经由以往的每10天一次调整为每天一次。

　　中国不是第一次面对外需的疲软。

　　1998年时，外经贸部的官员曾向朱镕基承诺，即使达不到1997年20%的增长率，踮踮脚跟怎么着也能摸到10%。结果令朱镕基大失所望，是负增长，而且这一负就是3年：从1998年到2000年，持续低迷。

　　在中金公司看来，此次外需恶化程度比1998年更高。照此推断，本轮出口负增长很可能出现连续三年以上的。

　　此外，中央出台的“保八”政策和1998年亚洲金融危机后推出的宏观经济刺激政策几乎一脉相承：都是加大固定资产投入，大造基建。然而，此次政策的效果却不一定能够强过上一轮。在地产低迷的情况下，重工业产品的需求大幅下滑，而1998年则是启动房改之年。