4、市场表现

　　08年第四季度，深圳一手房市场总体成交状况明显好转，全市一手房共成交165.94万平米，环比上升91.38%，同比也上升209.02%；同时，成交均价为11935元/平米，环比下降13.24%，同比则下降21.75%。但从走势来看，深圳楼市于07年第四季度降到“谷底”成交量极度萎缩，此后，深圳楼市的成交状况逐步好转，成交量逐步上升，成交均价也渐趋平稳。

　　4.1一级市场

　　4.1.1土地供给

　　08年第四季度深圳市新增土地供应39宗，总占地面积98.8万平米，环比增加1.75%。

　　从土地性质来看，住宅用地1宗，占总供地数量的2.6%，工业用地38宗，占总供地数量的97.4%。从供应的地块性质来看，工业用地供应充足，市场份额占到了总供地量的九成有余；而住宅用地的供给则极度萎缩，土地市场的总体供给的结构严重失衡。

　　从供应区域上看，龙岗区本季度土地供应量剧增，以27宗供地成为全市第一，占全市土地供应的69.2%；南山区新增土地8宗，占全市土地供应的20.5%；宝安区本季度新增土地供应4块，占全市土地供应的10.3%；其余区域无新增土地。总体来看，08年第四季度深圳市土地市场的供给情况相对较为平淡，且地块以工业用地为主，住宅用地和商业性办公用地所占份额极少，供给结构严重失衡。

　　从成交走势来看，深圳土地供应近期总体呈上升趋势，供应总量基本与第三季度持平。此外，自07年第四季度以来，深圳土地供应急剧下滑，并于08年第二季度降到谷底，但08第三季度开始土地市场供应强势上扬。

　　08年第四季度深圳土地市场供应详细信息见下表：

　　4.1.2土地成交

　　08年第四季度深圳土地市场共成交地块3宗，分别位于南山和福田区；从成交宗数来看，与上一季度相比，本季度成交量略有下降，环比下降25.0%。

　　08年第四季度，深圳全市成交土地总占地面积6.67万平米，环比上升354.8%，同比减少54.4%；总建筑面积约45.6万平米，与上季度的14.4万平米相比上升216.7%，同比则下降10.0%；总成交金额19.48亿元，比三季度的9.06亿元相比上升115. 0%，同比则降低19.2%。随着本次房地产行业调整周期的来临，加之前几年地产商的疯狂圈地，预计在本次房地产调整周期结束以前，土地市场的这种冷清局面还将持续一段时间。

　　从土地性质上看，08年第四季度深圳市的成交土地中没有纯居住用地，均为商业及商业性办公用地，详细成交信息见下表：

　　08年第四季度深圳土地市场成交状况一览表

　　宗地号位置用途土地面积(平米)总建筑面积(平米)成交价

　　(万元)竞得人

　　T107-0008南山区商业性用地12712.5120000080000中国海洋石油总公司

　　B116-0078福田区商业性办公4400.295000034800中信银行股份有限公司信用卡中心

　　T101-0047南山区居住、商业、服务业49581.6620569380000苏州冠城宏业房地产有限公司

　　深圳市森帝贸易发展有限公司

　　4.2二级市场

　　4.2.1新增批售面积

　　08年第四季度，深圳全市新增批售楼盘51个，总批售面积为228.19万平米，环比下降6.28%，同比也下降3.24%；总销售面积为165.9万平米，环比上升91.40%，同比也上升209.02%。从数据的走势来看，深圳房地产市场的批售面积自08年以来一路走高，本季度环比虽略有下降但批售总量依然较大，这与前几年房地产开发过剩的“翘尾效应”有直接的关系，同时，销售面积的走势本季度以来也有明显好转，成交面积大幅回升。

　　从区域来看，08年第四季度深圳新增批售面积关外占优，关外的龙岗区以77.28万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的33.87%；其次是宝安区，全区新增批售面积60.57万平米，占全市批售面积的26.54%。关内则是南山区新增批售面积最多，为71.53万平米，占全市总量的31.35%。

　　08年第四季度新增批售楼盘的详细信息见下表：

　　2008年第四季度深圳房地产市场批售楼盘一览

　　项目名称批售时间物业类型区域住宅批售面积(平米)办公楼批售面积(平米)商业批售面积

　　(平米)

　　中粮万福阁08年10月高层住宅宝安12638.14-3394.44

　　深业·新岸线08年10月高层住宅宝安66887.2--

　　翠景居08年10月多层住宅宝安9200.35-298.55

　　向南海德大厦08年10月高层住宅南山15784.11-721.01

　　华浩源08年10月高层住宅龙岗26107.15--

　　深业紫麟山花园08年10月多层住宅龙岗54868.74-702.64

　　兴达华府08年10月综合楼宝安36818.85-8648.74

　　万科兰乔花园08年10月多层住宅宝安15041.91--

　　金地梅陇镇花园08年10月高层住宅宝安38344.69-1764.55

　　纯水岸六期08年10月多层住宅南山7021.16--

　　八佰麓居08年10月小高层住宅盐田11889.72-1992.82

　　南光城市花园08年11月高层南山61586.9723529.423364.74

　　十五峯花园08年11月高层南山887--

　　深业东城上邸08年11月高层龙岗79008.73-2272.25

　　溪山美地园08年11月高层、多层宝安86557.02-4985.22

　　景和园08年11月高层龙岗18847.99--

　　曦湾华府08年11月综合楼南山20820.5-5975.67

　　依山郡花园08年11月高层龙岗92812.38--

　　金地名轩08年11月高层福田25156.69-1284.89

　　康达尔蝴蝶堡08年11月高层龙岗43206.59-445.85

　　阳光花地苑08年11月其他南山42002.26-2428.13

　　皇庭港湾花园08年11月高层南山42148.77-9835.61

　　碧湾雅园08年11月高层宝安20420.98-6876.6

　　海语山林花园08年11月高层龙岗32404.85-1583.04

　　中海西岸华府08年11月高层宝安43497.7-1688.32

　　万科东海岸社区(三区)08年11月其他盐田--2147.69

　　深物业新华城美花园08年11月高层宝安77217.45-10573.09

　　永恒楼08年11月综合楼宝安5797.17--

　　桂景园08年11月多层宝安45408.65--

　　中海阳光玫瑰园08年11月高层南山14054.62-857.23

　　大山地花园08年11月高层龙岗89805--

　　第五园八期08年11月高层龙岗6518.11--

　　第五园八期08年11月高层龙岗6518.11--

　　中海康城花园08年11月高层龙岗65709.19-3267.17

　　盛龙花园08年12月高层龙岗76147.04-4474.07

　　东海龙腾公寓08年12月多层盐田4514.94-986.44

　　鼎太风华社区七期08年12月小高层南山55830.01-10690.17

　　半岛城邦花园(二期)08年12月高层南山198867.3--

　　第五园(五期)08年12月高层龙岗10242.54-1039.46

　　中海康城花园08年12月高层龙岗47762.43--

　　瑞华园08年12月高层龙岗51369.69--

　　半岛城邦花园(二期)08年12月高层南山198867.3--

　　鸿润豪苑08年12月高层龙岗20286.12-1978.58

　　聚宝华府08年12月高层罗湖35257.75-11999.63

　　万科兰乔花园08年12月多层宝安3841.57--

　　卓越时代广场(二期)08年12月办公楼福田30131.4829940.819576.79

　　华商时代公寓08年12月商务公寓罗湖11802.47--

　　御峰园08年12月多层龙岗22818.55--

　　十二橡树庄园(一期)08年12月多层龙岗8624.99-3941.22

　　万科金域华府一期08年12月多层及高层宝安97241.58-8509.35

　　丰盛町地下阳光街08年12月商业金融业福田--1504.92

　　4.2.2成交量

　　08年第四季度，深圳一手房市场总体状况较为良好。全市第四季度一手房共成交165.94万平米，环比上升91.38%，同比也上升209.02%。从走势来看，深圳楼市于07年第四季度达到“谷底”，此后成交量逐步回升，本季度更是8环比大幅上涨，纵观一年走势总体成交量呈上涨态势。

　　从各区域一手房的成交状况来看，08年第四季度深圳各区中关外成交占优，共成交119.02万平米，占深圳总成交额的71.75%；其中关外又以宝安区成交最多，共成交72.61万平米，占全市总量的43.77%；关内各区中以南山区成交居首，共成交27.97万平米，占全市总成交量的16.86%。

　　从深圳各区成交量的走势图来看，08年第三季度深圳各区成交量呈现出“五升一降”的发展态势，除罗湖区环比下降0.16%外，其余各区成交都呈上升走势。

　　4.2.3成交均价

　　08年第四季度，深圳全市一手房成交均价为11935元/平米，环比下降了13.24%，同比也下降了23.26%。从成交均价的走势来看，自07年第四季度以来，深圳一手房的成交均价除上季度外一直呈下滑走势，本期也略有下滑。从均价的环比增幅来看，自07年第四季度至08年第一季度，深圳一手房价成急速下降的态势，08年第二季度后，房价开始逐步趋于平稳。

　　从各区域来看，08年第四季度深圳各区一手房成交均价呈现出“一起五落”的发展态势，除宝安区的成交均价略有回升外，其余五区都呈下降走势。

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