西塔开始有了纸上蓝图

　　政府钦点越秀？

　　2005年西塔地块招标之际，广州土地市场上“地王”频出。但西塔项目仍因头戴广州新地标的光环，备受业内瞩目。

　　2005年8月10日，广州市国土局刊登土地使用权招标出让公告。招标对竞标人设置了一个很高的门槛:“必须具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道”、“企业总资产达人民币50亿元以上，净资产达人民币20亿元以上，过去三年平均资产负债率≤70%”等等。“将开发商的资质严格纳入招投标的条件，是广州土地招拍挂以来的第一次”，当时主持西塔招投标项目的部门负责人称。

　　2005年8月29日，“西塔”的招标报名正式截止。经过一系列角逐，富力、香港新世界、上海长峰、恒大、越秀城建和香港新鸿基六大开发商获得“初赛权”。其中，越秀城建集团集合了旗下越秀地产、广州城建集团和广州城建开发公司三家子公司联合投标。

　　基于各家竞投人在当时的表现，业内对于新广州地标花落谁家的猜测一直不绝于耳。

　　老牌国企越秀城建和在香港地产界有投资“地标”传统的新鸿基，被业内视为最有可能胜出的两家企业。

　　2005年9月15日，广州市房地产交易中心进行了一次规格甚高的招标会。十几只大型行李箱放在主席台前，里面装有六家竞标人做的关于西塔的所有“功课”。

　　这一轮决赛的游戏规则采用了“综合评分法”。开标时，恒大和越秀城建均开出了2856元/平方米的最高土地竞投价格，并都在“市政配套费申请减免比例”这项指标表示“不需减免”。因此获得了最高分。

　　而新鸿基却令人大跌眼镜地提出“零地价”。开出零地价意味着新鸿基在评分上比其他开发商少了至少25分。对这一惊人之举，新鸿基方面却一直缄默不论。而现场观望的业内人士议论纷纷，大都认为，除非他们不想在西塔上有所进取，或者他们在其他方面有必胜的信心，否则无法解释此举。

　　2005年9月20日，广州市国土房管局公布珠江新城西幢超高层建筑(俗称西塔)的土地出让中标结果，越秀城建集团以最高分中标。

　　当时相关政府部门在回应评标结果时指出，“越秀城建胜在公司综合实力”。但包括寒桐房地产顾问有限公司总经理韩世同在内的房地产界人士指出，越秀城建的国企背景才是让政府“放心”的一大原因，越秀城建的中标有“钦点”之嫌。

　　再创世界新纪录

　　西塔的夺标，成为在住宅地产市场打拼了20年的越秀城建向商业地产战略转移的标志性事件。而该集团更为宏大的“野心”，则是计划2005年之后的未来五年，累计投入自有资金210亿元，开发以商业地产为主的超过500万平方米的项目。

　　业界一度对越秀城建能否筹措齐西塔60亿元的启动资金，充满了怀疑。

　　然而，越秀城建夺标3个月后，就有施工队伍进驻西塔地块开始进行建设准备，似乎证实了越秀城建一直向外界的表态:西塔项目资金筹措很顺利。其相关负责人曾在不同场合都透露，自有资金已经接近60%，而很多大型商业银行亦都非常愿意合作，西塔项目的资金保障远比60亿元的投资概算充裕。就在2005年12月21日，该集团旗下越秀投资房地产信托基金(0405.HK)在香港正式挂牌。同月28日，八大银行也与越秀城建集团签订综合授信协议，综合授信额度为128亿元。

　　2007年1月26日，西塔地面项目全面开工，并拟出1007天的建设周期，2009年10月28日竣工的计划。到2007年5月28日，珠江新城西塔项目再获得由中行牵头、四家银行组建的银团所提供的30亿元贷款。

　　除了有金融机构“频频献媚”之外，广州市政府也对西塔格外地关照。

　　广州市政府曾经委托戴德梁行广州公司为西塔项目做可行性投资分析，而几乎与西塔招标同时，广州市建委又牵头成立了西塔筹备小组，为西塔建设直接做技术支持。西塔的建设管理模式被称作“政府策划、市场运作、企业建管”的新型模式。广州市建委曾坚决表态“西塔绝对不烂尾”，为了兑现这个承诺，也开出“如果因投资商自身原因延误工期，政府将按企业承诺，启动预案及时处置，保证工程正常推进”的条件。

　　西塔的建设如期进行，并在2008年6月6日正式命名广州国际金融中心。创下了两天建一层的世界“新”速度，刷新了原来由深圳地王大厦2.5天/层的纪录。此外，还经受住了“即使在八度广州千年罕遇地震(广州抗震设防烈度为七度)作用下，仍然屹立不倒”的设计试验。

　　资料显示，西塔占地面积3.1万平方米，总建筑面积约45万平方米。整个建筑由两大部分组成:地下4层、地上103层的主塔楼和28层的附楼。将成为华南地区最顶级的综合性商用物业，集五星级酒店、写字楼、高档商场等多种功能于一体。

　　打破劳伦斯魔咒

　　“大厦建成，经济衰退。”经济学家劳伦斯在上世纪末提出的魔咒，会否在西塔身上应验？

　　据了解，目前珠江新城写字楼市场已经面临了巨大的压力。高力国际的研究数据显示:珠江新城写字楼目前还有180万平方米的存量等待释放，其中有60%位于中央商务区，当中的一半尚未完工;预计在2010年，珠江新城将迎来写字楼供应的井喷阶段，届时将有115万平方米的面积推出市场。而租金价格方面，第一太平戴维斯的报告显示，今年下半年以来，珠江新城甲级写字楼市场吸纳速度放缓，租金水平下降6.0%。

　　正逢金融风暴。西塔似乎生不逢时。

　　但越秀投资有限公司副总经理、越秀城建国际金融中心有限公司总经理黄维纲则表示乐观:“目前我们正在与重点目标客户进行广泛的沟通洽谈，一些知名跨国企业、金融机构、中介服务公司和商业经营公司已表达了进驻广州国际金融中心的意向，但出于商业机密不便透露详情。”

　　“项目资金运营情况良好，在西塔项目接近封顶之际才启用银团贷款，后续资金非常充足。今年城建地产逆市飘红，2007年的业绩还增长了30%，能保障项目资金的投入。”越秀企业集团有限公司副总经理梁由潘强调。

　　但越秀城建方面也承认，受制于全球金融海啸以及未来两年内珠江新城写字楼市场庞大的供应量，市场未必能在短时间内完全消化。他们保持乐观的理由在于，西塔是地标性建筑，且国际标准甲级写字楼具有良好的市场需求，拥有理想的租金成长能力以及持续竞争力。另一方面，金融海啸也造成了一些商业地产项目的延后推出，实力强劲的开发商反而有机会逆市而上，占据先机。而且，广州国际金融中心将于2010年投入使用，届时经济状况会趋于好转。

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