4.2.4各区域成交状况

　　4.2.4.1关外地区

　　08年第四季度宝安区一手房市场共成交72.61万平米，环比上升171.25%，同比也上升696.21%。从成交面积的走势来看，宝安区成交面积从07年第三季度开始直线下降，到07年第四季度跌入“谷底”，此后开始回升，至08年四季度创成交量新高。同时，08年第四季度宝安区一手房成交均价为11538元/平米，环比上升6.97%，同比下降3.62%。08年以来成交均价基本呈下降走势。

　　08年第四季度，宝安区新增批售面积60.57万平米，环比下降38.26%，同比上升15.08%，从走势来看，宝安区批售面积从07年第四季度开始急速上升，本季度略有回落；此外，从批售面积与销售面积的比较来看，本期批售面积略小于销售面积，市场呈现出供不应求的态势。

　　08年第四季度龙岗区一手房共成交46.41万平米，环比上升63.92%，同比也上升59.16%。同时，成交均价为8049元/平米，环比下降18.33%，同比也下降26.90%。从成交走势来看，龙岗区自07年第四季度以来，成交量跌宕起伏，各季度间成交量的差距较大。从本期看，市场成交状况较为良好，整体呈现出供销两旺的发展态势。

　　08年第四季度龙岗区新增批售面积77.28万平米，环比上升10.38%，同比却下降6.14%；从走势来看，龙岗区批售面积自08年以来一直呈上升走势。从批售面积与销售面积的比较来看，自08年第以来，新增批售面积都大于销售面积，市场供给强劲。

　　4.2.4.2关内地区

　　福田区自07年第四季度以来成交面积跌宕起伏，季度间差异较大。08年第四季度福田区一手房成交7.67万平米，环比上升100.08%，同比也上升46.33%。同时，成交均价为17363元/平米，环比下降1.16%，同比也下降28.00%。从走势来看，福田区成交均价从07年第四季度以来一直呈现出缓慢下降的趋势。

　　福田区批售面积从08年第一季度开始回升，至08年第三季度达到“波峰”。08年第四季度福田区新增批售面积10.76万平米，环比下降65.32%，同比也下降50.07%。

　　罗湖区成交面积从07年第四季度开始缓慢下降，直到08年第二季度跌入“谷底”，此后开始急剧回升。08年第四季度，罗湖区一手房共成交5.89万平米，环比下降0.11%，同比上升126.64%。同时，成交均价为14490元/平米，环比下降33.91%，同比也下降37.43%。从走势来看，从07年第四季度开始，罗湖区的成交均价总体处于下降态势。

　　罗湖区批售面积从07年第四季度开始缓慢回升，于08年第二季度达到峰值，本季度罗湖区新增批售面积5.91万平米，环比上升34.06%，同比上升331.09%。从批售面积与销售面积的比较来看，今年以来罗湖区批售面积有大幅增长，基本与成交量持平。

　　南山区成交面积从07年第三季度开始下降并于07年第四季度降到谷底，此后开始急剧回升，本季度南山区一手房共成交27.97万平米，环比上升63.17%，同比也上升528.44%。在均价方面，08年第四季度南山区一手房成交均价为16221元/平米，环比下降5.20%，同比也下降41.18%。

　　南山区批售面积此起彼伏，但总体看来自08年第一季度开始新增批售面积一直处于上升状态。08年第四季度南山区新增批售面积71.53万平米，环比上升137.85%，同比也上升49.95%。从批售面积与销售面积的比较来看，自07年第三季度外，南山区的批售面积一直大于销售面积，其中07年第四季度悬殊最大，市场中供过于求的现象十分严重。

　　盐田区一手房的成交状况波动较大，但总体看来，自07年第三季度开始下降并于08年第一季度降到谷底。本季度盐田区一手房共成交5.35万平米，环比上升12.53%，同比也上升70.84%。同时，成交均价为18141元/平米，环比下降36.20%，同比下降27.79%。

　　盐田区批售面积此起彼伏，从07年第三季度开始急剧上升，到第四季度达到最高，随后又开始回落。进入08年以后开始新一轮上涨。本季度盐田区新增批售面积2.15万平米，环比下降78.20%，同比也下降87.87%。从批售面积与销售面积的比较来看，从07年第三季度至08年第三季度，盐田区的批售面积一直高于销售面积，本季度市场供给远小于市场需求，市场中供需失衡的现象十分明显。

　　4.2.5分物业类型成交状况

　　分物业类型来看，08年第四季度，深圳全市共成交各物业类型商品房18981套，环比有大幅增长；从成交构成来看，成交主体以90m2以下商品房为主，共成交13345套，占总成交量的70.31%；90-140 m2商品房共成交3386套，占总成交量的17.84%；140 m2以上的豪宅市场总成交量并不理想，全季度共成交2250套，占总成交量的11.86%，尤其是200 m2以上的豪宅单元只成交766套，仅占市场总成交量的4.04%。从08年全年来看，各成交类型物业中豪宅市场的变动幅度并不大，市场容量较为稳定，而占市场成交主体的90 m2以下的普通商品房波动幅度较大。

　　从08年第四季度深圳各区的成交量来看，关外成交量占优，占全市总成交量的六成以上，其中以宝安区成交最多，共成交7621套，占全市的40.15%，盐田成交最少，仅成交642套，占全市总成交量的3.38%。

　　从各物业类型成交量的走势来看，08年以来各物业类型总体成交平稳，豪宅市场波动平缓，无太大变化；90 m2以下市场在08年第三季度略有回落后第四季度强势上涨，总体成交态势良好。

　　4.2.5.1关外地区

　　08年第四季度，宝安区各类型物业共成交7621套，从成交构成来看，90m2以下占42.43%，90-140 m2占23.26%，140-200 m2占18.64%，200 m2以上占15.67%。总体来讲，08年第四季度宝安区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，但豪宅物业也占据着相当大的市场份额。从成交走势来看，进入08年以来，各物业类型的成交量都出现了不同幅度的增长，除在第三季度出现小幅回落外，其余季度维持了较为良好的增长态势。

　　08年第四季度，龙岗区各类型物业共成交5489套，从成交构成来看，90m2以下占52.38%，90-140 m2占29.13%，140-200 m2占9.46%，200 m2以上占9.02%。从成交走势来看，进入08年以来，各物业类型的成交量都出现了不同幅度的增长，除在第三季度出现小幅回落外，其余季度维持了较为良好的增长态势。

　　4.2.5.2关内地区

　　08年第四季度，福田区各类型物业共成交1093套，从成交构成来看，90m2以下占48.80%，90-140 m2占14.18%，140-200 m2占12.03%，200 m2以上占24.99%。总体来讲，08年第四季度福田区各物业类型的成交中，普通商品房略微占优，但普通商品房和豪宅市场成交量的差距并不大。从成交走势来看，进入08年以来，各物业类型中除90 m2以下的商品房有较大增幅外，其余几种物业类型的成交量并无太大变动。

　　08年第四季度，罗湖区各类型物业共成交683套，从成交构成来看，90m2以下占72.62%，90-140 m2占12.79%，140-200 m2占13.95%，200 m2以上占0.65%。总体来讲，08年第四季度罗湖区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，豪宅市场份额相对较小。从成交走势来看，从08年第一季度开始成交量略有回落并于08年第二季度达到谷底，但市场波动幅度较小，08年第三季度之后市场成交量波动加剧，成交量开始回升并于本季度创新高。

　　08年第四季度，南山区各类型物业共成交3453套，从成交构成来看，90m2以下占68.48%，90-140 m2占13.45%，140-200 m2占8.78%，200 m2以上占9.28%。总体来讲，08年第四季度南山区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，豪宅市场份额还不足总成交量的两成。从成交走势来看，从08年第一季度开始成交量缓慢回升，各物业类型中除90 m2以下的商品房有较大增幅外，其余几种物业类型的成交量并无太大变动，成交量较为平稳。

　　08年第四季度，盐田区各类型物业共成交642套，从成交构成来看，90m2以下占50.31%，90-140 m2占17.62%，140-200 m2占7.81%，200 m2以上占24.26%。总体来讲，08年第四季度盐田区各物业类型呈现出两极分化的发展态势，90m2以下和200 m2以上的两种类型物业占据了较大的成交份额。从成交走势来看，从08年第一季度开始成交量略有回落并于08年第二季度达到谷底，但市场波动幅度较小，成交量季度萎缩，08年第三季度之后市场成交量波动加剧，成交量开始回升并于本季度创新高。

　　4.3三级市场

　　4.3.1总体成交状况

　　二手房方面，08年第四季度，深圳全市共成交二手房122.75万平米，环比上升0.69%，同比也上升1.19%；从成交走势来看，深圳二手房成交呈缓慢的上升趋势，成交面积从07年第四季度开始直线下降，至08年第一季度跌入“谷底”；成交均价则先升后降，近期成交均价的波动幅度并不大。

　　从08年第四季度深圳各区二手房的成交量来看，关内成交量占优，占全市总成交量的65.97%，其中以福田区成交最多，成交29.88万平米，占全市的24.01%，盐田成交最低，成交仅0.01万平米。

　　从各区成交量的走势来看，08年第四季度深圳各区二手房市场的成交量呈现出“一升五降”的发展态势，在所有六区中除南山的成交量略有上升外，其余四区均成下降走势。

　　在成交均价方面，08年第四季度深圳市二手房市场的成交均价为11155元/平米，环比下降15.38%，同比也下降20.82%；在各区中成交均价以福田区最高，为14102元/平米，龙岗区的均价则创新低，仅为6942元/平米。

　　从成交均价的走势来看，08年第三季度深圳二手房市场总体呈现出“四升两降”的态势，在所有六区中除南山、盐田的成交均价略有下降外，其余四区均成上升走势。

　　4.3.2各区成交分析

　　4.3.2.1关外地区

　　08年第四季度，宝安区二手房成交15.85万平米，环比下降13.49%，同比也下降27.40%；成交均价为8242元/平米，环比上升9.85%，同比却下降21.86%。从成交走势来看，成交面积从07年第四季度以来波动较大，进入08年后成交量在第二季度创新高，在随后的两个季度里，成交量缓慢下降，呈现出下滑的发展态势；在成交均价方面，自08年以来，均价连续三个季度缓慢下行，本季度略有回升，但回调幅度不大。

　　08年第四季度，龙岗区二手房成交24.59万平米，环比下降12.64%，同比却上升50.06%；成交均价为6942元/平米，环比上升5.84%，同比下降24.43%。从成交走势来看，总体呈上升走势，成交面积从07年第三季度开始下降，到08年第一季度成交最低；成交均价则先升后降，至07年第四季度达到最高随后下降，但本期成交均价略有回升。

　　4.3.2.2关内地区

　　08年第四季度，福田区二手房成交29.88万平米，环比下降2.97%，同比则上升39.41%；成交均价为14102元/平米，环比上升2.48%，同比下降18.16%。从成交走势来看，总体呈逐步上升走势，成交面积从07年第三季度开始下降，到08年第一季度跌入“谷底”；成交均价先升后降，从07年第四季度后开始小幅下降并于近期区域稳定。

　　08年第四季度，罗湖区二手房成交24.32万平米，环比下降0.17%，同比也下降16.61%；成交均价为10491元/平米，环比上升1.80%，同比下降16.50%。从成交走势来看，成交量从08年第一季度开始上升，到第二季度达到最高，总体呈上升态势，但本期略有回落；成交均价方面较为稳定，季度间差异相对较小。

　　08年第四季度，南山区二手房成交27.88万平米，环比上升22.86%，同比上升19.64%；成交均价为12131元/平米，环比下降1.29%，同比也下降27.63%。从成交走势来看，成交量呈缓慢上升的趋势，成交面积从07年第三季度开始下降，直到08年第一季度跌入“谷底”；而成交均价先升后降，至07年第四季度成交最高，但08年以来开始缓慢下滑。

　　08年第四季度，盐田区二手房成交0.01万平米，环比下降89.09%，同比也下降98.79%；成交均价为11298元/平米，环比下降6.50%，同比也下降34.69%。从走势来看，成交量及成交均价均呈下降之势，08年以来更为明显。但季度间差异较小，相对较为平稳。

　　5.后市展望

　　席卷全球的金融风暴让2008年的中国房地产行业遭遇了一场前所未有的寒冬，业内也出现了自1998年之后的最严重下滑：消费意愿持续下降、观望情绪随信心指数的下滑而更加浓厚、投资从高位快速回落、土地不再是增长的象征、价格不再是调节供求关系的杠杆，市场在多种限制性政策的调控下扭曲变形了，作为中国经济增长的重要支柱产业变成了重点打压的对象，虽有其名而无其实了。

　　与此同时，由于受金融危机的影响，我国国民经济急剧下滑。中央政府基于刺激经济的需要相继出台了一系列的救市措施，希望通过刺激房地产消费来遏制宏观经济的下滑，事实证明政府的宏调政策在短时间内也确实收到了良好的效果。

　　但长期以来，我国政府对房地产行业的政策态度一直过于暧昧，既要拉动投资、扩大内需，又投鼠忌器，担心房价会继续上涨；既出台了一些保民生的救市政策，又缩手缩脚的不肯放弃从紧时的政策，让我国国民经济及房地产市场的未来走向充满了变数：

　　(1)宏观经济的层面则处于“保八”的危机之中，城镇居民收入的增长会延续2008年的低水平，大量就业的困难会影响居民的消费，尤其是住房的消费。

　　(2)2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施面积本应竣工约7亿-8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，增加了出现“烂尾楼”的风险；从历史经验来看，当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账，2009年也不排除出现这种现象的可能。2009年当楼价真的出现全面的暴跌时，也必将拖动中国经济进入衰退阶段。

　　(3)2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，2008年估计不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，房企资金链有可能断裂；此外，临近年底，工程结算与银行还贷会考验本已紧张的现金流，而年底的退税会让更多的企业要为财政当年收入业绩做贡献。自2008年9月份财政收入增长快速下滑之后，各地税务总动员，都希望从房地产企业中挤出更多的税收，以保持增长的速度，这也从一个侧面增加了企业的生存风险。

　　当然，经济衰退也许是我国各级政府最不愿看到的场面，因此政府出于发展经济的需要有可能会在最近的一段时间继续出台保增长的措施，当然也包括与房地产市场有关的改进与刺激的措施，到那时房地产市场就会走出低谷迎来一轮新的发展机遇。

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